哈尔滨规定被拆迁人有权回迁原址

　　东北网3月23日电 旧城改造，矛盾焦点多与拆迁相关。正在全国媒体关注“重庆史上最牛钉子户”期间，哈尔滨市即将推出的新拆迁管理办法，将有力地保护被拆迁户的权益。该办法遵循新颁布的《物权法》，明确规定其中“被拆迁人可在拆迁范围内产权调换”，即：被拆迁人有权回迁，拆迁人应尽量满足被拆迁人的回迁要求。

　　3月14日至18日，哈尔滨市政府法制办在政府信息网上公示了《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》征求意见稿(以下简称新《办法》)。这是对2004年6月实施至今的《哈尔滨市城市房屋拆迁管理办法》(以下简称原《办法》)的重新修订。

　　新《办法》与原《办法》相比，内容由原来的五章47条增加到七章64条。

　　合理回迁有法可依

　　新《办法》征求意见稿中增加了“按照批准的建设工程规划能够满足房屋产权调换的，被拆迁人可以选择在拆迁范围内产权调换”。权威人士认为，该条款表明，无论原来是住宅还是非住宅，拆迁后只要与规划不冲突，被拆迁人有权回迁，拆迁人必须满足被拆迁人的要求。这大大提高了对被拆迁人合法权益的保护程度。

　　权威人士介绍，原《办法》在拆迁补偿方式上规定“可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换”。由于规定概念比较笼统，选择方式在两可之间，实际操作中，拆迁补偿方式往往由拆迁人单方面决定，不利于被拆迁人合法权益的保护。

　　案例：2005年，在哈尔滨市道里区一处一类街道住宅房屋拆迁工程中，部分被拆迁人认为货币补偿买不到合适的房子，均不愿离开现住地，想要进行产权调换，回迁原址。但拆迁人不同意，坚持只给予货币补偿，由此产生纠纷。后在有关部门协调下，被拆迁人勉强同意异地产权调换。

　　货币补偿 估价方法多样

　　《办法》征求意见稿规定，“房屋拆迁估价应当优先采用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以采用收益法、成本法等其他估价方法，但应当在估价报告中说明原因。”权威人士分析，该条款表明，拆迁估价不再仅仅采用市场比较法，如果拆迁地段房价升值快或房屋造价成本高，仅用市场比较法损害被拆迁户利益的，可以采用收益法、成本法。此条扩大了拆迁补偿标准的内涵，保护了被拆迁人的利益。

　　据权威人士介绍，原《办法》规定拆迁货币补偿按市场比较法进行评估，数额取决于被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素。在实际操作中，拆迁人出于自身利益考虑，总是希望以较低的货币补偿方式对被拆迁人进行补偿，而为被拆迁人房屋作价的评估中介单位实际出具的评估价格也普遍过低，使被拆迁人利益受损。

　　案例：2006年实施的拆迁项目中，哈尔滨市民赵女士家住路段的新建住宅房价每平方米建筑面积达到3500元，但拆迁人委托的评估中介评估出的拆迁补偿价格是1500元。经过咨询，赵女士得知，评估中介采取市场比较法评估(同等区域、地段二手房上一年度成交易价比较)，其评估出的价格没有充分考虑到土地和房产的增值预期和用于经营的房屋收益。

　　“住”改“非” 提高补偿标准

　　《办法》征求意见稿规定：“住宅房屋做非住宅使用，拆迁通告发布前依法取得营业执照等手续并纳税经营的，按照住宅房屋拆迁补偿估价额和非住宅房屋拆迁补偿估价额的平均值补偿。”据权威人士介绍，这项规定表明，今后虽然房屋性质是住宅，但只要具备经营条件，有合法经营证照，如小吃、仓买等，在拆迁时即可享受到按非住宅房屋拆迁补偿估价额与住宅房屋拆迁补偿估价额之间的平均值补偿。

　　据权威人士介绍，原《办法》规定，被拆房屋使用性质按《房屋所有权证》登记为准。也就是说，

　　案例：道外区的王先生家住在1楼，且临街，房产性质属住宅。2005年，王先生利用自有房屋开了一个小吃部，并在相关部门办理了营业手续。几个月后，王先生按照门市房的价格，把此房卖给了张女士(房证上使用性质仍为住宅)。2006年，此处房产所在路段拆迁，拆迁人给出的补偿标准是住宅建筑面积1800元／米，非住宅建筑面积2600元／米。按照房产证上的住宅性质，张女士只能按照1800元／米得到补偿，这和张女士买房时的价格相差甚远。为此，张女士多次找到