商品房预售制不完善 开发商将其变圈钱工具(2)

　　邢宝军告诉记者，说得通俗一些，开发商开发楼盘的过程可以叫做“空手套白狼”。如果整个资金链全部的资金是一亿元，那么开发商的前期启动资金大约只需要投入一千万元，并且一千万很快就能用银行贷款或业主购房款还上。而业主花了几十万买到的，只不过是售楼处的沙盘和楼书上还不存在的楼盘。为了从业主手中拿到钱，开发商们是绞尽脑汁。

　　北京现代花园业主：“广告做得特别好，售楼处装修得很华丽，门口还特地停了一辆劳斯莱斯轿车，很高级的轿车。”

　　在北京一年一度的春季房展会上，随时都能听到售楼人员极具煽动性的宣传。

　　售楼人员：“那肯定能升啊，两广路这个，明年就(开通)两广路嘛，两广路一开通，这个房价肯定是大幅度的上调。尤其是我们这个项目，这边有一个25万平米的购物中心嘛，这个购物中心起来的话，这个房价肯定是大幅度的上涨。”

　　售楼人员：“里面的话就是普通的装修，就是不算家电跟电器基本都有。”

　　有几位房地产从业人员向记者揭示了期房销售的潜规则。

　　公司职员：“宣传各方面它只是个炒作吧，把这个事炒大了。”

　　房地产策划人 蔡鸿岩：“怎么能让人买，只要我吸引眼球，(让人)去看了，只要人对我关注OK了。”

　　虽然俗话说天下没有免费的午餐，但开发商玩的期房销售猫腻，使他们美美的吃到一顿免费的盛宴，他们不仅名正言顺拿业主的钱盖楼，不用付任何成本，而且还能利用房地产开发升值的机会，牟取更大的利益。

　　汪利娜，中国社会科学院经济研究所研究员，长期从事房地产行业方面研究。

　　汪利娜：“通过预售能获得老百姓的购房款，也就是作为(开发商)一个主要的融资渠道，我们做过一些研究。”

　　汪利娜说，开发商使用的资金主要来自于以下几个来源；自有资金，银行贷款，销售预付款，建筑商垫付款，其中，来自业主的销售预付款不需要付出任何代价就可以无偿使用。

　　汪利娜：“那么预售款呢，就占了整个房地产开发企业融资的30%，资金来源的30%左右。”

　　预售款的进入极大地化解了开发商的投资风险，特别是在目前房地产市场看好，价格节节攀升的情况下，出现了一种奇怪的现象：业主出钱给开发商——开发商用业主的钱开发楼盘——房地产价格走高，开发商毁约赢利更大。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：“利用你民众的钱，利用民众的财富，在背着你赚钱，没有风险。”

　　易宪容，中国社会科学院金融研究所研究员，对商品房预售制度关注较多。他告诉记者，在开发商与业主的博弈中，占主动的永远都是开发商。

　　中国社会科学院金融研究所研究员 易宪容：“还能怎么样？凭什么好，我就可以干什么，我的房子就慢慢的卖，我愿卖就卖，不愿卖我价格由我来控制，反正银行还有钱，别的钱交给我了，已经在我手上了。我房子反正是你住的，什么样我不关心，因为什么呢？还有建筑商进来都要带钱进来的对不对。好，在这种情况下来他的房价就越拉越高。”

　　破解开发商的期房谜局

　　在利益驱动下，不少开发商把预售制度变成了一个圈钱的工具，而且通过炒作期房谋取高额利润也成了房产营销的一条潜规则。在这场游戏当中，开发商不但能借鸡下蛋，更重要的在于，它给开发商肆意炒做楼价提供了便利，比如说，画图纸的时候，六千一平米，挖坑的时候，七千一平米，打地基起楼的时候，八千一平米，封顶的时候，一万一平米，精装修以后，一万二一平米。一栋楼可以被开发商，分做好几截卖，并且通过不断涨价的预期来勾起消费者的购买欲望。可以设想一下，如果不打破这种游戏规则，就难以从根本上遏制房地产炒做之风。

　　洪可柱，全国人大代表，中建三局局长。洪可柱对于期房的态度很明确，那就是取消预售房制度，简单的说，就是不卖期房，只允许卖现房。

　　全国人大代表中建三局局长 洪可柱：“一手交货，一手交钱。”

　　洪可柱认为，现房摆在面前，购房者不需要提前把自己的钱垫付给开发商，可以有效降低购房者的风险。同时买卖现房，透明度会更高，也会抑制部分炒房者资金投入，减少炒房者对市场的炒作，有利于控制房价。

　　洪可柱：“房子还没建出来，所以就很多的人就进行炒房了，不断就把房价就大量的炒上去了。”

　　洪可柱的建议，说起来并不复杂，也有很多人一直在呼吁。但真正实行起来，难度却很大，因为在房地产市场上，不少既得利益者从期房中得到了好处。动商品房预售制度，也就是在动他们的奶酪。

　　首先是银行方面，款已经贷出去了，还等收回呢，不行，不能同意，对炒房的投资者来说，取消预售房制度，等于压缩了炒作的空间，不行，不能同意，建筑商方面，取消预售制度，对许多资金实力不强的，可能会被洗牌出局，不行，不能同意，开发商方面，自不待言，取消预售房将大大的增加自己的风险，建成之前，一些开发商的资金就有可能跟不上，倒头来，很有可能血本无归，不行，坚决不同意。