破解地产开发商商品房预售制度的谜局

　　破解开发商的期房谜局

　　在利益驱动下，不少开发商把预售制度变成了一个圈钱的工具，而且通过炒作期房谋取高额利润也成了房产营销的一条潜规则。在这场游戏当中，开发商不但能借鸡下蛋，更重要的在于，它给开发商肆意炒做楼价提供了便利，比如说，画图纸的时候，六千一平米，挖坑的时候，七千一平米，打地基起楼的时候，八千一平米，封顶的时候，一万一平米，精装修以后，一万二一平米。一栋楼可以被开发商，分做好几截卖，并且通过不断涨价的预期来勾起消费者的购买欲望。可以设想一下，如果不打破这种游戏规则，就难以从根本上遏制房地产炒做之风。

　　洪可柱，全国

　　全国人大代表中建三局局长 洪可柱：“一手交货，一手交钱。”

　　洪可柱认为，现房摆在面前，购房者不需要提前把自己的钱垫付给开发商，可以有效降低购房者的风险。同时买卖现房，透明度会更高，也会抑制部分炒房者资金投入，减少炒房者对市场的炒作，有利于控制

　　洪可柱：“房子还没建出来，所以就很多的人就进行炒房了，不断就把房价就大量的炒上去了。”

　　洪可柱的建议，说起来并不复杂，也有很多人一直在呼吁。但真正实行起来，难度却很大，因为在房地产市场上，不少既得利益者从期房中得到了好处。动商品房预售制度，也就是在动他们的奶酪。

　　首先是银行方面，款已经贷出去了，还等收回呢，不行，不能同意，对炒房的投资者来说，取消预售房制度，等于压缩了炒作的空间，不行，不能同意，建筑商方面，取消预售制度，对许多资金实力不强的，可能会被洗牌出局，不行，不能同意，开发商方面，自不待言，取消预售房将大大的增加自己的风险，建成之前，一些开发商的资金就有可能跟不上，倒头来，很有可能血本无归，不行，坚决不同意。

　　加强监管力度，完善房产预售制度

　　商品房预售制度的存在，为开发商炒做楼价，大肆圈钱，打开了方便之门。可它留给购房者的，却是巨大的风险，有的人交了钱拿不到房子，有的人即使能拿到房，但到手的房子和开发商当初的宣传相比，已经是面目全非了。

　　在朝阳区的逸翠园小区，业主们在收房时发现，有的房子墙还没有完全封好，上面多了一块砖头，有的插销没有做好，电线还裸露在外面。

　　北京某验房公司技术总监 刘咏刚：“楼盘的平整度是超国家规范的，国家规范的是允许误差是8毫米，现在我们这个塞尺量测范围是到15毫米，现在基本上已经测不出来了。”

　　房子的问题还有很多，水管偷工减料，卫生间没有做防水，甚至楼顶的设施也不全。

　　业主：“因为我想(和房)本身的话，这是一个高档品牌，高档品牌的话，那么做出来的楼房，那么我相信是一个很好的品牌。但现在看来的话，我觉得(和房)做房子不行。”

　　在离逸翠园小区不远的地方，一个叫华业玫瑰的小区，也没有达到开发商承诺的入住标准，部分业主拒绝入住。一位业主购买的房子号称是精装修，实际墙体已经爆裂，在地板上踩动几下，竟然从下面冒出了灰尘。

　　业主：“他说那个移到办公室了，一个程序，到一个地方说，让你签字，给你个东西，到了签字，给你个东西，你根本就不知道该不该收这个房子，就我写的那个四楼，我写了两大张，两大张完了以后，各种各样的问题，什么墙啊，什么乱七八糟的问题，他都让你写，写完了以后，你签个字，就算验收了。”

　　记者在街头采访中了解到，相当部分购买期房者都遇到过相同的问题。

　　公司职员：“房子下来了以后呢 ，有的就跟实际宣传的不一样。”

　　公司职员：“比如说在楼书上写的，花园洋房，最后花园不见了，对吧，比如说观景台，就是个烟筒。”

　　公司职员：“刚刚经历他们有是暖气跑水，然后装修完之后，房子被淹了。”

　　从案例中不难发现，在期房交易过程中，不少开发商用花言巧语的承诺打开了购房者的腰包，但是钱到开发商手里之后，购房者就只好被牵着鼻子走了，解释权、定价权，以及纠纷处理权，全都由开发商一手把控。如果说是否取消预售制度还需要进一步论证的话，那么眼下的当务之急应该是加强对预售房款的监管，不能让购房者付出的房款，变成开发商反过来胁迫他们的手段。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容 ：“预售款交了以后，或者钱收到以后，一定是第三者来保管，那么这些钱为什么要保管呢，就怕你开发商或者你科学来讲，把这些钱收了以后，逃走等等一系列的问题，或者钱转到其他项目上去了。”

　　调查中记者发现，多数烂尾楼的出现都是由于资金管理上导致的问题，也就是资金链断裂。以东华金座为例，当时开发商向业主收取的预付款至少达到了四五千万。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“(开发商)一看有钱了，他可以把这个钱挪用搞别的项目去，因为项目太多了，他以为那个能赚钱，没想到那边赔钱了。这边(建楼)也没钱了，烂尾楼出现了。”

　　事实上，业主并没有任何可能对开发商的资金使用进行监管，而相应的管理又很难到位，导致开发商挪用预付款，挪用银行贷款的现象屡屡出现。对此中国社会科学院经济研究所汪利娜研究员给出了自己的建议。

　　中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜：“那么你预售获得的资金，在国外呢，它是有专门的帐户管理的，而且国外的预售呢，跟国内的预售又不太一样的一个最大的区别哪儿呢，国外只是付定金，比如说像在美国，你只需要付一万块钱的定金就可以了，那么在我们国家来说预售制度跟国外的一个最大的区别不同的就是你一次性支付了房款。”

　　在被媒体称为“京城第一烂尾楼”的东华金座事件中，邢宝军等几十名业主成立了中国第一家维权公司，最终通过法律手段拍卖了东华金座大厦，在最大限度内挽回了损失。然而，这一事件辗转历经了六年，并且是在地方政府和有关方面高度重视下才得以解决的。目前现代花园的业主也初步拟定，参照东华金座的做法解决问题。然而业内人士指出，类似的解决期房问题的方法成本极高，商品房预售制已经到了亟需做出重大调整的时刻。

　　律师 秦兵：“我们自己受理的案件，关于商品房的案件，80%到90%的案件都和预售制度也关系，但是中国不一样，中国的预售制度是开发商哪怕连坑都没有坑，消费者就要把100%的房款通过首付和贷款转给开发商，所以在坑都没有的时候，消费者已经承担了全部的买卖风险，那么在这个过程中，我们的法律技术根本解决不了降低风险的这个问题。”

　　半小时观察：捏住炒作房价的七寸

　　为了遏止房地产市场过热，政府在宏观调控中拿出了不少办法，连续加息，收紧信贷，力度前所未有。可是，熟悉房地产操作的人知道，房价能炒上去，不仅仅是钱上的问题。如果没有炒做机会，没有炒做手段，房地产商使出吃奶的劲，房价也不可能翻着个儿的往上窜。让人遗憾的是，商品房预售制度就给了他们留下了这种余地。

　　打蛇打七寸，现在我们能够摸到开发商的脉门，就应该有勇气从这个地方下手，从根上切断开发商炒做房价的可能。有消息说，相关部门正在考虑对商品房销售的预售款进行专户管理，这是对房地产开发商加强监管的重要一步。开发商现在底气那么足，就因为他们提前把购房者的钱攥到了自己手里。如果实行了专户管理，开放商不能随意动用预售房款，也就不敢再肆无忌惮地违规违法，只顾自己赚钱。用这笔钱来约束开发商，应该比什么都管用。

　　主编：马洪涛 记者：袁柏欣 摄像：李慧