物业纠纷问题多多 是服务还是管理存在很大争议

　　【龙虎网报道】小区业主，物管公司，一个“主人”，一个“管家”。然而近年来随着各种物管纠纷的增多，物管这位管家几乎成了“千夫所指”。其实当初这位“管家”的出现是为了跟“主人”一起追求利益的最大化，但当各种物管纠纷随着媒体的报道被摆在世人面前后，这些纠纷就不再是“家务事”，而是急需解决的事。

　　《房产维权顾问》作为受南京市民喜爱的专业房产法治类栏目，今天将对这些纠纷

作一些探讨分析，给业主们，也给物管公司一些建议。

　　●纠纷类型

　　(一)物业管理费纠纷

　　就像鸡与蛋的问题，先缴费还是先服务很多时候业主和物管在此问题上纠缠不清。业主拒交的费用不仅包括合同约定的因提供物业管理而直接产生的费用，而且还包括物业管理企业所代办的供暖费用、供热水费用等。而拒交理由不外乎物业管理不到位小区脏、乱、差，供暖、供热水的温度和时间不够，小区内配套设施不完备等。遇到此类问题，物管常常是通过对业主的诉讼来解决。

　　(二)业主财产损失纠纷

　　一般是由小区内业主的汽车、摩托车、自行车的丢失引起，这是一个游离于法律空隙的问题，物管往往以其所收物管费为综合管理费用，仅能保证提供相关的清洁服务、代办服务及一般的小区保安眼务，无法保障业主的全部财产不因他人的犯罪行为而遭受损失为由拒赔，除非有特殊约定的。遇到类似问题，很多业主往往也是通过诉讼解决，但法院在审理类似案件时也会感到很棘手。

　　(三)小区共有、公用部位侵权纠纷

　　这包括小区共有设施伤人、个别业主私溉L建、小区公用部位的出租营利纠纷等。共有设施、公用部位属于全体业主昕有而负责维护的则是物管，这是纠纷的根由。

　　同时，物业管理不是行政管理，仅是一种企业管理，无权采取强制措施。而物管对一些公用部位的经营是受业主所托，其中的利益分配也是纠纷根由。

　　(四)无因管理纠纷

　　无因管理是一个专业术语，有些物业管理企业与小区开发商曾签订过前期物业管理合同，但在业主入住后，物业管理企业未能直接与业主续订物业管理合同，并在前期物业管理合同已到期的情况下继续实施物业管理行为。在物管向业主追讨物管费时业主认为双方并无物管合同关系，同时也不认可开发商与物管之间签订的前期物管合同。

　　(五)装修纠纷

　　在业主装修时，要向物管交一笔装修保证金，同时在装修时物管对装修行为的一些限制，往往都容易成为此类纠纷的导火索。

　　●原因探究

　　物业管理也是一种商业行为，其特殊性在于它的生产和销售是同时进行的，其实这也是导致很多纠纷的根源。在房产开发中的很多问题，常常是在等到入住、维护时才暴露出来，而这时开发商已经盆满钵满地去开发下一家了，留下本不该承担责任的物管和业主两者在争吵。

　　另外，在很多人看来物业管理公司往往是一种老是长不大的形象，它常常要依附于开发商，这种“老子开发，儿子管理”的模式也是产生纠纷的根源之一。其实从法律上说，物业公司是独立法人，与开发公司并无隶属关系。但目前多数开发商都把房屋交付和房屋质量问题的整改等部分工作交给物业公司去做。开发商此举可以降低成本，但物业公司由于只是开发商的委托办事机构，通常没有决定权，因此当房屋出现交付或质量问题时，业主经常在物业和开发商之间来回奔波，在消耗大量时间和精力后，还不一定有满意结果。

　　在《物权法》正式实施前，法律监管的一些缺失也是造成这些纠纷的原因之—。

　　●专家建议

　　就如何避免和妥善处理物管纠纷，江苏金长城律师事务所的王健律师给出了一些建议。

　　对业主：

　　在维权时应当先咨询、了解有关规定，不仅凭主观臆断而盲目维权或过度维权。有些时候过度维权不仅浪费精力，还会为自己带了一些不必要的其它损失。如不要随便就以拒交费为解决问题的方式，有时候到最后业主不仅被要求补齐费用，还可能会承担违约金。业主在跟物管签订物业管理协议时，对一些常见的纠纷最好能事先约定清楚，如物业对业主的车子有没有保管责任和丢失赔偿责任，公有部位出租获利如何分配等。

　　对物管：

　　在跟业主沟通时，要以诚信为基调，其实很多纠纷都是因为沟通有问题才愈演愈烈的。物管企业在接手时最好跟开发商约定好各自的责任，以免管“闲事”还出力不讨好。物管代收的燃气费等，最好也跟这些单位有明确约定，尤其是在业主拒交时怎么处理方面，以免“做了好事”还担责任。