商品房预售制不完善 开发商将其变圈钱工具

　　4月28日，央视《经济半小时》播出“地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具”，以下为节目内容实录：

　　买东西，先看货后交钱，是天经地义的事儿。不过现在，人们在买房子的时候经常是看不见房子就先把钱交上了。因为我们实行的是商品房预售制度，按照这一制度，那些没完工，甚至还在图纸上的期房也可以拿出来销售。表面上看起来，期房的价格要比现房便宜一些，但一旦有什么闪失，麻烦就大了。有统计数据显示，仅仅在北京，就有50多栋烂尾楼，其中大多数都是已经出售的期房，即使按照每栋烂尾楼100个业主计算，那么至少有五六千个家庭，买了期房却迟迟住不进去。购买期房的业主真是吃了大亏。

　　期房销售制度不完善，期房业主成为苦主

　　临近北京朝阳区亚运村的一幢高层楼房，名字叫做现代花园，从外表看，它已经完工。然而，走近观察，却可以看到现代花园的大门是用铁皮虚掩着，门边还露出水泥内墙，整幢楼空空荡荡，没有一点声响。一位业主告诉记者，他1996年就购买了楼里的一套单元房，可到现在也没能住进去，一等就是12年。

　　业主：“就我来说，我们实际上那个时候还是很谨慎的，我在北京市房屋土地管理局有一个朋友，我还彻底查了(开发商)的五证土地证、开工许可证等，都查了，有。”

　　记者：“都有吗？”

　　业主：“对，所以我们才买的。”

　　接受采访的业主告诉记者，当初开发商承诺1998年交房，可当他1998年找到开发商时，却被告知说暂时不能入住。之后他又找了开发商无数次，但到现在他也没能看到一眼属于自己的那套房子。还有两位有着相同的遭遇的业主，他们每个人都向开发商交了五六十万的首付款，每个月还得还银行的贷款，却又得不到本应属于自己的房子。2006年4月，北京市第二中级人民法院曝光光了一批“老赖”的名单，其中欠债最多的是一家名为“北京德华”的房地产开发有限公司，而“北京德华”公司正是现代花园的开发商。

　　记者：“你觉得导致后来这一系列问题根源在哪呢？”

　　业主：“根源就是期房，它卖的是期房，这是根源。”

　　而在去年，本台经济频道也曾报道过同样的事件，在宣武区两广路，一群业主索性搬进了楼盘的售楼处，在那里安起了家。业主们购买的也是期房，他们大都是2001年左右就交纳了房款，可一等也是五六年，没有一个人得到应该属于自己的房子。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“2000年开始预售，第一批有20多人买了房子，后来因为没有盖起来，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又开始建这个楼又开始预售，当时说2003年年底交工。”

　　记者：“(开发商)当时承诺的吗？”

　　邢宝军：“对，当时承诺的，又没有建成，到2003年的时候，又有了第三次预售，说2004年交房，结果还是没有做到，卖了三次，这个房子。”

　　房产开放商的“预售歪经”

　　出问题的期房，远不止北京的现代花园和东华金座，根据统计，在房地产官司中，70%到80%都与期房有关。期房这个词，最早是香港的说法，在内地则是开始于1994年，那一年我们国家制定了商品房预售制度，这项制度最初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金门槛。10多年来，房地产业迅猛发展，这一制度确实起到了培育市场的重要作用。但一些不讲诚信、实力不足的企业，也开始钻这项制度的空子，把“预售经”越念越歪。

　　邢宝军，北京东华金座咨询服务中心主任，东华金座的业主之一。由于自己的切身经历，他对期房销售制度做了大量的调研。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“(开发商)投入非常小，首先，他需要有一笔钱，能拿到地皮，他甚至可以借一笔钱，这样政府可以把项目给他让他去运作，这时他可能就把这笔资金还给人家了，然后他拿地皮再去做抵押，项目抵押，然后贷到一笔款，然后建这个楼，同时他预售这个房子，预售他能回收很多资金，甚至这个楼盘在建设当中开发商可以不出钱，由建筑商来垫钱盖楼，甚至里面的一些设备也可以由销售商来(垫资)提供

　　这样(开发商)可以花很少的钱建这个项目，这是开发商一般使用的手段。”

　　邢宝军告诉记者，说得通俗一些，开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。如果整个资金链全部的资金是一亿元，那么开发商的前期启动资金大约只需要投入一千万元，并且一千万很快就能用银行贷款或业主购房款还上。而业主花了几十万买到的，只不过是售楼处的沙盘和楼书上还不存在的楼盘。为了从业主手中拿到钱，开发商们是绞尽脑汁。

　　北京现代花园业主：“广告做得特别好，售楼处装修得很华丽，门口还特地停了一辆劳斯莱斯轿车，很高级的轿车。”

　　在北京一年一度的春季房展会上，随时都能听到售楼人员极具煽动性的宣传。

　　售楼人员：“那肯定能升啊，两广路这个，明年就(开通)两广路嘛，两广路一开通，这个房价肯定是大幅度的上调。尤其是我们这个项目，这边有一个25万平米的购物中心嘛，这个购物中心起来的话，这个房价肯定是大幅度的上涨。”

　　售楼人员：“里面的话就是普通的装修，就是不算家电跟电器基本都有。”

　　有几位房地产从业人员向记者揭示了期房销售的潜规则。

　　公司职员：“宣传各方面它只是个炒作吧，把这个事炒大了。”

　　房地产策划人 蔡鸿岩：“怎么能让人买，只要我吸引眼球，(让人)去看了，只要人对我关注OK了。”

　　虽然俗话说天下没有免费的午餐，但开发商玩的期房销售猫腻，使他们美美的吃到一顿免费的盛宴，他们不仅名正言顺拿业主的钱盖楼，不用付任何成本，而且还能利用房地产开发升值的机会，牟取更大的利益。

　　汪利娜，中国社会科学院经济研究所研究员，长期从事房地产行业方面研究。

　　汪利娜：“通过预售能获得老百姓的购房款，也就是作为(开发商)一个主要的融资渠道，我们做过一些研究。”

　　汪利娜说，开发商使用的资金主要来自于以下几个来源；自有资金，银行贷款，销售预付款，建筑商垫付款，其中，来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用。

　　汪利娜：“那么预售款呢，就占了整个房地产开发企业融资的30%，资金来源的30%左右。”

　　预售款的进入极大地化解了开发商的投资风险，特别是在目前房地产市场看好，价格节节攀升的情况下，出现了一种奇怪的现象：业主出钱给开发商——开发商用业主的钱开发楼盘——房地产价格走高，开发商毁约赢利更大。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：“利用你民众的钱，利用民众的财富，在背着你赚钱，没有风险。”

　　易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员，对商品房预售制度关注较多。他告诉记者，在开发商与业主的博弈中，占主动的永远都是开发商。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：“还能怎么样？凭什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的卖，我愿卖就卖，不愿卖我价格由我来控制，反正银行还有钱，别的钱交给我了，已经在我手上了。我房子反正是你住的，什么样我不关心，因为什么呢？还有建筑商进来都要带钱进来的对不对。好，在这种情况下来他的房价就越拉越高。”