希望房价回落成2007年两会热点

　　房价

　　房子是中国人一生的重要奋斗目标之一，严重影响广大人群的幸福感。“民意直通车”栏目中，关于“幸福是什么”的提问，买得起房位于各种“幸福选择”的第三。希望房价回落，成为本次两会热点。

　　民意直通车

　　地方政府调控不力:高房价原因票选第一

　　你认为房价持续高涨的原因何在？

　　A3.0％

　　B27.0％

　　C13.0％

　　D20.0％

　　E25.0％

　　F10.0％

　　(总得票3979)

　　图表略，详见本报。

　　A.消费者越来越注重生活方式，住房需求持续旺盛B.地方政府出于地方利益考虑，调控措施执行不力

　　C.住房供应结构不合理，普通住宅和经济适用房比重过低、供应过少

　　D.投机资金涌入房地产市场，炒房者炒高房价

　　E.开发商和中介机构囤积房源，哄抬房价

　　F.土地价格上涨，可利用开发的土地供应量减少

　　你对哪一项宏观调控政策最关注？你认为哪一项政策最能起作用？

　　A12.0％

　　B7.0％

　　C3.0％

　　D5.0％

　　E33.0％

　　F36.0％

　　(总得票1731)

　　图表略，详见本报。

　　A.90平米以下住房面积比重需占开发建设总面积70％以上

　　B.购房五年内转让全额征收营业税

　　C.严格征收

　　D.央行再次加息

　　E.整顿和规范房地产市场秩序F..增强房地产市场信息透明度

　　五问2007广州楼市

　　去年广州房价上涨22％，业界认为今年回落可能性不大

　　2006年成为国家调控房地产力度最大、出台政策最为密集的一年，但去年广州房价依然不容乐观。根据广州市统计局日前公布的数据，2006年广州一手商品住房销售均价6545元/平方米，同比上涨22.0％。去年政策的执行效果如何？房地产领域还存在哪些问题？2007年百姓的购房压力能否减轻一些？

　　1小户型市场能否接受？

　　政策:90平方米户型占70％

　　去年5月建设部等九部委发布以下简称“国十五条”要求，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。

　　去年9月30日颁布的《广州市住房建设规划(2006－2010)》严格执行了住房结构比例。未来五年，广州计划建设的90平方米以下住房面积达到3747万平方米，占到五年建房总量的70％。

　　去年下半年以来，广州接连推出位于海珠区昌岗中路、金沙洲和开发区的限户型住宅用地。但由于受到开发周期影响，新推出的小户型项目最早也要等到2008年才能建成销售，结构调整带来的房价变动还很难在2007年显现。而宏观调控引发项目审批停滞，大户型走俏等连锁反应，反倒在短期内抬高了房价。

　　广州同创卓越地产总经理赵卓文曾指出，户型比例调整对广州的压力更为明显，因为中心城区人口密度大，而90平方米中小户型将使单位楼盘的住房套数增多，这将加大中心城区人口密度，给城市带来交通配套等规划难题。合富辉煌首席分析师黎文江则认为，小户型的政策阻力很有可能来自市场需求本身。目前广州市场需求以三口之家住房升级换代为主，90－120平方米的大户型仍是市民青睐的主流户型。

　　2限价房怎么卖？

　　政策:要降房价先降地价

　　节节攀升的房价背后正是居高不下的地价。“国十五条”直接溯及房地产开发源头，对土地出让模式提出具体要求，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”

　　去年8月，广州在全国率先推出了4幅位于金沙洲的“双限双竞”(限户型、限房价、竞房价、竞地价)地块，通过竞买开发商自报房价取平均值的方式限定了未来房屋的最高售价在6050－6500元/平方米。而这4幅地块的楼面地价只有2300元/平方米左右。

　　据了解，目前金沙洲周边楼盘如万科四季花城、富力桃园、荔港南湾都已卖到8000元/平方米，限价6000多元/平方米的商品房在该区域有绝对的吸引力。而开发区的限价房最高只卖4000元/平方米，成为广州未来可预见的最便宜的商品房。

　　究竟谁能购买这种特殊的商品房，成为广州土地出让制度改革后必然面临的难题，业内专家普遍担心限价房的销售环节会引发新的分配不公。此外，业内人士还担心，限价房很有可能被高价转手，到时政府通过牺牲地价而降下来的房价，将成为投机炒作人士的巨额利润。

　　3经济适用房租or售？

　　政策:建立分级住房体系

　　“国十五条”要求各地解决经济适用房建设和销售中存在的问题。

　　去年颁布的《广州市住房建设规划(2006－2010)》明确了未来五年，广州建设政府保障型住房11.43万套，建筑面积900万平方米。

　　根据广州市国土房管局最新透露的情况，广州新社区建设推进正常，同德小区C40～C42栋住宅楼已进入收尾工作，大塘小区、金沙洲新社区已开工，万松园、党恩新街已进入招标阶段，泰安花园正在进行规划及专业报建。今年广州“两会”又传出单位自建房的新政策。

　　如何防止经济适用房的违规购买和转让？业内专家建议，经济适用房只租不售，这样可以使政府主导建设的房源得到充分利用。

　　4炒房如何抑制？

　　政策:收紧银根为楼市降温

　　中国人民银行在去年4月和8月两次上调金融机构贷款利率0.27个百分点。“国十五条”进一步规定个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。去年7月24日，建设部等六部委直接对境外机构和个人购房作出了限制性规定。

　　据业内人士透露，限制外资的政策刚出台不久，广州珠江新城一些高档楼盘曾出现过外资购房手续办理延期的现象。但到了去年10月份，外资购房开始恢复正常。

　　戴德梁行董事黎庆文指出，2006年涨势迅猛的股票市场分流了人们手中的闲置资金，减轻了房地产的投资压力。

　　但另一方面，当这轮分流的资金赚到钱后，有可能还会回流到房地产市场，从而成为力量更大的炒房资本。

　　5今年房价涨or落？

　　业内人士普遍认为，今年房价回落的可能不大。合富辉煌房地产市场研究部的报告认为，2007年将是政策落实年，加上楼价与市民支付能力的差距拉大，预计房价增幅将有所减缓。合富辉煌预计2007年广州市住宅价格将在6800－7500元/平方米区间运行，全年的合理涨幅为12％左右。

　　A04－05版采写:本报记者宋元晖王雨吟朱丰俊刘璐方夷敏王卫国王海军实习生饶兰

　　摄影:本报记者方谦华制图:吴山

　　图:彭磷基接受本报记者专访。

　　房价居高不下，不是干预的结果，而是干预不到位的结果。

　　——广州社科院彭澎博士

　　彭磷基所提问题有一定的真实性，不过作为委员还是应该更多地反映民意。

　　——房产专家韩世同

　　九部委调控政策还是取得一定作用，但政府不应对房价干预太多。

　　——全国政协委员姚本棠

　　开发商说“五年以内没有一万元以下的房”，我认为，政府应该站出来，说这个话对不对。

　　——广州社科院彭澎博士

　　2006下半年广州商品房价格走势(单位:元/平方米)

　　图表略，详见本报。

　　（南方都市报）