2006年房价调整呈现三大特征

　　“成交均价”不同于“房价”

　　在2006年，整个上海楼盘的供应量和销售量，比2005年有所增加，但增量幅度不大。但相比2004年，则有大幅度的下降。据此，专家们认为宏观调控政策已初见成效，“但还需要进一步落实。”

　　数据显示，2006年上海成交排名前三的楼盘，其成交单价都低于8500元左右的上海成交均价。2007年，随着郊环线的楼盘供应量继续上升，上海楼市的成交均价，将进一步下调。而随着政府廉租屋、经济适用房的大量提供，成交均价有望进一步回落。

　　随着调控政策的进一步落实，2007年上海的楼盘供应，将呈现“分散发展”的态势。市中心区域的楼盘越来越少，而“遍地开花”的郊环线楼盘，则将进一步吸引百姓目光。

　　专家提醒，“成交均价”与“房价”是两个不同的概念，老百姓期盼的“房价降到位”，在2007年很难实现。“目前，老百姓看得中的房子，买不起。买得起的房子，却又看不中。相信到今年下半年，这样的状况会得到一些改变。”

　　此外，在连续两年的调控政策下，

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　　今年房价调整有三大特征

　　《2007年：中国与世界经济发展报告》预计，2007年房地产价格涨幅将趋缓。如果政府加大宏观调控力度，房价涨幅将会有较大幅度回落，甚至由涨转跌。

　　由国家信息中心、中国社会科学院联合发布的绿皮书指出：近几年国家出台的一系列调控措施，其政策效果将在2007年继续显现。从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，增速将维持在20%。预计房价调整将呈现以下三个特征：

　　■房价过高地区及一线城市，在市场和政策的共同作用下，房价涨幅将有较大幅度回落；

　　■由于投机性需求主要集中于高档住宅，因此，随着相关政策的施行，高档住宅价格增幅的回落幅度要大于中低档住房；

　　■税收调控力度的加强，将推动二手房价格继续提高。

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　　楼市转向买方市场

　　如果说过去几年的排队买房、炒房、炒号鲜明地体现了楼市的卖方市场，那么调控之下，今年以至未来更长一段时间，买方市场的到来将成必然。

　　王先生一家五口，为了改善居住，要在上海买一套三室两厅两卫的房子。属于刚性需求，但是也并不急于买房的王先生已经在目前的市场上找到了“顾客是上帝”的感觉。“去年年中时，中介和卖家还都很高调，看了很多楼盘，有的价格一分不让，态度也很强硬。”王先生介绍。但是到了年底，楼市情况已有改观。“很多中介找我谈，有的可以免去50%的中介费，有的则可以全免，这就能省掉1万多元呢。”另外，卖家开始承诺分担转按揭担保费等若干费用，在谈房价时也不再“一口价”。

　　卖家的想法也在悄然转变。刘先生是北方某个中等城市驻上海办事处的主任，去年上海楼市最高点时，刘先生带领一些在上海工作的同事在松江等区域买了几套房子，本想短期套利，却不知不觉中陷入调控引来的投资泥潭。“我现在什么都不想，亏点都无所谓，只要马上套现。”刘先生称。但是他自己也认为，由于那些区域的投资性购房较多，加上新房供给量本身很大，转手很难。

　　买方市场到来的判断，还基于住房结构调控的信号。去年11月底，建设部再次严正表态，没有公布住房建设规划的城市必须在12月20日前公布，没有建立廉租房制度的城市也必须在年底前建立该制度。

　　经过了70%以上住宅建筑面积须建90平方米以下中小户型的政策博弈后，中央坚守住房结构底线的姿态再次明确。这意味着未来一至两年，中小户型将大量出现在市场上，房屋总价受到控制，目前大量持币待购的中小户型刚性需求得到满足。“供给加大的一个直接影响就是，中小户型买方市场的到来。”