我国教育住房医疗费用"三高" 居民不敢消费(图)(2)

　　高价住房：

　　一项深不可测的投资

　　自1993年以来，我国城镇居民居住消费在居民总消费中的比重提升很快。据统计，2005年城镇居民人均住房消费占总支出的比重由1993年的6.6%提高到10.2%，住房支出占人均可支配收入比重由5.43%提高到7.71%。农村居民住房支出占总支出比重高于城镇，自1993年以来一直维持在13.9%至16.4%的高水平上，在农村居民消费支出中位居仅次于食品的第二位。

　　应该强调的是，从统计的角度看，居民购房是一种投资行为，但并不计入居民的消费支出中。因此，统计局公布的人均居住消费支出并不包括居民的购房支出，只包括与居住相关的日常性支出，如房租和水电煤燃料等，而是将居民购房支出是作为固定资本形成来处理的。如果加上居民的购房支出，其比重会大大提高。

　　近几年房地产销售价格上涨迅猛。2004年房屋销售价格指数高达109.7，高于同期房屋租赁价格指数8.3个点。在宏观调控的干预下，2005年房屋销售价格较2004年有所下降，但仍高于房屋租赁价格指数5.7个点。因此，我国房屋销售价格的增速明显快于租赁价格的增速，城镇居民的实际购房支出要远高于统计调查中的住房消费支出。从商品房销售额占城镇居民总收入的比重来看，1998年城镇住房制度改革后，这一比重迅速攀升，2005年达到25.41%，较1998年提高16.52个百分点。与城镇居民住房消费支出占人均可支配收入的比重相比较（2005年为7.7%），商品房销售额占城镇居民总收入的比例更加真实地反映了居民的购房支出情况。这就意味着，2005年城镇居民收入中有四分之一比重被用于购买住房。

　　与城镇居民一样，逐渐富裕起来的农民在住房消费方面的支出也在不断增大，居住质量、居住条件改善在农村居民提高生活消费水平的目标中始终占有重要的地位。2005年农村居民人均用于居住类消费支出由1999年的203.6元提高到297.2元，增长46%。可见，新一轮建房与装修房屋热已在农村兴起。据调查，目前农民消费支出的先后次序却是：建房、子女教育、婚嫁、家用电器和日常消费品。建房与装修房屋仍是农民消费的首要选择。

　　目前农民住房正逐步向楼层更高和面积更大的防线发展，少数富裕户的住房已向别墅式发展。据一项调查结果表明，农村居民改善居住环境的愿望越来越高，未来5年将有14%的家庭准备购买新房，户均支出约11万元，平均每年增长7.4%。有14.6%的家庭准备装修住宅，户均支出约2万元。由于住房支出仍是今后农民消费的重要部分，这一趋势将会挤占农民其他消费份额。

　　通过上述分析，应该看到，当农民将建房作为首选消费时，将会明显减弱在其他方面的消费。这种消费行为如果不变化，将很难形成城乡之间消费热点的转化。

　　一般而言，房地产价格上涨将通过财富效应而刺激消费，这在许多发达国家均是如此。然而，我国房地产市场发展仅有数年历史，且因低利率和其他投资工具缺乏而催生的储蓄需求与投资需求，对相当一部分房地产需求有突出影响。由于预期房地产价格将会继续大幅上升，许多家庭抑制其他消费，以积攒首付款和支付月供款。过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他消费。因此，住房价格居高不下，已成为挤占我国城镇居民其他消费的重要原因。

　　近年来，部分城市的房价增幅过大过快，严重抑制了有效需求的持续增长。在这些城市的住房市场，已经形成了一个典型的二元结构：一是普通的市民，他们的收入水平低，已经失去购买住房的能力；另一个是高收入群体，其中没有购房的人已经很少，这些群体只是具有投资购房的需求。这样的二元结构市场是极度危险的。如果国家不实行强有力的调控，会导致一些大城市出现严重的房地产泡沫。过高的房价会使城市中新增加人口的生活条件恶化，同时也扭曲国民经济结构。

　　考察房地产行业的发展，应该和居民的可支配收入联系起来，比较两者之间的增长速度是否匹配，如果增长速度不匹配，则可能使房地产增长不能持续，或居民用于房地产的支出大量挤占其他消费支出，形成畸形的消费结构。消费品供给结构滞后于消费需求的变化就成了我国居民消费结构升级中的另一个难点所在。