上海2007年实行土地新政严控房价上涨

　　本报首席记者晏秋秋

　　徘徊之中，上海楼市悄然迎来2007年。在牛熊之间，上海楼市的僵局何时打破？房价走势如何？令人期待。

　　过去两年，上海楼市经历了一系列宏观调控政策，房价在急挫之后，又在新的平台上保持稳定。专家们预测，2007年，是上海楼市的“政策落实年”。执行力度如何？落实效果如何？将直接影响房价走势。

　　“70/90”拉低成交总价

　　去年，中央出台意在改变住宅成交结构的“70/90”原则，即“90平方米以下户型占70%以上”，而目前的“上海细则”，则采取对不同地区区别对待的方式。

　　据预测，到今年下半年，上海楼市“小

　　“年轻人需要什么样的小户型，客户是否需要细分，这些都是我们非常关注的问题。”昨天，沪上一家大型房产公司的总经理这样表示：“基本上可以预测，在外环线以外一些楼盘密集区域，今年年底小房型密集，竞争将非常激烈。而且一些楼盘的后期产品，为符合‘70/90’原则而改变了原有规划，这些产品推出后，市场反应如何，还需要观察。”

　　前阶段，宏观层面也有针对大房型征收“保有税”的说法。专家们预测，小房型产品的细分，将随着“70/90”原则的逐步落实，而备受重视。与此同时，2007年老百姓的居住观念，也将出现比较大的转变。那种传统的“买房一步到位”的思想，将逐渐失去市场。

　　土地新政严控房价上涨

　　从去年开始，土地管理成了本轮调控的“重中之重”。上海在去年的土地出让3、4、5号公告中，对土地管理的新政已有所体现。此外，去年11月28日，国土资源部任命张乃贵任国家土地督察上海局局长。专家认为，种种迹象显示，2007年上海楼市的土地政策，将更具“威慑力”。

　　国土资源部相关负责人透露，2007年在城市批次用地审批中，将按规定比例控制好中低价位、中小户型商品房、经济适用房和廉租房的土地供应。对一些房价上涨过快的城市，将加大土地供应调控力度。

　　而新成立的土地监察部门，在拥有“提出纠正意见”“提出整改意见”“责令限期整改和暂停用地审批”三大“尚方宝剑”的情况下，将进一步增加土地交易的透明度。

　　土地价格在很大程度上，影响着房屋成本。随着相关政策的严管，今年，上海楼市的房价涨跌，将不太可能出现“齐涨齐跌”的态势。“一些楼盘因拿地较早，利润空间相对较高，房价可能有所回落。而一些在2003和2004年拿地的楼盘，其房价目前已接近‘成本临界线’，预计上下幅度不会很大。”一名房产专家表示，“以目前的拿地价格来看，未来上海楼市的房价如保持现状，拿地的开发商将面临亏损。”

　　三大措施规范交易环节

　　2007年，“限外令”、房贷政策的调整和“二手房网上备案”三大措施，将在上海楼市中进一步发挥作用。

　　上海楼市的“限外”细则，至今尚未出台。由于2006年底股市大牛，吸收了许多资金，再加上调控政策此前不断打压，因此目前上海楼市的投机成分，已被挤压大半。不过从现状看，沪上高档楼盘依旧热销，楼市时有“海外热钱涌入”的传闻。

　　房贷方面，有专家认为，2007年上海银行的房贷政策，必须进一步强调信用机制。“2006年上海楼市出现了不少拖欠贷款事件。2007年，银行信贷将可能出现两极分化，宽的更加宽松，而没有诚信的，就更加严格。”

　　从今年1月1日起，“二手房网上备案”的政策施行，困扰上海楼市的“黑中介”问题，有望得到解决。一家中介公司的老总表示，从技术环节而言，“二手房网上备案”没有难度，“和以前的一手房备案差别很小”。不过，在政策执行过程中，一些中介公司担心房源信息泄露等问题，则有可能影响执行效果。但有一点可以肯定，今年，只需一切按正规手续办理，老百姓买卖二手房将更加放心。