个人集资建房面临哪些法律风险

　　个人集资建房面临哪些法律风险

　　温州市个人集资建房项目发起人赵智强11月15日在“第二届全国个人集资建房研究会”上说，根据地价估算，他们获得地块的楼面价约每平方米4100元；加上土建、税费等各种成本，预计每平方米成本为6300至6500元；再减去一二层商铺、车库出售收益，预计建成后房屋成本价在每平方米5300元左右，比目前周边楼盘每平方米11000元的市场价低5000多元。

　　“从开发成本预算清单可看出，该项目土地出让金占开发成本70%以上，开发成本价则不到周边商品房市价的一半。”赵智强说。

　　“如果温州的个人集资建房项目在今后运行过程中遇到法律风险，那第一个风险可能就是成本计算错误而引发的法律纠纷。”温州招投标中心一位负责人在接受本报记者采访时不同意赵智强的成本计算办法，认为其过于乐观，不切实际。

　　他说，房地产开发公司代为缴纳的一亿多元土地款，应该并不包括市政配套费与其他必须缴纳的邮电、消防配套费。按照法律规定，集资建造的房子还必须按照千分之二与千分之三的比例无偿提供物业经营用房与管理办公用房。目前，“江前三产安置地块”是以那家房地产开发公司的名义获得的，从法律上说，土地的使用权属于那家公司，其

　　“个人集资建房最诱惑人心的就是发起人承诺，建成后的房屋比市场出售的商品

　　张东伟说，以上计算还不包括隐性成本，因为这些隐性成本对没有实践的人士来说，更是无法估算的。目前，我国各项审批制度都不是完全透明的，又由于法律规定过于简陋，许多具体的审批手续和获准条件都是授权地方政府自定，这就给权力寻租提供了广泛空间。如果把这些费用全部摊入开发成本核算中，再加上管理成本和管理风险，估计集资建房比市场价格低不了多少。同时，房地产开发公司的项目一般都是连续性的，许多开发费用在一个工程完工后，紧接在后面开工的项目照样可以继续使用。而集资建房需要一个项目就完全承担，开发成本显然会大幅度增加。

　　“260位个人集资建房户，每人都一一与房地产公司签订委托开发合同。无论是拿地、规划、建设施工等，都委托开发商来做，我们只是付给房地产开发公司2%的管理费用。”赵亮透露，除此之外，作为项目的牵头与具体运作者，温州市场营销协会也向集资建房户收取3%的管理费。

　　“这种操作方式注定了这一项目今后将法律纠纷不断。”温州大学一位法学教授评论说。首先，作为非营利性的民间社团组织，温州市场营销协会收取3%的管理费是明显违法的。其次，这是一种以落后的生产方式对抗先进生产方式的典型案例。协会只是一种民间社团组织，远远不具有房屋开发建设的资格，它甚至也不具有经营职能。由此，我们在想象到的范围内至少能够列述如下一些风险：这个组织面临的，将是浓缩公司数百年发展史上遇到的一切棘手麻烦与困难的风险；这个组织同样存在着腐败风险，除非它碰巧选择了一个高品格的管理专家来操持。更为重要的是，作为一个民间社团，无论从法律地位还是权威意义上，它都将无法处理合作者之间随时都会出现的法律纠纷与法律风险。

　　“因合作纠纷而带来的法律风险主要有两个方面。”张东伟分析说，集资建房户与房地产公司之间是委托开发的法律关系。既然是委托合同，那么就存在随时中止的可能。这里的风险在于，集资建房户都是普普通通的工薪阶层，相当部分的人甚至还不了解投资建房与出资购房的风险区别，心理承受能力比较差，认为既然出资了就应获得相应的房屋。然而，开发建房风云变幻不定，一旦出现诸如因建筑材料涨价而增加了开发成本，一部分集资建房户要求中途退出，中止与房地产开发公司之间的委托合同关系———从法律上说，这又是允许的。

　　“从集资建房户角度，也有一个法律问题值得探讨。”张东伟分析说，在房屋竣工验收完工，可以交付使用时，假如房产的价格又上涨了许多，那么，又凭借什么措施来保证房地产开发公司的决策人会按时交付房屋，而不会向社会其他人公开销售以获取巨额利润呢？因为对公司的决策人来说，他只需要对与之联系的温州市场营销协会负责即可，无须考虑幕后真正集资建房者的存在。从社会伦理道德来说，如果面对所获得的巨额利益远远超过其所需付出的代价，那么，十之八九都会选择利益。

　　在这些情况下，集资建房项目是继续运行还是就此停下？又靠什么来保障集资建房户的合法权益呢？

　　“我更愿意把个人集资建房当作一种反讽和反抗。它的最大意义在于让我们知道了房地产商的畸高利润，但切莫对此抱有太多幻想。”温州市一位人大代表在接受记者采访时认为，政府与其用过多的精力去关注个人集资建房问题，还不如多花些工夫用在规范房地产市场上，让房价回归到合理水平。如真要进行个人集资建房，那也应该由政府牵头组织，这样，即可避免盲目集资建房风险，减轻政府财政支付负担，同时又解决了无住房阶层的需要，间接地调控房价上涨。“这是最合理合法的路径，也最符合市场经济规律。”

　　本报温州11月21日电