上海房地产掀起查税风暴

　　以营业税检查为例，包含三方面的内容，“检查应税营业额的合理性、完整性”，“检查应税营业额的及时性”和“其他营业税涉税问题”。

　　仅第一项“检查应税营业额的合理性、完整性”，就包括了十一个方面的内容，包括“有无直接坐支售楼收入不入账的情况”，“营业收入是否包括了各种费用”，“是否存在低价销售的行为”，“以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风

险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税”等方面。

　　一家

　　而熟悉地产税收的人士认为，这些规定几乎将所有房地产企业在营业税方面的逃税漏税问题囊括无遗。

　　除了单独行动之外，税务部门还上溯追查房产开发的整个流程，获得相关的税收信息。

　　上海税务部门还要求：“鉴于房地产开发业务需要经过立项审批，规划设计、取得土地使用权、项目建设、房屋销售等多个环节，每一环节都必须到政府有关部门办理相关手续，税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理部门建立信息传递机制，及时掌握开发企业的涉税资料。”

　　税收侏儒

　　上海税务部门此次税检并非无的放矢。

　　根据上海财税网公布的2006年第三季度欠税公告，共有23家房地产以及关联企业拖欠税款，尽管欠税只有5000多万，但是欠税应该只是冰山一角而已。

　　而11月9日，财政部发布公告说，财政部组织检查了39户房地产开发企业2005年度的利润情况，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12.22%，而实际利润率高达26.79%。

　　上海一家税务师事务所所长介绍，开发商需要承担的税种主要有营业税和企业所得税。但是由于营业税是根据房产商销售额征收的，因而避税空间不大，而房地产企业的偷税行为多发生在企业所得税。

　　“企业所得税检查”成为本次上海税务系统重点突破口。

　　检查的方向有三个“检查应税收入的真实性、完整性，检查税前扣除项目的真实性、合法性，重点检查项目等”。

　　以应税收入的真实性、完整性为例，“重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用”，同时“重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况”。

　　上海一大开发商高层分析说，从近期财政部公布39家房地产企业财务报表失真情况看，下一步国家对房地产市场调控方向很可能将转向整顿清理企业，查处偷税漏税等市场主体。本报记者 陈 恳 王芳艳、实习记者 王小泉