温州个人集资建房模式法律风险调查

　　温州个人集资建房组织成功地获得了土地，这个不同于目前所有房地产开发的创新模式，瞬时就吸引了公众的眼球，成为几天来社会高度关注的事件。据最新消息，温州银监局和公安局已开始对某些相关问题开展调查。从法律角度看，个人集资建房存在诸多疑点需要加以破解。为此，本报记者遍访个人集资建房发起者、地方政府官员和相关权威人士，解读个人集资建房的法律瓶颈和在未来可能遇到的法律风险。

　　本报记者 陈东升

　　一个乌托邦式的个人集资建房

　　热闹多年的个人集资建房终于要化蛹成蝶了，听起来振奋人心。然而，只要稍稍加以思索，就不难发现，温州个人集资建房存在诸多法律疑点需要加以破解。个人集资建房是否涉嫌非法集资？建房过程中遭遇到了哪些法律问题？个人集资建房将面临哪些法律风险？

　　这几天，本报记者采访了有关人士，试图从法律层面对这些问题作出调查与分析。

　　个人集资建房是否涉嫌非法集资

　　温州市个人集资建房发起人、温州市场营销协会秘书长赵智强向记者介绍，土地是全国各地合作建房的主要瓶颈，温州也不例外。去年开始，他们曾在温州寻觅过六七个地块，最后都因地价太高、地块面积太大、区位不好等因素而放弃。

　　这次挂牌出让的地块位于经济技术开发区上江路附近，占地面积30亩，规划总建筑面积2万平方米。获得土地的程序均按政府规划要求进行，完全符合项目市场化开发要求。

　　赵智强对记者说：“我们投中这块地也有运气成分在内，在10月31日最后投标截至日期前，我们刚好准备好了首期1000万元土地款保证金，这才拿下这块地。”

　　赵智强说的1000万元土地款保证金全部由260位个人集资建房者集资而成。2005年2月28日，赵以温州市场营销协会的名义向温州市政府办公室提交了一份报告，表示该协会愿意牵头招纳一批“大专以上学历、在温州工作2年以上、拥有部门经理以上职务的营销、管理人才或具有相当职称的技术人才，开展个人集资建房”。结果，温州市政府既没肯定也没否定。

　　在赵智强看来，沉默等于默许。于是他发布了个人集资建房的消息，有400多人报名参加。温州市场营销协会副秘书长赵亮介绍说，报名参加个人集资建房的主要有3种人：市场营销协会会员、郊县在温州市区工作的人及温州市区住房困难户。

　　“参加个人集资建房的要填一张表格，要如实填写身份证号码与真实姓名。一个人只能集资建一套房。”赵亮说，由于报名时不需要提供住房困难户证明，因此，报名参加者究竟是不是住房困难户，他们没有权利也不可能进行调查，只能听信参加者自己介绍。

　　根据之前个人集资建房者达成的意见，获地后，90平方米的房产需求者先付8万元，120平方米的先付12万元；第二次付款在开工前，要付

　　那么，赵智强他们的个人集资建房是否涉嫌非法集资？法律对此有否禁止呢？中国银行业监督管理委员会温州监管分局负责人今天下午在接受本报记者采访时称，他们已经注意到了这一新现象，并已组织人员对此开展调查。按照法律规定，正常集资必须经过发改委批准。非法集资则具备两大特征，一是支付高额利息，二是向不确定对象集资，它严重扰乱金融秩序，是法律所明令禁止的。这位负责人表示，如果调查结果表明，温州的个人集资建房属于非法集资，他们将马上报告温州市政府协调有关方面制定妥善的处置方案。

　　针对个人集资建房者对媒体所宣称的“如果建房资金不够，将从银行贷款”一说，这位负责人表示疑惑。他说，温州市场营销协会是社会社团，不具备贷款资格；集资建房者个人按揭贷款也有许多限制，从目前情况看，银行不可能发放贷款；房地产公司出面贷款，也必须基本金充足并且四证齐全。他表示，银监部门的一大重要职能是监管金融秩序，今后，他们将加大监管力度，如果发现哪家银行违规贷款给个人集资建房，将严惩不贷。

　　温州市公安机关负责经侦的一位警官今天在接受本报记者采访时则透露，公安机关早已注意到了赵智强们的个人集资建房行为，并已开展相应侦查。他说：“现在还不方便对个人集资建房行为下结论，我只透露一点，某些人指望媒体炒作妄图造成既成事实的想法是绝对错误的。炒作得越热闹，希望破灭得越快。”

　　个人集资建房遭遇哪些法律问题

　　自2003年底北京IT从业者于凌罡首次在网上提出个人集资建房的“蓝城计划”后，北京扔下的“合作建房”石子，很快在全国泛起涟漪。

　　然而，风风火火的个人合作建房愈往后走，愈益艰难，目前已走到了“十字街头”：西安首例个人合作建房计划“搁浅”；北京合作建房首次拿地遇到困境；广州有关部门的答复是，“请自行依法按照房屋建设有关规定办理”，成立住房合作社既没有获批也没有被否定。深圳的个人合作建房者则正在筹集资金参加竞拍烂尾楼。

　　其实，从一开始，个人集资建房就遭遇到法律与政策问题。2005年4月25日，大连市政府就紧急叫停刚刚在大连出现的个人集资建房，责令将数千万元建房存款如数返还出资人。

　　与大连市的强硬相比，温州市政府执法部门在个人集资建房问题上的态度显得有些暧昧。温州市发改委负责人在接受记者采访时称，目前，受委托的那家房地产开发公司并没有向该委员会申报立项或咨询，等接到建设业主的申报进行讨论研究后再作决定。温州市规划局负责人称，该项目规划方面的审批工作，待市发改委立项后才能答复。温州市建设局局长陆光中则表示，只要建设项目的申报符合各项法律程序，建设部门将予以办理相关审批手续。

　　温州大学一位法学教授认为，按照建设部有关法规，商品房预售必须获得《商品房预售许可证》；而获得许可证的前提是，房地产开发公司必须获得要开发项目的土地使用证、规划许可证、施工许可证，并要提供相关资质证书。这位教授因此质疑，温州个人集资建房所委托的那家房地产开发公司，显然并不具备上述条件，却开始收取集资户的千万资金并转缴至温州市招投标中心，实质这就是一种变相的商品房买卖行为，与国家法规明显相抵触，温州市的执法职能部门如何能视而不见，不予监管呢？

　　今天下午，记者采访温州市房管局一位处长时，转达了教授的这一疑惑。这位处长明确回答记者：温州个人集资建房不是房地产开发项目，不受这一法规限制。至于个人集资建房要遵守哪些法律规定，建议采访温州市房改办。

　　“在名义上，这260人是集资建房，但他们已委托房地产开发公司来运作，这样一来，该项目的建设程序将与其他房地产开发项目的审批程序基本一致。”温州市房管局副局长、市房改办常务副主任陈胜华在表达了他的观点后，也流露出困惑：这一项目事先没有申报，突然冒出后令人猝不及防。今后如果操作成功怎么发产权证书？能否进入市场交易？所有这些，现行法律并无明文规定。他表示，他们目前已着手对个人集资建房这种新鲜事物进行研究。至于具体怎么监管，只能走一步看一步。

　　“从纯粹法律意义上，城镇居民个人集资建房，我国法律、法规与政策是支持与允许的。”浙江五联律师事务所律师张东伟对我国房地产领域法律颇有研究，他从3个层面阐述了自己的理由：

　　首先是法律支持。城市规划法和建筑法是目前我国对城市建设管理的最重要的法律，是各种建筑物的统筹规划、立项许可、施工审批等直接适用的法律。在这两部法律中，没有任何禁止个人可以建房的规定。

　　其次是行政法规支持。国务院颁发的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二条非常明确地规定：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。”

　　再次是具体政策支持。1992年2月14日，国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局联合印发的《城镇住宅合作社管理暂行办法》，对城镇居民合作建造住宅的成立、行政管理、如何运行、减免税费的优惠政策、及建造后的房屋归属问题等都作了详细的规定。

　　张东伟介绍，法律意义上的个人集资建房，有6条标准，其土地是政府划拨的；要在政府房管局的指导下成立非营利性组织即城镇住宅合作社来运转整个建造过程；可以享受国家税费减免的优惠待遇；资金来源于社员交纳的资金，银行低息贷款、政府和社员所在单位资助的资金以及其他合法收入；住宅产权根据不同出资形式，有合作社所有、社员个人所有、住宅合作社与社员个人共同所有等多种形式；住宅不得向社会出租、出售，当社员家庭不需要住宅时，须退给本住宅合作社。对照以上标准，张东伟认为，“温州的个人集资建房并不是真正的个人集资建房，而是一种变相的商品房买卖”。