土地增值税一根普通的稻草

　　在建设、交易过程中，政府税、费收入，占到整个房地产价格的50%～80%。国家应该从廉租房、经济适用房上面下功夫，让多数中低收入者有房住，而不是对整个房地产业进行打压。

　　★采写/《小康》记者 秦海霞

　　20071月16日晚，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，明确房地产开发企业土地增值税将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地增值税缴纳法。

　　一石激起千层浪。通知一出，房地产

　　土地增值税究竟是压倒房地产开发商的最后一根稻草，还是仅仅只是一根普通的稻草？

　　房地产商的灭顶之灾

　　1993年底《土地增值税暂行条例》就已颁布，一年后财政部颁布了实施细则。此后土地增值税的征收也在持续中，但并不是按照《暂行条例》中的累进税制征收，而是按照预征的方式执行，比如在江西是按1%的额度预征。但江西鑫源房地产开发有限公司总经理李润初表示，事实上，土地增值税在一些地方也是有协商余地的。有的企业通过协商可以免除掉，这就使得土地增值税的缴纳几乎成了一纸空文。

　　根据国家税务总局提供的资料显示，2006年土地增值税只有231.32亿元，仅占全国税收的0.6%，尽管如此，与2005年相比已经有了65.2%的增幅。在2006年以前，土地增值税收入一直在很小的数额中缓慢增长，同时，这也预示着清算期到来时开发商将为此缴纳的税额之大。

　　山西灵石县建设开发有限公司董事长马界青接受《小康》采访时表示，“30%～60%，这个税要征收起来是相当厉害的。”

　　《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，可免征土地增值税。

　　马界青对此评论说，“虽然毛利润率在20%以下有免征规定，但在成本的计算中，很多项目都不能被计算入成本，比如招待费用、公关费用等，按那种计算方法，目前达不到20%的毛利润率的楼盘属于大多数，也就是说无数的开发商都必须支付至少30%的土地增值税。”

　　李润初也认为，按这个比例，整个房地产行业概莫能外，都是必须缴税的主体。他为记者算了这样一笔账，一个房地产项目至少需要两三年时间才能开发完成。如果按三年开发完成，而我们国家现在每年GDP增长都在7%以上，也就是说三年之后怎么说也要超过20%才行——如果房地产开发毛利润额增长额在20%以下的话，开发商事实上在赔钱。这样的情况是不可能出现的。所以真正执行这一政策，整个房地产业都难达到免除标准。

　　秋后算账合适吗

　　对法律执行8年之后再旧事重提，受采访的房地产开发商都表示，感到突然，而且一上来就清算，“实在不可理解”。

　　上海东银房地产开发公司总经理陈萍对这一政策延数年后执行表示了强烈的质疑，他对记者说，这次忽然重提土地增值税是延续了“用运动来解决问题”的惯性思维方式。“条例颁布之后，那时不执行，等到这部分资金已经化入继续开发的资本后，忽然又来清算，这对于房地产就是很不公平的。”

　　他认为，如果1993年《暂行条例》颁布之后就按法律来收取土地增值税，这对于所有房产商来说是公平的，但既然当时没有开始征收，现在忽然旧事重提，那么就应该从2007年2月1日之后开始，就是从界定的时间点之后的项目开始征收，这才是合情合理的。

　　《小康》调查中也有业内人士对土地增值税本身提出了质疑，“房地产公司通过较长时间的发展创建了自己的品牌，而增值税是按项目来进行征税，这就等于把房产所有利润归结于土地的增值，完全否定了房地产本身在项目上的附加值，比如设计、品牌、管理等。这将严重影响房产企业对于建筑品质的追求，品牌的营造，设计的创新。因为无论企业怎么投入都将被税收一把掏空了。”

　　该业内人士认为，税收本来是公民和市场主体用来购买政府公共服务的对价，如果仅仅因为炒房过热就使用税收政策调控，然后又不认真执行，过了许多年后又来清算，这样随时破坏“游戏规则”，显然也与税收法定这一基本法治原则不符。而且当时《暂行条例》的制定也显得匆忙。税收这一关系国计民生的重大事件，常常是通过部门立法来解决，导致立法常常为一事而兴，一事而息，失去了以法治国的本意，也将更多纳税群体的意见剥离在税收这一重要决策参与过程之外。

　　土地增值税可能被规避

　　有专家分析，土地增值税旧话重提的原因有二：一是因为目前我国的土地增值很快，很多的房地产商倾向于囤地；二是近些年房地产业征税情况不理想。但被寄予厚望的土地增值税能否取得实际效果呢？

　　受访多数开发商认为，实施效果难免要打折扣，中国的通常情况是开票据的是10元的话，不开票据的金钱往来则有可能达到90元。在这样的情况下，很多事情都很难查得清楚。

　　北京市国税局调查报告显示：取得发票无付款单位名称和取得发票付款单位名称不符的票据进入成本，建设期多摊销开办费、设计费等等，都是全面“计提”之后房企违规摊销成本的手段。而部分房企项目竣工达到清算条件，却故意不向税务机关提出申请，同样导致清算困难，企业所得税漏缴。

　　房地产研究专家顾海波指出，联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实，人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。譬如，2006年出台的征收20%个人所得税被认为是在房地产交易环节“精准调控”的良策，但终被各地的“核定征收”消解。

　　2006年，税务总局规定，对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的，税务机关可按住房转让收入的1%～3%核定征税。结果，地方在操作中，所得税基本都按1%～2%的税率征收，离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机，地方在具体“落实”中，恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

　　当年《土地增值税暂行条例实施细则》颁布时也给政策的执行留下了一个“活口”，即涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税。结果，这一“例外”规定被普遍使用至今。一个可以想象的结果是，在被挤压得几乎不能发展的开发商必然会从法规中找到各种的避税空间，高税率必然带来全面避税，从操作层面上这必然带来税收监管的成本升高。

　　李润初也认为，可以预料的是，将有很多的企业通过各种方式获得免除。

　　房价坚挺依然

　　国家税务总局虽然出来表明态度说，征收土地增值税主要是针对开发商的利润，而不会对房价带来大的影响。但记者所采访到的开发商和相关研究人员则普遍表示不乐观。他们认为，解决房价问题总是拿房地产开刀，多半会让事情变糟，而不是变好。一旦进入具体的征收环节后，在30%～60%之间又没有具体衡量标准，这将给负责征收的公职人员提供巨大的权力寻租空间。可以预见的是新的腐败温床将伴随此政策诞生。而就房价来说，增值税不过是政府和开发商重新分配利益，没有增值税的时候开发商挣得多一些，有了增值税，政府多拿一些，开发商挣得少一些，但这和购房者都没有什么关系。

　　对于这一政策的后果，嘉兴大陆置业有限公司总经理陆健康认为，“想靠这个来控制房价是不现实的，正所谓羊毛出在羊身上，如果平抑房价的政策最终都着落在对房地产开发阶段的征税，那最终显然所有的房价政策都将是失败的。所以现在最要紧的不是想法从开发商这里征税，而是对其他真正影响房价的环节进行考虑”。

　　陈萍也认为，国家应该从廉租房、

　　但更多的房地产商把矛头指向政府。李润初举例来说，南昌中山西路一块地6年前60万一亩，现在的拍卖价已经达到1206万一亩，一年的涨幅300%还要多。这样的涨幅也印证了赵晓的观点。

　　北京科技大学管理学院教授赵晓指出，统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府的税费收入占到了房地产价格的将近30%～40%左右。如果再加上占房地产价格20%～40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%～80%。如此高的预期受益和与之不对称的成本付出，是地方政府与房地产集团越走越近，而违规行为层出不穷的利益根源。