宏观调控下的购房之道

　　本刊记者/郭涛涛

　　在强势宏观调控下，如果方法得当，个人购房者也可将省钱进行到底中国人民银行副行长吴晓灵于3月31日上午1 1时在北京友谊宾馆出席第三届中国金融年会称，央行今年将通过采取加强公开市场操作、调整商业银行存款准备金率等措施 继续抑止流动性增长。自然，房市依然不可避免会受到影响。

　　此前，央行已经亮出了2007年宏观调控第一剑。3月17日，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27 个百分点。另据《华尔街日报》报道，央行在新年刚过的加息很大程度上只是一个信号。而央行研究局局长唐旭表示，经济增 速不会因加息而立即放缓。

　　在刚刚过去的2006年全年，据《新世纪》周刊观察，中国政府和金融、税务部门先后出台10项宏观调控政策， 同时，国家统计局2007年最新发布统计数据表明，2006年全国房价平均上涨5.5％，房市过热进入了2007年。

　　不可否认，由于中国房地产市场卖方市场的现实，政府的每次宏观调控所提升的成本最终多由购房者承担，并且宏观 调控已然成为房价上涨的助推器。然而，在2007年继续宏观调控之下，贷款购房者若方法得当，仍可避免一部分损失。

　　主流贷款购房

　　“我们推算，目前选择贷款方式购房比例占据购房总数70％左右。”北京中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉《 新世纪》周刊。中原地产集团是中国最大规模的房地产代理集团，目前在中国24个省市和地区设有网点。

　　据中国理财教育中心分析资料称：“中国按揭购房的市场形势，很有点春秋、战国时期群雄逐鹿的架势。各大商业银 行使出浑身解数来争夺这一市场热点，同时中国现有住房贷款种类也只有三种。”

　　按照信贷资金发放的不同，这三种住房贷款分别为个人住房商业性贷款、个人住房公积金贷款和个人住房组合贷款。 个人住房商业性贷款来自于银行本身的信贷资金，个人住房公积金贷款则来自于政策性的公积金。

　　与个人住房商业性贷款不同，申请个人住房公积金贷款的基本前提是购房者必须是缴存住房公积金的职工。如果购房 者既符合个人住房商业性贷款条件，同时又缴存了住房公积金，就可以申请个人住房组合贷款。

　　一般而言，由于个人住房公积金贷款来源于政策性公积金，所以公积金贷款利率往往要低于商业性贷款利率。当然， 如果缴存的公积金数量不够，那么也无法得到足够的公积金贷款进行投资。

　　加息和抉择

　　相比于税务部门实行的各种税收调控政策，央行的货币政策直接影响了银行的信贷，而加息又是各种货币政策中的“ 猛药”。由此，贷款购房者也因而受到了加息的直接影响，而央行每次加息也在考验着从银行贷款购房者的投资能力。

　　据《新世纪》周刊了解，央行3月17日加息之后，不论是银行商业性贷款还是公积金贷款，两者利率都提升了一定 幅度，其中商业信贷利率提高0.27个百分点，公积金贷款利率提高0.18个百分点。

　　以李先生在央行加息之后3月25日购买一套60万元房屋计算。假设李先生购买这套房子的首付款为20万元，另 外需要贷款40万元。加息后，5年期以上商业贷款利率达6.04％，而公积金贷款利率为4.77％。

　　李先生选择15年月供来还从银行贷出的40万元。此时，如果选择个人住房商业性贷款的方式，李先生将缴纳20 9133.68元的利息，而选择住房公积金贷款则只需缴纳160781.97元的利息。加息之后，只要选择方法得当， 李先生可以少缴纳48351.71元利息。

　　自然，李先生能够选取住房公积金贷款方式在于李先生属于缴存住房公积金的个人。如果李先生可以缴存住房公积金 ，但是总数却达不到要求，那么李先生可以选取个人住房组合贷款，这依然比单纯个人住房商业性贷款要节省。

　　利率的选择

　　即便是无法选择住房公积金贷款，而只能选择个人商业性贷款购房，也可在购房方式之外找到经济的购房策略。这些 策略包括利率、还款方式、贷款年限等方面。

　　北京中原地产三级市场部副总经理宫萍告诉《新世纪》周刊：“从贷款年限上说，浮动利率的选择范围要大于固定利 率，同时由于固定利率贷款年限较短，因此对购房者月供承受能力要求较高。”

　　以贷款40万元、10年还房贷为例。浮动利率已达7.11％，而固定利率仅为6.45％。选择固定利率要比浮 动利率支付月供少135.3元，10年内节省开支16235.5元。

　　然而，如果未来央行继续加息，以每次上调0.27个百分点计算，10年内只发生的两次加息，那么，选择固定利 率所还金额将大于浮动利率。

　　还款方式的区别

　　针对于购房者的还款方式包括等额本息、等额本金、双周供三种。

　　“从目前贷款市场来看，对于同一种还款方式，随着贷款年限增长，月供一般会有所减少，但是总的利息支出额却是 大幅增长的。如果结合年限来选择还款方式，15年是一个临界点。”宫萍表示。

　　仍然以贷款40万元的房贷为例，按照最低浮动利率6.04％计算。在贷款15年年限以内，等额本金和双周供支 出利息基本相当。而选择10年还贷，双周供要比等额本金少支出2510.19元，然而，若选择25年还贷，双周供则多 支出10583.53元。

　　同时，选择等额本息的支出方式，无论还款年限多少，它所支出的金额在三种还贷方式中均最高。25年还贷，等额 本息将缴纳利息376100.41元，此时，等额本金缴纳利息303007.41元，双周供缴纳利息313590.9 4元。

　　此外，购房者如果经济宽裕，也可以选择