经济适用房价格6年翻番 113户中标者放弃

　　孙秀兰的丈夫陈会和是个地道的武汉人，陈会和一家兄弟三人却只有一套房。过去15年，他夫妻俩过着四处租房的流浪生活。孙秀兰说15年来她是看着别人脸色过生活的。这些年孙秀兰一家换了5个地方。而最近房东又告诉她，“物价涨了，房价也得涨”。

　　孙秀兰梦想着有一套属于自己的房子。她前后4次参加武汉当地的经济使用房摇号，但每一次她都必须面对冰冷的现实，“房源太少，参加摇号就像买彩票”。

　　而觉得房源少的显然不止孙秀兰一个。

　　武昌“丽华苑”，房源1230套，登记人数近6000，供需比1：5；汉口“红旗公寓”，房源166套，登记人数2045，供需比1：12！官方数据显示，武汉经济适用房供需比是1：12。

　　对于这一切，肖宇艳有着清醒的认识，“武汉是个欠发达的地区，职工收入不高，过去传统工业不行，下岗位职工比较多”。这些人显然不是商品房的潜在客户。

　　30万家庭需要经济适用房

　　而在已发的2.1万个经济适用房购买资格证中，除了已经买到房的8500户，仍有1万多户的缺口，而对经济适用房的实际需求显然远大于此。

　　2006年调查显示，在武汉现有的130万户家庭中，有49%都是普通的工薪阶层，都需要经济适用房。除去一部分不具备经济能力，需用廉租房解决住房问题的家庭，需要购买的经济适用房的家庭在30万左右，这与现实的房源相比存在巨大的缺口。

　　更残酷的是，其中大量的经济适用房直接分配给了拆迁户。最明显的例子莫过于“红旗公寓”，该公寓可供房源876套，而其中的710套就直接留给了拆迁户，剩下的166套显然无法满足数千人的要求。

　　激烈的竞争显然与经济适用房相对较低的价格关系密切。

　　经济适用房价格6年翻一番

　　官方数据显示，2006年武汉当地新开盘经济适用房的价格大体为：多层2400元～2500元/每平方米，小高层2600元～2700元/每平方米，高层2800元～2900元/每平方米。“与同等地段、同等楼盘相比一般便宜近1000元～2000元。”

　　张运鹏说，武汉之所以能够控制房价，一是靠优惠政策，二是控制开发商利润。“武汉市对经济适用房用地实行直接划拨，减免土地出让金，并对于行政事业性收费减半，经营服务性减3成，仅此几项就为开发商每平方米节约了近300元的成本”。

　　除此之外，经济适用房的成本则需经物价部门层层审核。“一个项目经审核后高的可以砍下500元/每平方米，少的也能砍下200元/每平方米。”张运鹏说。

　　尽管价格较低，却还是止不住市民的怨言。“1998年至2004年武汉市经济适用住房平均价格从每平方米980元涨至1950元，6年时间上涨一倍，高于同期商品住宅平均价格上涨幅度。”在2006年的武汉市政协会议上，政协委员王少阶和蔡玲在提案中指出：“经济适用住房价格上涨幅度较快，成为中低收入家庭面临的新问题。”

　　113户中标者因价格高放弃

　　而这些问题显然也困住了孙秀兰夫妇。

　　对孙秀兰夫妇来说，如果说供儿子读大学让他们节衣缩食数载，那么买一套房子将让他们耗费一生。

　　在“红旗公寓”的摇号中，166房子的销售基准价已升至2667元/每平方米，孙秀兰中意的是一套面积为90.67平方米的三室两厅。如果足够幸运，孙秀兰一家将要为此筹集24万元的巨款，而孙秀兰夫妇两人做零工的月收入不足1000元。孙秀兰说自己现在手上只有12万元，“若能摇中，得全家一起想办法”。

　　并不是所有人都能像孙秀兰一样获得支持。2005年12月，一个经济适用房项目曾出现这样的现象：292户幸运中号的买房者中，因价格原因有113户放弃了资格。

　　一边是相对较低的价格，一边却是大量买不起房的市民，市民怨言何在？开发商的利润何在？是否仍有降价的空间？

　　“武汉市经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，其中，利润不超过开发成本前4项费用(征地、拆迁安置补偿费；前期勘察设计及工程费；建筑及配套费用；小区内基础、公共设施建设费)之和的3%。”肖宇艳说，但肖自己也明白一个开发商若仅仅是为3%的利润而“大动干戈”恐怕有点说不过去，但“控制太严了谁都不会干”。

　　开发商多种方式增加利润

　　“武汉市一般商品房的利润在30%～50%左右，而个别黄金地段则达到100%或者以上也是可能的。”肖宇艳说。

　　经济适用房开发相对较低的利润阻碍了大房产商的脚步，“现在从事经济适用房开发的都是中小企业和一些政府部门指定的国有企业，而且地块比较小，位置相对偏僻。”

　　那么经济适用房的利润到底几何呢？“一般情况下，经济适用房开发商的利润是3%，但他们也有其他的收入作为补贴。”张运鹏说。

　　“一方面经济适用房的销售时间、条件比商品房宽，另一方面与经济适用房配套的经营性面积，尽管同样享受国家的土地出让金减免和优惠政策，但不受政府价格控制，可以自行定价，再则经济适用房需求量大，销售容易，资金回收快，另外较低的广告费用也是一个优势”。

　　在张运鹏看来，在申报的造价上做手脚也是一种方式，“在开发商所递交的申报材料中，有的把减半的规费全额报销，有的把没有成本的市政配套记入成本，而有的在土地使用费和拆迁补偿费上做手脚”。

　　武汉一从事多年经济适用房造价咨询的人士告诉记者：“一些经济适用房开发商为获得政府更高的核准销售价，想方设法虚报工程量，增加成本。”“我们也经常怀疑材料是否真实！”张运鹏说。

　　而有些开发商受“成本意识”的驱使，增大房子的面积，从而减少按照每套住房收取的相关水、电、气等配套费用，而有些开发商则打起了施工队的主意。

　　“武汉模式”希望与困境并存

　　“武汉的住房保障建设走在了全国前列，‘武汉模式’将列入建设部培训教材。”建设部办公厅副主任张志新曾明确表示，下一步的目标继续规范发展经济适用房建设，分步骤解决低收入家庭住房问题。而记者也在《武汉市住房发展十一五规划》中看到“十一五期间，全市经济适用房竣工面积要达到1200万平方米，占全市住房建设量的30%左右，计划竣工面积比前11年竣工的总和还要多。”

　　显然，武汉模式仍在路上，还需继续努力。