在美国个人建房很简单

　　在美国个人建房很简单

　　高山

　　在西雅图作会计师的PETER·薛，年收入有12万美元左右，但最后还是决定自己盖房子住。

　　“自助建房，不仅可以根据自己的喜好来设计房子，还可以选用品质好的建筑材料来装修，避免了千篇一律的开发商的房子。”但让PETER作出这个决定的主要原因，还是因为这个城市的平均房价在最近三年上涨30%。

　　PETER的一位朋友向他介绍说：自己盖房子可以节约30%的费用。如今在西雅图近郊的一套三居室的房子，价格都超过了30万美元，自己建房可以省下10万美元以上。

　　于是，PETER开始忙上了。他先在近郊的湖边买了一块地。在美国，买地非常方便，途径也非常多，因为土地有的是私人的，有的是国家的，只要买卖双方同意交易就可以了。像PETER这样的个人建房，一般都是从私人手里买地。

　　买到地后，PETER先到市政府规划部门办理各种手续，包括规划要点等等。而政府部门只要手续齐全，就一路绿灯。然后，PETER请来专业建筑师为自己量身设计，并将设计好的建筑图纸送政府相关部门报批。在取得政府批准后，就可以动手盖了。PETER请来了专业的建筑管理公司负责打理一切。

　　建房的地下基础工程和中国没有太大的差别，用水泥、钢筋建造。

　　上面的部分却都是现成的材料，大卡车运来后工人像搭积木一样把材料“组装”起来就行。建房使用的砖很少，主要材料是加工好的木料和一些复合板材，门窗也是工厂早就生产好的，屋顶上的“瓦”，也非我们所经常见的瓦，而是一种新型复合材料。

　　这些材料运输和安装都很方便，可省去不少人工。在美国，请一个人工干一小时的活起码需要花八美元，一天工作八小时就需要付六十多美元。所以他们建房一般都采取“短平快”的方式，工人之少、速度之快是中国建房无法相比的。比如这次Peter从拿地到入住， 还不到四个月。

　　建筑工人使用的工具也都比较先进，没有什么重活。按照施工图纸拼拼装装，一般人经过短期见习都能够胜任。工程的质量抓得很紧，各个环节一丝不苟。如果房主住进去后发现质量问题，一年内可让他们返工。

　　美国人建房很注意文明施工，建筑工地上基本没有什么噪音。如果噪音大，周围的人打电话报警后，处罚是十分严厉的。而且建筑工地的材料都堆放得很整齐，包装箱等杂物工人也都会及时清理，不污染环境。

　　PETER对《财经时报》说，自己建房子，除了省钱外，还可以保证质量，特别是可以根据自己的喜好来设计和装修房子。PETER甚至亲自跑建筑材料市场选购自己喜欢的建筑材料。

　　目前，随着房价的走高和建房手段的越来越简单。越来越多的美国人开始自己建房，他们有的是自己建独立的别墅。有的是个人合作建房——这种情况一般发生在大城市的年轻人，他们往往止步于高昂的房价，于是几个人一起集资买块地建房，多余的房子还可以出租。

　　25岁的技术员DAVID，就与27岁的哥哥在佛罗里达州合建了一栋5个房间的住宅。他们把多余的房间出租，希望五年后能把房子卖掉，然后各自买各的房子(美国对个人拥有多套住房，基本没有限制)。

　　还有一些人集资共同购买旧的公寓大楼并进行翻新改建。但一般也就十几个人。像中国那样上百人集资、买地从头盖新楼的事情，至少本人在美国期间还没听说过。

　　另外中国国内媒体说。在欧美发达国家，个人建房的比例达到了30~40%左右，而据笔者观察，在美国这个比例应该在10%左右。

　　温州模式：特例还是星火

　　本报记者 郭威

　　温州个人合作建房的初战告捷，到底是一个什么样的标志？是不可复制的特例，还是可以燎原的星星之火？

　　榜样的力量是无穷的，尤其是成功的榜样。

　　与同为“举旗者”的于凌罡反复强调“反暴利并不是合作盖楼的惟一宗旨”不同，赵智强明确表示并承诺，个人合作建房要比市场价低30%左右。

　　“正是这个差价滋生了个人合作建房的市场空间。”赵智强信心满怀。而根据《财经时报》调查，在欧美发达国家，个人建房成本和市场价的普遍差距，也刚好就在30%这个水平上。

　　看来赵绝不是一时冲动，也绝非轻率之举。

　　市场有需求操作有办法

　　在赵智强看来，当今的中国房地产市场格局，基本由经济适用房和商品房两个层次组成，且两个层次相距甚远。个人合作建房正是处于这两个层次之间，如果能推广开来，必然会迫使开发商降低利润空间。

　　此言非虚。他所发起的合作建房联盟，拍得的土地楼面地价约为4100元/平方米，加上土建、税费等各种成本，然后抵冲底商和部分车库的销售利润，预计建成后房屋成本价为5300元/平方米左右。而同类地段新房的最高售价已经达到11000/平方米左右。这个差价，已经超过了当初的承诺。

　　“除了拿地，还有很多复杂的问题，一栋房子从规划到完工要盖100多个章。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩，并不赞同赵智强的观点——“拿到了地块，就等于完成整个项目70%~80%的工作量”。

　　这一观点和许多开发商不谋而合。“地有了，规划批不下来，等个三五年，这个成本谁承担？”北京阳光100置业集团有限公司副总经理范小冲认为，在和政府打交道方面，赵智强们显然经验不足。

　　但赵的回答是，“我们都有考虑”。作为全国十大营销人之一，赵智强在商界摸爬滚打多年，对房地产市场亦不陌生，深谙市场潜规则。他甚至已经把可能的“灰色成本”计入其中。“温州市场营销协会，将会收取包括聘请律师、工程师费用在内的3%管理费”。“这里面也包括公关的费用”。

　　赵智强还坦承自己会从中盈利。“管理费如果有赢余，我们12个发起人会从中拿一些利润。这是一开始就向社会公布过的，也是项目的参与者都认可的。”

　　对百姓有利政府就该支持

　　“首先政府没有给我们太多的压力。”赵智强把温州模式成功的主要原因归结为政府的支持。温州市发改委的一位负责人就此公开表态：“凡是有利于老百姓的事，我们就会支持。”

　　在个人合作建房的这个政策真空地带中，地方政府的态度会起到至关重要的中用。

　　2005年，大连的个人合作建房行动之所以胎死腹中，就源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。“叫停是为老百姓好。”

　　这一态度得到了很多开发商的支持。

　　在温州项目“破冰”之后，甚至也有开发商明确表示，国家原则上不应该鼓励个人合作建房。他的理由是，“如果真成了风潮，全国人都要自己盖房，岂不是乱了套？”

　　即使在温州，个人合作建房其实也并非没有阻碍。此前有媒体报道，温州某地产商，曾宴请并灌醉了一个参与项目的成员，“借”走有关材料，并向有关部门举报“非法集资”。

　　所以赵智强认为，与这一大环境相比，即使是温州市政府最初的“不支持也不反对”，也显得“颇为难得”。“没人压你，剩下的看你的本事和运气。”他承认“运气帮了很大忙”。

　　“温州的成功只是一个个例，以此作为一种模式，还为时尚早。”

　　正因为如此，温州的“个案”出现以后，多数房地产商们都采取了“看热闹”的态度：“即使赵智强成功了，也成不了气候。”接受《财经时报》采访的多位北京地产商，几乎是异口同声，“至少在北京基本不可能，你让于凌罡去凑几个亿看看？”

　　开始出现有利因素

　　不久前，国土资源部下发了《中低价位、中小套型普通商品房实行限套型、限房价基础上竞房价、竞地价的土地供应办法》(征求意见稿)。根据该办法，开发商拍地前必须先承诺，房价不高于拟出让地块同级别普通住房上季度的平均售价，且90平方米以下户型占地面积要达到拟出让地块总面积九成以上。

　　个人合作建房者认为，这一“双限”政策，显然会对他们拿地有巨大帮助，因为从拿地的根本目的上来说，个人合作建房比开发商更容易做到“双限”。

　　实际上，温州成功的一个因素，就是因为这一“双限”压低了地产商的利润空间，让他们没了胃口。

　　实际上，个人合作建房似乎也更合乎“国际潮流”：目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。在许多国家——例如德国、瑞典、日本等国，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政策等方面的扶持。

　　以德国为例，合作社建造的住宅已经占到德国新建住宅总数的30.9%。

　　北京个人合作建房倡导者之一孟宪生认为：“温州的成功现实，说明个人合作建房仍有生命力，它将成为中国个人合作建房的一个操作样本。”他说，至少在目前，个人合作建房者与地产商相比还处于弱势，所以就更应该有个“公平的环境”。

　　11月24日(星期五)下午5点，当《财经时报》就此致电建设部时，住房政策研究中心房地产处处长文林峰表示“不便发表看法”。随后以“正在开会”为由，拒绝了本报的约访。

　　(来源：财经时报)