常州率先楼市宏观调控　明确中小户型出让比例

　　【龙虎网报道】常州市土地交易市场将于10月23日正式出让七幅地块，与其他城市土地出让不同的是，这七幅地块中涉及到住宅的全部在公告中明确了90平方米以下套型的具体比例。此前常州市也已成功出让了一批附带套型要求的地块。将90平方米套型比例落实到一幅幅地块，常州市在全省房地产供应结构的调控中率先动了真格，为中小户型占市场总量70％的实现提供了有力保证。

　　常州市土地交易市场的陈翔告诉记者，7月初国家建设部发布了165号文《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定城市规划主管部门要“依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目”。此后，常州市规划部门就在土地出让条件中，增设了90平方米以下套型所占比例的新内容。市国土部门也就此将套型比例写入了出让公告，并成功拍出了一批地块。比如23日即将出让的戚区铁路中学地块，要求90平方米以下套型必须不少于40％，接近城市外环的丽华路东侧、常锡路北侧地块，比例不应小于35％。

　　常州市不仅在实际土地出让中明确套型比例，并已写入了规划。在常州市刚刚出台的《市区2006—2007年住房建设规划》中，对于城区、武进区、新北区2006－2007年度出让的110幅地块，除了土地面积、容积率、住宅建筑面积等常规内容外，还专门列出了90平方米以下套型的比例要求，而且所有地块都不低于30％。记者看到，城区82块土地中，中小户型的比例一般都在30％、35％、40％，而50％以上的也有很多，其中有13幅地块甚至要求100％建造90平方米以下的中小户型（详见附表），平均下来中小户型将占到市场总量的70.6％。其中第一毛纺厂地块、国棉一厂、火车站广场南侧地块等中心地区的8幅地块，90平方米以下套型均为30％，供应的住宅面积将达到28万平方米，以每套90平方米计算，中心地区至少将新增中小户型3000多套。

　　对于政府的这一调控手段，常州开发企业的反应如何？陈翔表示，套型列为出让条件后，仅城区就已成功拍出了十几宗土地，开发商拿地的热情并不是很高，其中大部分地块为底价出让，但他们认为这与新规无关，主要还是国家加强房产和土地宏观调控后的市场观望气氛所致。常州华光房地产公司8月底刚刚以3.5亿元的价格拍得武进区湖塘镇南田公园一处318亩的土地，这一地块90平方米以下的户型要求达到40％。该公司董事长钱菊明告诉记者，新规对于开发企业来说肯定会有影响，现在拿地所考虑的事情确实比以前多了，以往只是粗略地谋划将来开发的产品类型，估算开发成本和售价，并以此推算拿地的价格底线，只是不会细致到具体的套型结构。不过现在常州的开发商也基本接受了政府的这一新规定，土地市场也没有太多降温，好的地块一样有人抢，像华光拿的这块地就有两三家企业比拼，最终超出底价成交。钱菊明指出，开发企业平静接受“新政”主要是因为当前所出让的地块中，对于90平方米的套型比例还是规定得相对宽松的，一般都在35％和40％，留给开发企业的空间比较大，其次是将来在实际规划建设过程中，企业会加强对房型设计的研究，开发出一些可分可合的90平方米以下的套型，有需求且有实力购买大房子的消费者也可以买两套。

　　市场声音>>>

　　调控落"地"能有多大作用

　　根据国家的要求，调控落实到地块将成为各地都必须执行的政策，对此开发企业和消费者又是如何看待？

　　观点一：

　　落“地”触及调控根本

　　常州华光房地产公司董事长钱菊明认为，调控落“地”直接触及到了宏观调控的根本。对于政府来说，如果不把套型比例具体落实到每一个地块，那90平方米占总量的70％就很难控制，达不到调控的终极目的，一位在省内多个城市进行开发的房产商表示，今年5月国家新政刚出台时，企业普遍观望和怀疑，90平方米占七成能落到实处吗？如果所有项目“一刀切”的话，显然不太符合市场规律，但如果七成指的是市场总量的话，怎么进行控制？光靠企业自己定套型比例，那占70％的要求也只能在空中“飘”。但现在看来，还真不是说说而已。

　　我省另一位房产商则表示，将套型结构列为土地出让的前置条件，其实提供了公开的竞争环境。开发企业拿地最怕暗箱操作，也怕拿了地之后政府再来规定套型结构，这将会打乱企业原先对地块的评估。现在，将套型作为土地出让的前置条件，其实并不会给企业拍地造成制约，政府在确定每一幅地块套型时，也是根据地块特点和市场需求来定比例的，应该有其科学性。

　　观点二：

　　郊区的中小户型像鸡肋

　　消费者陈先生认为，明确每一幅地块的套型比例，显示了政府对楼市调控的决心。但由于套型结构的比例由以往的开发商确定改为由政府规划部门确定，这就对规划的科学性提出了更高的要求，也希望政府能够结合市民的买房需求综合考虑，确定各地块的套型比例。

　　陈先生指出，从目前南京市场来看，90平方米以下的中小户型虽然大量增加，但大多在城郊地带以及江宁、江北，交通还不太方便，配套设施也不够全，主城区的小户型又多为酒店式单身公寓，缺乏普通老百姓买得起又住得舒适、住得方便的中户型。因此，陈先生建议南京今后如果将套型结构写入土地出让合同，不要把90平方米以下套型比例高的项目全放在偏远地带，虽然市场供应增加了，但有效选择并没有增加，是否可以在城区交通方便的地段，比如南京河西的龙江、江东北路一带，城北的中央门、迈皋桥一带，城东的中山门之内，城南的中华门之内，适当安排一些中小户型多的项目，让老百姓能真正享受到调控的实惠。

　　政府反应>>>我省将逐步推广“常州新政”

　　国家165号文要求，各地要“落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破”，套型结构比例要“作为土地出让前置条件”，常州市的这一做法是符合国家规定的，我省其他各市也都应逐步落实。但目前因为各市的具体情况不一样，而且也需要规划、土地、房产等多个部门协调，所以具体的实施时间也会有先后差异。昨天，江苏省建设厅房产处有关负责人在接受记者采访时明确这样表示。

　　其实，苏州市也已首次将套型结构作为土地出让前置条件。记者昨日同时获悉，10月13日苏州市发布了第五次土地挂牌出让公告，38块土地中，吴中区通达路西侧、金星江东侧等8幅地块规定“套型建筑面积90平方米以下住房面积占总建筑面积的比例不低于70％”，在当地房地产市场也引起震动。

　　省城南京则在9月底公布的调控楼市系列新政中已有落实到地块的要求——今后，该市国土局在土地出让合同中须注明“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比例”；市发改委、规划局也要在有关立项批文和规划手续审批文书中注明套型比例；市建委要根据套型结构控制目标审批施工许可证和施工图。不过，这一规定到目前具体的实施时间仍未最终敲定，在最近南京市挂牌的地块以及18日刚刚出让的土地中，仍没有套型比例的约定，南京市国土局表示正在拟定相关细则，包括制定中小户型比例强、中、弱控区的具体细则，按照后者的规定，强控区中小户型要达到45％。

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　　多座城市土地出让限户型广州7月31日，广州市国土房管局发布土地出让公告，其中招标出让的两幅住宅用地明确限定了小户型的开发比例，海珠区昌岗中路一幅总用地面积为18451平方米的商品住宅用地要全建小户型。光大地产副总经理陈洪志认为，海珠区地块全建小户型带有信号意义，这表示中心城区也将建设小户型。

　　上海8月中旬，上海市发布的上海土地出让1号公告中，所有住宅地块都已经对规划中的90平方米小户型所占比例有了严格的要求。其中除闵行两块土地要求90平方米户型占总建筑面积80％之外，其余住宅用地都要求这一比例达到70％。

　　天津天津市国土房管局10月发布国有土地使用权出让公告，在一块居住用地的招标公告中规定：规划套型建筑面积90平方米以下不少于总建筑面积的70％。天津市房地产经济学会副秘书长刘玉录认为，虽然各地政府倾向于总量控制，但政策的具体落实还要依靠项目控制，否则无异于政策落空。

　　福州7月6日和9月6日，福州两场土地拍卖都试探性地把地块的开发指标定在90平方米以下应占70%以上，结果被称为“新政后楼市风向标”的这两次拍卖均卖出高价。10月9日至18日期间，福州捆绑挂牌出让6幅社会保障房建设地块的国有土地使用权，这些地块将全部建成90平方米以下住房。

　　国家相关调控政策

　　《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：

　　要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》规定：

　　各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，各城市（包括县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。

　　（城市规划主管部门）依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。

　　各地要严格按照上述要求，落实新建商品住房项目的规划设计条件，确定套型结构比例要求，且不得擅自突破。对擅自突破的，城市规划主管部门不得核发建设工程规划许可证；对不符合规划许可内容的，施工图设计文件审查机构不得出具审查合格书，建设主管部门不得核发施工许可证，房地产主管部门不得核发预售许可证。