审视建房格局

　　采写/《小康》记者 秦海霞

　　在开发商和地方政府利益驱使的房地产市场里，住房保障体系从诞生开始便被一些专家形容为“戴着镣铐的跳舞”，生存、发展的难度不小。经济适用房、限价房、单位自建房、个人合作建房等方式纷纷登场，但就目前来说，都出现了这样或那样的问题。

　　经济适用住房

　　让人不得不关注进退两难的一个事实是，廉租房被人寄予了无限厚望的背后，是中低收入阶层对经济适用房逐渐丧失了信心。

　　经济适用房的种种弊端在各大媒体已经被揭到底掉，但当记者真正接触到北京最大的经济适用房小区回龙观时，还是吃了一惊，虽然没有看到“三步一

宝马，五步一奔驰”那么夸张的景象，但中高档房的丰足还是让记者印象很深刻。

　　记者要拜访的杨闻在一家科研单位工作，记者在回龙观的风雅园她的家中见到，她家的三居比毛忠来家的三居足足大出四十平米，她和丈夫两口人在这里已经住了三年。杨闻对记者说，他们家在整个回龙观的面积大小只居中等。

　　据了解，北京今年将有7块地用于建设经济适用房。这7块经济适用房用地总面积达到200多公顷，如果全部投向市场，将向北京市民提供接近30000套经济适用房。但在北京混迹多年的外来青年徐仲平则迷茫地对记者说：“三万套，我能有一套吗？能吗？不能。”

　　童大焕也对记者表示了同样的观点，现在的经济适用房问题多多，大

户型，中高收入的人群才买得起；政府机关工作人员等社会中高收入人群近水楼台先得月，真正需要照顾的中低收入人群买不起或者买不到；相当数量的经济适用房并没有实现房主自住，而是大量用来出租谋利。尤其是现在，在北京，一个经济适用房房号炒卖到16、17万元。这样的经济适用房可以说已经越来越变味了。

　　由于经济适用房的种种操作弊端，2006年底北京相关政府部门对外宣称这些新建经济适用房大部分将采取定向销售的模式，即只向拆迁户销售，这一新的变化让很多中低收入的年轻人更加丧失了通过经济适用房来获得住房的念头。

　　经济学家茅于轼在今年初一次募捐会上，发表了他对廉租房和经济适用房的看法，在他看来，经济适用房是走错了路。他认为，廉租房可以解决人权中的住房权，而经济适用房这条路是错误的。因为，经济适用房是照顾中低收入人购买的，但实际上低收入人买不起房，因此所谓的经济适用房照顾了中高收入人。说白了，经济适用房就是政府拿大家缴的税收来帮助中高收入人置业！这个没有道理。

　　限价房：起步踟躇

　　“限价商品房”作为2006年一项重要的新生事物，核心政策口径来源于2006年5月29日公布的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中第六条明确提出了以“限地价限房价”的方式，配合经济适用房、廉租房以解决中低收入家庭的住房问题。

　　对于限价房，业界人士认为“不可思议”。

　　首先是有违市场经济规则。如果在一个市场已经形成的高房价区域建低价房，必然引来市场混乱。如果将限价房选址在市郊区域，无疑又会重演某些城市的住房规划流产。其次，限价房购买人群标准的制定是又一难题。非特定人群的标准很难制定，标准过低会造成申请购房的市民过多，房源供不应求；标准过高又可能形成大量中低价房空置，造成浪费。另外，限价房与经济适用房、中低价商品房的界定模糊令市场操作者较难把握。在一个比较相近的领域内，繁杂的名目往往带来操作上的混乱和无秩序。

　　单位自建房：挑战公平

　　这一评论将单位自建房称为“福利分房”的复辟，并认为这是对公平准则的一种挑战。

　　单位自行建房必须是有地也有钱，只有“有地有钱”的单位才有资格建房，而由于历史原因，城市中有大量闲置土地集中于政府机关和企事业单位，这些“囤地”大都是搭公权的便利通过一纸批文所得，按理说，这都是公共资源，应由国家收回，现在却拿来作为单位福利，于广大老百姓而言，亦是不公。单位自建房首先便剥夺了“人人可参与”的基本平等，住房问题涉及的是老百姓的基本权利，以不平等的划分方式来化解难题，固然“单位人”高兴了，但又岂能形成更大的社会共识？

　　同时，鼓励单位自建房，表面上会解决一些人的住房问题，但在更多单位的摩拳擦掌声中，必然是公权与房产开发关系的越发混乱，越发纠缠不清。

　　个人合作建房：先天不足

　　“个人合作建房”是否成功可行，必须要三根支柱支撑。

　　其一是资金安全，由于没有银行的贷款，会员一开始就要交纳40～60万元不等的巨款，这样的交款额度，远远超过市场上同等地段的房子的首付款。由于涉及前期资金募集的有效监控问题，万一发生卷款或工程质量等事件，会造成社会问题。城市个人建房一直处于政策“真空区”，资金的安全保障力度明显不足。

　　其二是成本价格究竟会多高，除了地价成本，还有巨大的开发成本，包括设计、采购、施工、管理等成本，这些环节同样要面向市场，作为一个毫无经验、临时拼凑的项目公司，并不能保证消化所有这些高成本因素。还有一个棘手的沟通成本：会员大会一次会议有五六百人参加，无法控制场面，导致一直不召集会员开会。同时众口难调，效率低下，纠纷易起。

　　其三是政策关。“个人合作建房”该交税多少？土地

增值税等税费是否应该缴纳。如果取得大量的税费优惠，是否有超国民待遇？这些问题都还有待继续观察。

　　有专家分析，“个人合作建房”的道德成本很高：不排除管理人员可能从管理费用和暗箱操作中给自身牟取暴利，合作建房的发起者很难保证参与者的利益不受损害。更棘手的是，一旦“个人合作建房”成为投资和炒房，如何对待暴利的投资前景？