商品房预售制不完善 开发商将其变圈钱工具

　　这位现代花园的业主告诉记者，他1996年就购买了楼里的一套单元房，可到现在也没能住进去，一等就是12年

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：说得通俗一些，开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。

　　中国社会科学院经济研究所研究员 汪利娜：开发商所使用来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用。

　　4月28日，央视《经济半小时》播出“地产开发商将商品房预售制度变成圈钱工具”，以下为节目内容实录：

　　买东西，先看货后交钱，是天经地义的事儿。不过现在，人们在买房子的时候经常是看不见房子就先把钱交上了。因为我们实行的是商品房预售制度，按照这一制度，那些没完工，甚至还在图纸上的期房也可以拿出来销售。表面上看起来，期房的价格要比现房便宜一些，但一旦有什么闪失，麻烦就大了。有统计数据显示，仅仅在北京，就有50多栋烂尾楼，其中大多数都是已经出售的期房，即使按照每栋烂尾楼100个业主计算，那么至少有五六千个家庭，买了期房却迟迟住不进去。购买期房的业主真是吃了大亏。

　　期房销售制度不完善，期房业主成为苦主

　　临近北京朝阳区亚运村的一幢高层楼房，名字叫做现代花园，从外表看，它已经完工。然而，走近观察，却可以看到现代花园的大门是用铁皮虚掩着，门边还露出水泥内墙，整幢楼空空荡荡，没有一点声响。一位业主告诉记者，他1996年就购买了楼里的一套单元房，可到现在也没能住进去，一等就是12年。

　　业主：“就我来说，我们实际上那个时候还是很谨慎的，我在北京市房屋土地管理局有一个朋友，我还彻底查了(开发商)的五证土地证、开工许可证等，都查了，有。”

　　记者：“都有吗？”

　　业主：“对，所以我们才买的。”

　　接受采访的业主告诉记者，当初开发商承诺1998年交房，可当他1998年找到开发商时，却被告知说暂时不能入住。之后他又找了开发商无数次，但到现在他也没能看到一眼属于自己的那套房子。还有两位有着相同的遭遇的业主，他们每个人都向开发商交了五六十万的首付款，每个月还得还银行的贷款，却又得不到本应属于自己的房子。2006年4月，北京市第二中级人民法院曝光光了一批“老赖”的名单，其中欠债最多的是一家名为“北京德华”的房地产开发有限公司，而“北京德华”公司正是现代花园的开发商。

　　记者：“你觉得导致后来这一系列问题根源在哪呢？”

　　业主：“根源就是期房，它卖的是期房，这是根源。”

　　而在去年，本台经济频道也曾报道过同样的事件，在宣武区两广路，一群业主索性搬进了楼盘的售楼处，在那里安起了家。业主们购买的也是期房，他们大都是2001年左右就交纳了房款，可一等也是五六年，没有一个人得到应该属于自己的房子。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“2000年开始预售，第一批有20多人买了房子，后来因为没有盖起来，停工了，一部分人就退掉了。第二次是2002年又开始建这个楼又开始预售，当时说2003年年底交工。”

　　记者：“(开发商)当时承诺的吗？”

　　邢宝军：“对，当时承诺的，又没有建成，到2003年的时候，又有了第三次预售，说2004年交房，结果还是没有做到，卖了三次，这个房子。”

　　房产开放商的“预售歪经”

　　出问题的期房，远不止北京的现代花园和东华金座，根据统计，在房地产官司中，70%到80%都与期房有关。期房这个词，最早是香港的说法，在内地则是开始于1994年，那一年我们国家制定了商品房预售制度，这项制度最初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金门槛。10多年来，房地产业迅猛发展，这一制度确实起到了培育市场的重要作用。但一些不讲诚信、实力不足的企业，也开始钻这项制度的空子，把“预售经”越念越歪。

　　邢宝军，北京东华金座咨询服务中心主任，东华金座的业主之一。由于自己的切身经历，他对期房销售制度做了大量的调研。

　　北京东华金座咨询服务中心主任 邢宝军：“(开发商)投入非常小，首先，他需要有一笔钱，能拿到地皮，他甚至可以借一笔钱，这样政府可以把项目给他让他去运作，这时他可能就把这笔资金还给人家了，然后他拿地皮再去做抵押，项目抵押，然后贷到一笔款，然后建这个楼，同时他预售这个房子，预售他能回收很多资金，甚至这个楼盘在建设当中开发商可以不出钱，由建筑商来垫钱盖楼，甚至里面的一些设备也可以由销售商来(垫资)提供，这样(开发商)可以花很少的钱建这个项目，这是开发商一般使用的手段。”

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