政府三令五申 开发商我行我素 无证售房缘何还有市场？

　　本报记者 陈宝林 孙伟民

　　国家有关法规明确规定，商品房销售实行预售许可证制度，开发商只有依法取得“商品房预售许可证”，才可以进行房产交易活动。今年7月，建设部、发改委、工商总局联合

下发《关于进一步整顿规范房产交易秩序的通知》（166号文件），重点打击商品房交易中那些未取得预售许可证擅自销售或以认购等形式收取费用等违规行为。然而近日记者在我省一些城市房产交易市场采访调查时却发现，无证售房现象依然存在。

　　为争客源开发商“抢前抓早”

　　入秋以来，省内各地楼市交易日趋火爆。记者前往几家新开盘的楼盘明察暗访，都发现有不同程度的违规交易行为，特别是未取得商品房预售许可证就卖房，已经成了一个共性的问题。

　　10月20日下午，齐齐哈尔市某楼盘售楼处热闹非凡。沙盘前，许多市民在售楼人员引导下选房，有的在签订协议。记者佯称也是前来选房的，一位女销售人员马上迎上来，热情地介绍说，他们已经开盘一个多月，一直卖得很火。在购房登记本上，记者果然看到很多房号的后面都写着“已售”字样。

　　记者问：“如果想买的话，如何办理手续？”

　　“先预交两万元定金，一周内必须交齐房款，现在订房优惠5000元。”

　　记者问：“你们手续齐全吗？”

　　这位销售人员非常坦白地说：“商品房预售证正在办理过程中，年底之前就能下来，如果你现在不买，等证下来后就不是这个价了，肯定还得涨。”

　　在牡丹江市一家正在对外进行“认购”的地产公司，销售人员也毫不隐讳地对记者说他们还没有取得预售许可证，买房者现在买要交“诚意金”。

　　一位业内人士透露：不论是“预约”、“定金”还是“内部认购”，都是房地产商在巧立名目，变相进行销售。许多开发商之所以抢前一步，主要动机不外乎几点：一是提前造势，人为营造出一种紧俏热销的假象，为后面的正式销售打下了一个好的基础；二是开发商通过收取定金、排号费等形式，可以从买房者手上筹得一部分资金用于先期开发建设；三是通过认购情况对市场进行摸底儿，以便及时调整项目内容及售价。

　　违规运作“早产房”暗藏隐患

　　开发商精明算计，赚足了便宜，而对于广大购房者来说，贸然购买无预售许可证的房产具有很大的风险。

　　专业人士提醒，实行商品房预售许可证制度，是政府为了规范开发商的交易行为、确保消费者权益而采取的一个措施，如果开发商手续不全，则可能出现中途停工、楼盘烂尾、超规划建筑、无力或拒不退还全额订金或房款的情况，最终使楼盘面临不能交付使用，或消费者入住后拿不到产权的困境。因此希望购房者在交易前一定要问清开发商是否具备发售资质。

　　目前在省城就有这样的案例。

　　哈尔滨市民古先生去年在哈尔滨市学府路上看中了某小区二期的楼盘，向开发商预交了10万元首付款，双方约定今年9月末入户。然而，时至今日他连楼房的影子都没看到，所谓的小区仍是一片荒地。原来，该楼盘的许多开工手续都没有办理完毕，根本就不具备建房卖房的条件，因此一拖再拖。古先生十分后悔：如果当初想着查看一下开发商有没有取得预售许可证，也就不至于吃这个亏了。

　　然而令人忧虑的是，尽管有过许多教训，但百姓仍是缺乏应有的防范意识，受惑于开发商“提前认购可以优惠、打折”一类的促销宣传，仍没有充分意识到这种不规范交易暗藏的巨大风险。记者看到，一些市民虽然明知道该楼盘的证照不全，还是掏出几万甚至几十万资金进行认购。

　　地产顽疾职能部门应联手整治

　　无证预售，似乎已经成为当前房地产交易市场的一个顽疾。来自哈市房产管理执法监察大队的消息，今年以来，随着房地产行业的升温，消费者投诉也不断增加，其中最突出的就是开发商无证销售。不久前，在建设部、国家发改委和工商总局重点查处的六大类22种群众反映强烈的房产交易违规行为中，排在第一位的是“商品房违规预售”。

　　既然国家三令五申，为什么众多的开发商还不断顶风而上呢？

　　黑龙江省建设厅住宅与房地产业处贲振富：国家三部委发出通知后，省建设部门已要求各地首先进行“地毯式”摸查，尽快将结果上报，计划明年春夏展开全省范围内的集中整治。不过目前最困扰建设部门的是，执法机关人力有限，力量薄弱，很难及时发现并处罚违规企业，因此希望广大群众积极举报，协助调查。

　　哈尔滨市房产住宅局商品房处王海鹰处长：几年来我们也一直在打击无证售房、违法宣传等违规行为，重点查处了一批企业，但多数情况都是事后追查，影响和损失都已经产生了。因此，要想从根本上刹住当前开发商无证售房之风，仅凭房产管理部门一家的力量是远远不够的，还需要相关各个职能部门紧密协作，形成合力。

　　从采访中记者得知，开发企业无证售房，从表面上看问题是出在销售环节，实质上，在前期的各个管理阶段就已经埋下了隐患。面对一个房产开发项目，如果有关职能部门能在土地使用、规划设计、开工建设、推广宣传等环节都做到严格审批，把好关，堵塞漏洞，发现问题及时解决，也就不会产生严重的后果。而实际情况却是，各职能部门之间缺少充分的沟通，形不成合力，这样就削弱了管理的力量，让开发商有机可乘。比如按规定，未取得商品房预售许可楼盘不得进行公开宣传、推广，可是许多开发商都在开工前或是开工之初就大造舆论，宣传铺天盖地，却没有得到应有的查处，这在无形中就给后期的管理加大了难度。

　　有关专业人士还认为，无证售房现象屡禁不绝，也与处罚措施不够严厉、违规成本太低有关。根据《城市商品房预售管理办法》第十三条：开发企业未办理预售登记、取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1%%以下的罚款；第十四条：开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可按违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款的规定予以处罚。几万、十几万元的罚款，相比提前销售可能带来的成百上千万的利益，开发商当然会毫不犹豫地选择后者。

　　“如果采取更严厉的罚则，责令违规者停工，或是予以巨额罚款，甚至逐出本地市场，那么谁还敢冒这么大的风险去进行违规交易呢？！”这位人士说。

　　观点

　　“内部认购”是变相销售

　　为了规范房地产市场，建设部颁发的《商品房销售管理办法》以及去年以来各地相继出台的一系列政策，都明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，以“内部认购”“内部登记”等形式变相销售商品房。房地产专家提醒，提前通过所谓“内部认购”购买还没有取得上市资格的房产存在诸多隐患。由于取得预售许可证之前的“内部认购”不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护。购买这种房子的消费者，90％以上会遇到这样或那样的问题。”

　　参与内部认购，至少存在四重风险：一、房子可能建不起来，或者说不能按时交付使用。开发商如果遇到资金问题，项目会中途停工变成“烂尾楼”，无法交付使用。二、如果楼房建不起来，认购款可能取不回来。开发商有可能已把钱款挪用，而有的公司会直接宣布破产。三、购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。如果开发商只盖100套房子，却接受了200个人的认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。四、由于手续不全，有可能不能及时拿到房产证。来源：《新华网》

　　［链接］何为房产开发“五证”？

　　“五证”指的是：一、国有土地使用证。如果不能取得国有土地使用权，就不能取得房产证，房屋就不能进行正常的转让、抵押、出租等。

　　二、建设用地规划许可证。根据《土地管理法》规定，建设用地要符合国家的土地利用总体规划。

　　三、建设工程规划许可证。房子建在什么地方、要建多高、容积率是多少，都要经过规划部门的规划许可。

　　四、建设工程开工许可证。只有拥有此证工程才能施工。

　　五、销售许可证（预售许可证）。没有此证，房子就不能销售或预售，一般来说开发商如果没有前四证，就办不下来此证。但也不能为了省事，光看此证而不看其他四证。购房者应将五证结合起来查看，才能确保万无一失。来源：《黑龙江新闻网》

　　［范例］南昌：叫停无证预售商品房

　　日前，南昌市房管局联合南昌市工商、物价等部门对该市房地产交易市场进行为期一年的专项整顿，加大力度查处房地产交易环节中各类违法违规行为。开发商在楼盘未取得预售许可证的前提下，想通过VIP卡认购、诚意金收取、活动营销等方式“预热”卖房等不规范行为将被全面叫停。

　　另外，对于开发商未及时、全面、准确地公示商品房基本情况、销售进度；开发商与购房人订立合同时，免除自身责任，加重购房人责任或消除购房人合法权益等，市民均可举报，一经查实将对有关部门进行严惩。来源：《中国建设报·中国楼市》