经适房回购政策面临操作难题 成交价格或将上涨(2)

　　据“信一天”天通苑、回龙观门店经理介绍，很多当初担心“政府回购”而加速上市交易的业主也开始陆续从经纪公司把房子撤消，表示暂时不卖。而由于政策利好，客户对于经济适用房的需求也大幅度增加。据“信一天”统计资料显示：二手经济适用房客户需求总量不断攀升，比政策回购前上涨了23.6%。

　　“信一天”市场部经理罗煜认为，这主要是由于取消存量经济适用房回购，客户对

于购买存量经济适用房刚性需求重新开始释放，直接带动了客户需求量的增长，但由于政府拟提高已购经济适用房再上市的缴税额度，具体实施细节尚未公布，也在一定程度上延缓了交易双方观望态势的解除。

　　“链家地产”市场研发中心认为，“政府拟回购”政策公示后，部分经济适用房业主为避免出售利益受损，采取抛售，在北京市建委明确不回购老经济适用房后，部分业主抛售心理趋于平缓，因此房源出现了小幅的下降。

　　新建经济适用住房不得上市的政策才出台没多久，消费者对于政策的吸收及理解需要一定的时间，而从店面的反馈信息可以看出，客户虽然关注政策，但是对于政策的具体内容及操作并不完全了解。因此，在短期内，市场并没有发生明显的变化。

　　“至于天通苑140平米以上房源的挂牌量及交易量，并未因市建委宣布对其实施‘新政’而出现明显的变化。”金育松分析认为，主要是由于天通苑在建设之初，面积普遍较大，二居面积多为80—110平米，天通苑的二居也最受客户青睐；而140平米以上的三居、四居的总价相对过高，从而减弱了消费者的购房支付能力。

　　如果按照去年北京市对于普通住宅和非普通住宅的界定标准来看，140平米以上就成为非普通住宅，那么契税就要按照成交价的3%来缴纳，而且在未来的转手交易过程中是否又会面临高额的营业税和个税的制约，并且在今年日益趋紧的房贷政策限制下，金融贷款的支持力度是否能够跟进也是一个问题，因此大面积经济适用房的需求量相对较少。

　　金育松表示，未来地铁5号线将在天通苑设站，而天通苑周边的商品房面积相对较小，比如明天第一城、北京北等项目，这就使得部分140平米以上大户型将成为稀缺房产，而业主对于房产的未来升值空间保持了较高的预期，因此，北京市建委的措施并没有给这部分业主带来太大的心理波动。

　　成交价格或将上涨

　　“由于新增经济适用房将实现封闭性运作，存量经济适用房将以无法复制的优势成为‘香饽饽’，这将引发买卖双方心理的变化。”金育松认为，由于卖方心理预期走高，可能将造成满五年二手经济适用房挂牌价走高；而卖方的惜售现象及买方购买心理预期增强，都将影响满五年二手经济适用房成交价格走高。

　　近期由于受政策影响，经济适用房市场一波三折，再加上“不回购”政策影响卖方对房价心理预期的增强，买卖双方将经过一番拉锯战，暂缓交易将导致短时间内二手经济适用房成交量下降。