上海整理公示房地产开发土地供应利用

　　据某业内人士透露，土地政策不断透明、收紧已经是一个趋势，与此同时，清理不合理用地可能会再次成为土地政策的重点之一。但目前官方并没有类似的信息传递出来

　　日前，上海市房屋土地资源管理局(下称“上海市房地局”)在其官方网站上发布《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况公示》(下称《公示》)，其中涵盖了自2004年至今年上半年房地产开发土地供应及利用的整理情况。这是上海市政府部门第一次向社会

全面公布房地产开发方面的土地数据。

　　上海世联房地产顾问有限公司(下称“世联地产”)资讯研究中心经理甘文黎、信义不动产研究中心主任李振宇等多位业内人士均认为，此次上海房地局发布的《公示》报告，应与目前国家日趋紧缩的土地政策相关。

　　实际上，即便撇开《公示》发布的背景，这些数据的公布对于普通大众了解上海的房地产开发土地供应情况仍有相当的益处，而且数据的汇总也将为我们提供一个全面了解上海房地产开发土地供应和利用情况的视角。

　　《第一财经日报》记者注意到，《公示》中除了包含较常规的出让土地面积、土地款以及楼面价等数据外，还提供了土地净收益、未动工面积以及取得土地的方式等资料。此外，部分存在问题的土地也作了相应的备注。

　　李振宇告诉记者，其实这些土地数据对于他们这些专业机构而言，并不是机密，一般都能从相关渠道获得，但此次上海房地局主动向社会公开这些数据，显然与日前土地政策的不断加强有关，表明了政府对土地监管力度加强的决心。

　　清理闲置土地引人注目

　　据某业内人士透露，土地政策不断透明、收紧已经是一个趋势，与此同时，清理不合理用地可能会再次成为土地政策的重点之一。有据可查的是，今年9月3日，国务院主持了土地调控工作座谈会，之后发布了《关于加强土地调控问题的有关通知》。

　　当时，国务院要求，强化对土地管理行为的监督检查，加大对土地违法违规行为的查处力度。监察部要会同国土资源部等在近期集中开展一次以查处非法批地、未批先用、批少用多、非法低价出让国有土地使用权等行为为重点的专项行动。各地进行全面自查。

　　此次《公示》中，有逾20幅土地的备注栏里标注的是“历史遗留问题”，绝大部分均为2004年8月份前后集中出让的地块，其出让方式大多是协议。记者注意到，除少数地块位于闸北区外，大部分有历史遗留问题的地块都位于南汇区。

　　李振宇认为，这些地块大多是2004年出让的，到目前为止已超过2年的期限，所谓的“历史遗留问题”，不排除是对闲置的另一种说法。从《公示》的内容看，有历史遗留问题的地块中，一部分地块已经小面积动工建设，这是否能纳入闲置的范围还有待商榷。

　　此外，《公示》中还有部分标示着“06年*季度处置”的地块，以及“法院拍卖补地价”“违法用地补办手续”等地块。而未在备注栏中标明的未交齐土地款的地块有将近30幅，在是否交齐土地款一栏中未注明“是”或“否”的地块有超过150幅。记者将上述问题整理并传真至上海房地局后，被告知领导正在出差，暂时无法解答。

　　上述业内人士表示，此次清理不合理用地，其范围包括已经出让但未按时开发，出让金尚未上缴以及协议出让的地块。由于房地局尚未回复记者的问询，因此也无法就《公示》是否与清理土地相关这一问题进行求证。

　　尽管如此，《公示》所提供的内容对于解读上海未来几年的房地产市场走势仍颇有帮助。

　　土地闸门明显缩紧

　　据了解，上海2004年房地产开发的土地供应量约3407公顷，2005年为3206公顷，2006年上半年将近766公顷，如果算上8月份以后连续发布的4个土地出让公告中的供应量，则2006年的总供应量仅约1416公顷，较去年缩减一半以上。土地闸门紧缩的趋势已经非常明显。

　　世联地产分析师李峰据此断言，严格控制新增建设用地的规模以及保护耕地成为土地政策的基石，上海土地供应已进入一个紧缺的时代。

　　他表示，上海“十一五”住宅规划纲要中明确规定2006、2007两年上海土地出让总规模为1500公顷，即使全部为住宅用地，按照以往住宅用地平均容积率计算，大概可转化住宅面积1515万平方米，而2005年上海实现住宅销售面积约为2700万平方米，土地供应的稀缺将体现在未来两年的商品住宅供应上，供应的缺口将会由目前市场上积压的存量住宅弥补。

　　实际上，土地管理问题已经是今年第二轮宏观调控的重点。从今年7月至今，国家关于土地调控的举措和讲话已经不下5次。其中7月时国务院关于在各地设立国家土地督察局的决议在历经几个月后的现在，已经开始在上海、北京等地区逐步实施。

　　李振宇认为，土地督察局成立后，意味着上海土地市场交易更趋规范与透明。而且在加大土地监察力度后，不仅完善了上海土地的供应节奏与结构，也将促进原有闲置土地的有序开发。

　　此外，《公示》中的数据显示，上海近三年的土地出让以宝山、浦东、松江为代表的近郊区域为主，这些区域的土地出让规模巨大，显示出上海土地出让存在极大的区域不均衡性。据了解，2006年前7个月，宝山、闵行等五个区域土地出让面积占到同期总出让面积的60%。

　　李峰分析，土地出让的分布在很大程度上取决于城市的总体规划以及区域的成熟度，从区域发展的成熟度来看，上海的土地出让明显的呈现出纺锤形，中心区域和远郊区域出让量少，而位于二者之间的过渡性区域土地出让量极大。

　　他认为，过渡性区域承接中心区域外溢的经济资源，并拥有相对便捷的交通和规划优势，是土地出让的重点，由于经济资源的转移是从中心区域向远郊区域梯次进行的，在目前近郊区域对资源的吸纳仍未饱和的情况下，在可预见的未来，上海土地出让量仍将集中于这些区域。翟宇