房管局长称温州个人集资建房脱离有关标准框架

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　　事实上，因为“保密”而连带的“欺诈”之嫌，远远不是这次事件的全部原因。

　　胡立同质疑的另一点是，法律意义上的个人集资建房标准有:对象是工矿、企业等组织住房困难户，土地是政府划拨的，符合经济适用房开发的有关要求;要在政府房管局的指导下成立非营利性组织来运转整个建造过程;可享受国家税费减免的优惠待遇;住宅不得向社会租售，产权是不完全的，等等。“温州个人集资建房项目在操作上已脱离‘个人集资建房’有关标准框架，存在明显的违规行为。”但他也指出，目前程序还没走到房管局这一步，这些只代表他个人看法。

　　赵智强表示，在集资建房启动的时候，他曾先后向三四个相关部门专门呈文，详细介绍相关情况。“各部门始终没有回应，我们就先做起来再说。”按照他的逻辑，既然没有人反对，那就可以做，所谓“非禁即入”。赵智强和正元

　　简单描述温州集资建房的模式大致如此:由一家房地产开发公司(正元房地产开发公司)出面去谈地，集资建房者集资的土地保证金和土地款打到该公司的账户里，这个账户由四方监管，如果拿地不成资金退还，拿地成功，则成立该房产公司下面的一个类似于项目公司的集资建房公司，土地款结清后，开发款就打到该集资建房公司的账户里。在这次合作中，房地产开发公司收取管理费，营销协会也会视最后的资金情况适当收取费用，这一点得到了260名会员的一致认可。会员之一的曾雪秋说，“只要能保证以每平方米5300元拿到房子，其他的我们都不管”。2006年，这一地块周边住房的价格每平方米在8000元到1万元。

　　赵智强在没有明确法规框架内的尝试，未必没有“硬伤”。在一些法律专家看来，个人集资建房的初衷是好的，但温州的模式不妥，“最主要的就是当初向会员集资的土地保证金和土地款是打到了开发公司也就是瑞安正元房地产开发公司的账户上，而不是集资建房成立的项目公司的账户上，虽然这个账户目前是四方监管，资金流向专款专用没有任何问题。但这样就与现在的金融法律法规相抵触，集资也没有经过有关部门批准”。这样实际上形成了管理上的漏洞，在程序上缺少监管，一旦多方出现仿效，后果不堪设想。

　　专家认为，能够适用现在法律法规的一个集资建房最佳模式是先成立一个公司，然后集资者将钱打进该公司的账户里:“这是一个经营行为，集资者作为公司的股东，成为投资方。”然后再委托一家房开公司去购地，把公司的钱打到房地产开发公司的账户里，等拿地成功，再把公司挂到房地产开发公司旗下作为项目公司，所有资金全部在项目公司的账户里独立运作。这个模式虽然比现在的温州集资建房模式多一道程序，但有许多程序其实不能忽略，它可以避免法律上的问题。

　　赵智强现在面临着温州房地产商“非法预售”的讨伐。他们认为:“没有拿到预售证就已经开始卖房子了，根本就是违反了商品房预售条例。”“既然个人集资建房可以这样搞，那我们为什么不可以，没拿到预售证就以集资建房的名义先圈一笔钱进来，这样就解决了项目的融资问题。”

　　对于这样的说法，虽然王鉴辉认为：“我们根本就不存在‘售’这个环节，在拿到土地之前，每一套房子已经有主了，根本就不是公开对外销售。”但合作建房联盟成员之一孟宪生律师则指出，如果开发商以集资建房的名义圈钱，显然就涉及非法集资，既然非法集资，就有欺诈的嫌疑——个人合作建房与盈利的边界在事实上并不清晰。这其间更真实的现实是，赵智强承认，温州集资建房最后与会员签的是商品房预售合同。虽然从实质上说，是集资者以股东的形式入股集资建房项目公司，委托母公司购地代建房屋，但从形式上来说，与现在的商品房销售流程相当一致。因为要办出产权证只有通过这样的途径，在目前的法律法规下还没有其他办法。-