杜世成经营城市的背后：实质上是与民争利

　　青岛？青岛！

　　青岛，又一个上海？

　　本刊记者 石 破 发自青岛

　　青岛与上海有很多相似之处：它们都是海滨城市，都是100多年前开埠的、带有殖民地色彩的海上贸易港口，都形成了五方杂处、中西交融的文化特色。至今，在上海和青岛，都随处可见有着鲜明西方风格的建筑；两座城市的街道，也大多以全国各地的地名来命名，给人以“海纳百川”的宽广感。

　　然而，近几年里，两市的房价一路高涨，房地产热经久不息，普通百姓望楼兴叹。在2006年的下半年，两个城市的市委书记——陈良宇和杜世成，均因严重违犯党纪先后被免职，并被立案检查。

　　房价像风筝一样飞

　　今年1月中旬，记者搭乘出租车在青岛市采访时，谈到市委书记杜世成被免职一事，女出租车司机立刻唾沫乱飞地骂杜世成是贪官，被免职是“活该”。

　　女司机说，她一家3口住50多平方米，是20年前单位分的房子。10年前，她在单位开车，月工资1200多元，现在开出租，一个月挣3000多元，在青岛也算是高收入了。但她不吃不喝，3个月的薪水才能买到1平方米的房子。

　　青岛市机关、企事业单位的工资水平不高，在山东省仅排第四位。在楼价跳到顶峰的2005年，青岛市人均月收入只有1084元，房价超过3000元/平方米就很难承受。

　　女司机指着香港中路南侧的一栋商品楼说：“这里的楼价，2002年还是2000多元一平方米，现在涨到1.5万元。”

　　青岛的百姓普遍收入水平差，跟高房价形成鲜明对比。杜世成惹起民愤，主要就在这里。

　　杜世成曾任多年烟台市长、市委书记，没把烟台房地产炒起来，为什么来青岛短短几年，就把青岛房地产炒出了天价？受访者普遍认为，除了杜书记的长官意志支配之外，还因时势使然。

　　杜世成有一个引起网民愤慨的“高房价不能倒”理论，原话是这样讲的：“……不能人为地把房价打下去，它只要不是虚拟的和泡沫，不能人为拿下来。如果人为打压，那么已经买房子的人就意味着贬值，(因此)要非常谨慎保持目前房价的稳定，保证房子不贬值。” (2005年3月12日，杜世成作客人民网强国论坛时发言)

　　一名青岛市民就此质问：“那些高价房都是谁买的？普通青岛市民有谁买得起？”他认为，高房价造成了青岛市的阶层对立。

　　当地一名房地产界人士说，青岛的房价降不下来，不是因为考虑到降价对已购房子的人不公平，它的真正和深层原因，是政府想多收土地出让金。

　　青岛市政府东迁前，香港中路的地价是5000元/亩，市政府搬来后，初期地价2万元/亩，现在竟然拍到了1000多万元/亩。

　　目前，青岛一类地区的地价为4800元/平方米以上，楼盘工程造价按800~1500元算，开发商只有卖到6000元/平方米以上才够本。

　　国土资源部规定2004年8月31日为协议出让经营性土地使用权限的最后期限，此后一律要实行公开竞价出让，但直到2006年，协议出让土地的方式在青岛依然占据主流。政府公开的资料显示，青岛市内四区去年1至7月划拨转让土地19处，其中8处为经济适用房用地；有偿转让土地56处，以协议方式出让的土地有48处，只有8处以“招拍挂”的方式出让。

　　女出租车司机说，她曾载过一名市政府干部，这名干部说：政府不卖地是不可能的，那么多人等着用地；你不卖地，把上上下下都得罪了。

　　2006年12月14日，即杜世成被免职之前10天，新华社发表了一篇文章《“我被开发商‘腐败攻关’击倒”——青岛市原崂山区委书记王雁狱中自白》，这篇将近4000字的自白，中心意思只有一句话：“表面上看，土地开发程序极为复杂，缺少一个环节都不行，但实际上都是各个环节的一把手说了算。”

　　时至今日，如果你乘车从海尔路口沿滨海大道东行，过石老人，一直到沙子口镇，可看到路边的别墅和多层建筑鳞次栉比，密不透风。从外表看，这些楼盘都是近5年内兴建的。滨海大道以北的楼盘依小山坡而建，层层上升，有些楼房的阳台足有一间房大，业主坐在如此阔绰的阳台上，本可沐着阳光，舒服地看海，可惜海滨大道以南，也密密麻麻地建起了楼宇，成功地将路北业主看海的愿望变成了“看房”。

　　2005年，作为震惊全国的青岛房地产腐败大案的主角之一，王雁与青岛市规划局局长张志光、崂山区国土资源局原局长于志军一同被逮捕判刑。导致他们落马的前因，是2002年，审计署对鞍山、济南、深圳三个城市的国土资金进行试点审计，审计报告披露的违规资金高达70亿元，引起国务院高度重视。次年5月，令狐安副审计长下令，再选一些经济活跃城市进行审计，其中包括青岛，但并不是专门针对青岛而来的。

　　然而，对青岛的审计却钓出了“大鱼”。审计结果显示：青岛市崂山区低价协议出让土地、土地出让金收支混乱、村委会自行卖地等问题特别突出。当地的镇、村干部打着村庄改造的名义，大肆侵占耕地来建楼房。一名知情者说，王雁任崂山区委书记时，房屋拆迁是宣传车、铲车、警车、消防车一起出动的。

　　在这次审计中，审计组不仅揪出了崂山区王雁这条“大鱼”，还发现青岛市擅自改变土地用途，利用集体土地、划拨土地进行房地产开发等问题均很严重。全市一共查出“3大类，29个小类、133个具体问题”，其中崂山、城阳、李沧三个郊区及平度、胶州等县级市问题尤为严重，青岛市政府亦“违规协议出让土地26宗，面积512亩，出让金合同总额6亿多元”。

　　“大白菜时代”

　　从2001年开始，青岛市市南、市北、四方几个区的楼盘，每年起码都要涨1000元/平方米，每个楼盘销售都很火爆。

　　2003年，“海泊人家”开盘，起价4300元/平方米，“海泊人家”地理位置不算很好，楼盘在市北区，过一条马路就到四方区了。因此，青岛的房地产专业人士都觉得这个起价很高了，但没想到的是，几百套房子，竟有上千人冒雨抢购。

　　“海泊人家”开启了青岛人买房的“大白菜时代”。此后，青岛的楼盘不分好歹，刚一出地面，开商发就说卖完了，“抢房像抢大白菜”。每个楼盘附近围着一圈中介，有的楼盘整体交给了中介，等你买到时，已经是二手房了。

　　2003~2004年，青岛房价像是断了线的风筝，越飞越高，开发商每周都要调高一次房价。开盘价3800元/平方米的楼房，你不要，一周后就涨到了4200，又过一周涨到了4800。有的地皮，开发商把地一圈，树个牌子，就开始卖楼了。到了2005年，与“海泊人家”相距不到1公里的另一楼盘，起价就卖到了6000元/平方米。

　　2001年，海信桥南的“天泰阳光地带”开盘，起价2800元/平方米，还赠送阁楼，闻讯而来的购房者你争我抢。到了2005年，还是这个小区，一手房没有了，二手房的价钱卖到7000元/平方米。

　　如今，青岛市北区的房子均价6000元/平方米以上，市南区均价8000元以上，海边的房子，均价在1万元以上。崂山区沿海最好的位置大都建起了别墅。青岛市最贵的楼盘就在崂山，4万元/平方米，全部精装修，一只浴缸好几万元，据说屋顶能打开，主人可以躺在床上看星星。

　　就连军队也跟社会上的公司联合，搞起房地产开发来。

　　1999~2003年，青岛一夜暴富的人很多，有些官员手里积蓄了多套房子。可以说，当时青岛有房的人，10%的人手里都有三四套房子，有十几套的也不稀罕，有的中介手里竟然有四五十套房子。有些拆迁户，原来只有一套旧房，拆迁后也换到手四五套新房。

　　海内外的房地产大鳄们，原来并未看好青岛，以为这是小地方，兴不起风浪，到2004年，一看青岛房价竟然飙升到全国前五名，和记黄埔、浙江绿城、宝龙集团、万科地产、上实集团等也都过来了。

　　在这轮炒房热中，大企业是“大炒”；有能耐从开发商手里拿到房源的官员、关系户是“二炒”，漫山遍野的中介只能算是“小炒”，赚个辛苦钱。

　　这几年里，青岛二手房市场同样火爆。街上每10来米就有四五家中介店面。有人说，以前青岛是“三步一个洗头房，五步一个练歌房”，现在是“一步一抬头，看见中介房”。2004年以来，该市二手房交易量与一手房基本持平，房价竟也与一手房差不多。

　　青岛市民最需要的是小户型楼盘，因为大户型太贵了，买不起。但青岛小户型的楼盘不多，因为开发商觉得赚钱少，不愿开发。

　　“经营城市”是与民争利

　　杜世成到任后提出的口号“经营城市”，一开始青岛市民莫明其妙，有人还为之叫好，等到后来明白了“经营城市”就是卖地，不少人转而破口大骂。

　　2000年之后，青岛的地价越卖越高。每卖出一个高价，当地报纸上就宣传：这是青岛市“经营城市”的伟大成就。

　　“老百姓为什么恨杜世成？”一名机关干部对记者说，“因为他搞的‘经营城市’实质上是与民争利，‘经营城市’的利益没有真正反哺到老百姓身上，经济适用房买到了也住不起。很多老居民本来住在市南区，给他们盖的经济适用房应该在市南，但是房子拆了，让他住到城阳、李沧，他会乐意吗？城阳离市南起码30公里，上下班开车也得两小时，他连房都买不起，还能买得起车吗？”

　　在作客人民网强国论坛时，杜世成说：“青岛房价现在是比较高的城市之一，应该从两个角度去看这个问题，第一，房价过高，会对一般的市民生活带来很多不便，这样我们采取两种方法：一、住房保障体系，用廉租房，最贫困的人口甚至可以不花钱和少花钱就可以租到房子，有相当一部分人已经通过这个途径解决了住房。二、建设经济适用房，使青岛一般的工薪阶层能够买到比较便宜的房子。三、利用二手房转租的方法解决低收入人口的住房问题。还有一个方法，在城市另外区域建造一些比较便宜的房子。青岛的房价虽然很高，在沿海一线的别墅可能已经到了2万元一平方米，但是如果顺青岛一条街往北走，那就是2万、1万、8000、5000，3000，最便宜还有1000的。”

　　这些话，杜世成此前已跟青岛市民“推心置腹”地讲过了。那是2005年夏天的青岛“市民月”，杜世成在当地电视台演播厅里讲的，他边讲边指着地图比划。有心人留意到，当杜讲到“青岛市也有1000元/平方米的房子”时，他的手竟然指的是平度市。

　　那次节目中，杜世成的做作让青岛市民反感，他面前放了一盆花，遮着稿子，讲一会儿，瞟一眼讲稿。这期节目做完后，青岛市民给杜起了个外号——“一路向北”。

　　据青岛媒体报道：1998年至2005年底，青岛经济适用住房累计竣工811万平方米，为近10万户中低收入家庭解决了住房困难。2003年底，市委书记杜世成在视察调研该市经济适用房建设情况时，还强调：“青岛经济适用房建设已到了关键时刻……经济适用房不许卖高价。如果卖了高价，对出让土地单位和用地单位都要进行处罚，不能坑了老百姓。”

　　但是，青岛的经济适用房也确实存在着一些问题。

　　早在 1998年，青岛就有了经济适用房，由于距老市区较远，这些小区未受到太多关注。从2001年起，青岛经济适用房的开发多了，但大部分都在李沧区，而且经适房3200元/平方米，周围的商品房是3500元/平方米，差不了多少。一名机关司机告诉记者：“我去参加经济适用房的摇号，等到我摇号时，已经只剩下130平方米的房子了，我也没那个实力买……”

　　实际上，青岛老市区也不是没有经济适用房，但这些小区，大部分都是某些单位利用自己的地皮，打着经适房名义盖的家属楼，普通市民根本买不到。还有的经适房，说是由市政府统一管理，实际上是为了解决公务员住房。

　　记者得到的确切消息，青岛某地段本来建的是经济适用房。建好后，1/3安置拆迁户，余房都由政府收走，以3000元/平方米的价格分给了公务员，后又改成限价商品房(经济适用房10年内不能上市销售)。而该地段的商品房价格是5000元/平方米。

　　2006年9月，李沧与城阳交界处的流亭，建了一座“帝都嘉园”，这是青岛市首次公开销售限价商品房，本以为中低收入家庭会蜂拥而来，开发公司也进行了大量宣传，但直到摇号结束，1049套限价商品房，却只有772人报名申购，还有277套房子无人问津。

　　“帝都嘉园”北面是一条干臭的排水沟，紧邻钢厂、汽车制造厂，与化工厂、碱厂遥相呼应，旁边的商业大道——重庆路上昼夜车水马龙，尾气超浓度排放，头顶是飞机航道，噪音污染胜过雷鸣。已买了“帝都嘉园”的业主在网上戏谑地说：“小区的质量和物业我预计都没啥问题，所担心的是，这样的环境是否适合人类居住……”

　　三代框架

　　青岛的第一代城市框架，是1930年代沈鸿烈当市长时搭好的，以中山路为中心，局限于海滨一带；第二代城市框架是俞正声当市长时，拉大到香港中路，相当于用10年时间造了一座新城。

　　俞正声是1989任青岛市市长，1992年任青岛市委书记的。之前青岛市提的口号是“发展西部”，在西边建保税区。俞正声上任后，把市委、市政府搬到东边，发展东部。那块地以前是浮山公社，尽是荒草、土路、滩涂。俞正声决定搬迁市政府时，惹来骂声一片，但后来它成了城市发展的一个经典案例，全国很多城市都学青岛，把市政府搬迁出市中心。

　　1997年俞正声离任后，在拉大城市框架方面，青岛市一直没有大的进展。直到2000年10月，杜世成到任青岛市长，这座百年岛城开始了新一轮扩张运动。

　　俞正声东进到浮山湾就停下了，杜世成则把路一气儿修到了崂山，并且开始兴建全长280公里的滨海大道。俞正声主要是线型发展，杜世成搞的是多点开花，品字型发展，要建成包括青岛、黄岛、红岛在内的“大青岛”。

　　一名研究海洋法的教授告诉记者：“青岛近年来搞了不少围海造地，市政府让我们写《近岸海域管理规定》，我写上一条：胶州湾不能造地。结果不行，不能写。历史上，胶州湾500多平方公里，现在不到300平方公里了……”

　　这名教授分析说：“经营城市主要靠卖地。围海造地，就变成了市政府可以卖的东西。”

　　某中央媒体驻青记者站站长也批评说：“青岛市的规划没有远见，哪块地值钱就先卖哪儿，路窄了再扩，等扩不动时，就形成了大疙瘩，现在青岛到处是这样的大疙瘩……20年后问题更多。”

　　地价贵了，房价高了，拆迁成本也水涨船高。政府想按3年前的补偿标准给钱，拆迁户们不干；政府拆不动了，说你不走拉倒，我把规划的宽路改窄些！东西快速路施工中，有两个路段由三车道变成了两车道。结果，“东西快速路”一通车就成了“东西停车场”。

　　外地人到青岛，总喜欢去南部海边游览，这里是青岛的脸面。但越往北走就越破旧。有人说“青岛是个镶着金边的抹布”，杜世成很反感这个说法。