柳州国企破产案追踪：被“篡改”的土地使用性质

　　刘浪 罗文胜

　　房地产商假国企改制之机，谋取土地利益，已经成为如今行业内的一种最优选项。在此过程中，地方政府、司法等部门的表现至关重要而敏感

　　6月6日，本报发表了《地祸:一桩不寻常的柳州国企破产案》，对广西协和地产通过假手企业“破产”取得土地的“非常手段”进行了披露。

　　来自柳州方面的消息称，当地政府已经注意到这一消息，将对此进行调查和相关处理。

　　6月9日晚，《第一财经日报》记者联系协和地产副总陶玉宝，希望能够听取其对有关事实的回应，并对一些记者通过调查所知的新情况进行说明。陶玉宝表示目前必须通过公司律师来回答，并称会将律师的联系方式发给记者或者让其律师与记者联系，但截至发稿前，记者并未得到任何此方面信息。

　　改变合同义务？

　　2001年，佳力电工和协和地产联合签署《合作开发房地产协议书》(下称《协议书》)，协议开发该133亩地块，《协议书》约定：由协和地产向佳力电工出资，由佳力电工拿到土地，然后由协和地产独自整体开发销售，“盈亏自负，与甲方(佳力电工)无关”；2003年3月，佳力电工请求中止履行《协议书》，争讼由此而起。

　　2006年11月和2007年4月，柳州市中级人民法院两次发出民事裁定书，要求佳力电工将柳国用(93公)字第00843号地块，直接过户到协和地产名下，等于说《协议书》约定的土地变更环节，被强制性地忽略了。广西壮族自治区高级人民法院终审判定：《协议书》名为合作合同，实际上是土地转让合同，适用的是土地转让方面的法律、法规。

　　“采取什么执行方式，是执行法院的权利，但不应和判决书相违背。”中国民事诉讼法专业委员会副主任、清华大学法学院博士生导师张卫平对此案颇为关注。张卫平反复对照了合同、判决书、裁决书三者的条文表达，认为判决书只提“继续履行”，执行义务没有具体细化，这种情况下，裁决书要强化程序上的内容，只能建立在合同基础上。就《协议书》看，土地变更商定由佳力电工履行，裁决书提出由协和地产直接承接工业用地，确实超出了合同规定的义务，“这是以裁决改变合同义务”。

　　转让国家划拨工业土地，而且用于房地产开发项目，中央在这方面的控制历来严厉，《协议书》纯属协议转让，回避招标、拍卖，又没有获得当地政府正式批准文件，无论从批准手续还是交易方式看，条条都碰触了“高压线”。但是，现在，100多亩国家划拨工业土地，即将在法院的强制执行下，成为房地产开发用地。

　　无效合同？真实表达？

　　张卫平教授发表评论表示，案件本身“程序上的瑕疵问题并不太大，只是采取什么方式的问题，关键是合同本身的合法性”。

　　从时间顺序上不难看出，《协议书》2001年签署时，签约各方与协议转让标的——柳州电器厂厂区毫无关系。按照法院确认的呈堂证据，该厂区地块本属国有企业柳州电器厂，2000年12月电器厂宣布破产；2002年6月，佳力电工获得该地块拍卖成交确认书，次月实现对柳州电器厂的兼并；2004年4月，佳力电工获得该地块建设用地规划许可证。

　　同时，法院采信了《协议书》为土地转让合同这一观点。

　　“直到今天，佳力电工还不是法定的‘地主’。”佳力电工代理律师谭康平认为，佳力电工虽在该133亩地块上建设厂房，但尚未缴纳工业土地使用权出让金，没有获得工业土地使用权证书。在谭康平看来，一份号称转让土地的合同，卖方却没有权属证书，应视为无效。

　　既然是土地转让合同，卖方却没有权属证书，令事态一开始就充满了诡异。

　　记者在采访中发现，佳力电工据此得出以下两个基本判断：

　　首先，《协议书》属无效合同。按照《协议书》约定，佳力电工是该133亩地块的售地方，但佳力电工与地块产生关联，却是在签约后的一两年，直到今天，佳力电工虽拥有该宗地的建设用地规划许可证，并在其上建设厂房，但尚未缴纳工业土地使用权出让金，土地使用权没有变更到名下，没有获得工业土地使用权证书，土地性质仍然是国家划拨土地，如此种种，与《城市房地产管理法》禁止性法规直接冲突，合同应为无效。

　　另外，《协议书》不具可履行性。用谭康平的话说，有关国有土地转让的法律法规，一天比一天严格，“佳力电工即便愿意履行合同，现行法规也不允许”。

　　谁在主导？

　　湖南省多位房地产、律师、新闻界人士以完全第三方的视角评论此事时表示，该案的典型性在于：房地产商假国企改制之机，谋取土地利益，已经成为如今行业内的一种最优选项。在此过程中，地方政府、司法等部门的表现至关重要而敏感。

　　2006年11月2日，柳州市中级人民法院发出民事裁定书，要求佳力电工将“原柳州电器厂位于柳州西江路24号的土地使用权(土地使用证号：柳国用(93公)字第00843号)”过户到协和地产名下，并交付该土地使用权给协和地产。

　　谭康平认为，柳州市中院置合同条款于不顾，“裁定”将国有土地直接过户给协和地产，由此制造了一个新的“合同条款”：佳力电工“转让”给协和地产的，不再是《协议书》要求的变更为民营企业使用的商业用地，而是纯粹的国有工业用地，合同约定的土地变更环节，被坚决地忽略了。

　　2005年11月，广西壮族自治区高院二审判决，维持一审原判，佳力电工败诉。在做出这一司法结论前，广西壮族自治区高院给柳州市政府去了一个名为《关于是否同意以协议方式出让国有划拨土地给柳州佳力电工有限责任公司或广西协和房地产开发有限公司的函》的函件，柳州市政府的回复，成了法院判案的“撒手锏”。

　　2005年9月柳州市以柳政函[2005]264号文给广西壮族自治区高院复函。函件称：该133亩生产性用地原由柳州电器厂使用，属国有划拨土地使用权，因企业破产，土地公开拍卖，为佳力电工购得，“企业破产涉及的该宗土地出让是通过拍卖方式进行的，故不存在‘是否仍然同意将该涉案土地以协议方式出让给柳州佳力电工有限责任公司’问题”，并称“在符合《城市房地产管理法》规定的房地产转让条件的前提下”，佳力电工“可以协议方式”将房地产转让给协和地产使用。

　　依据这一复函，广西壮族自治区高院终审判决认定协议能够实际履行。

　　但从法理层面看，函文所称的此次拍卖，实际上只是工业用地出让的举拍，不是经营性土地的拍卖转让。如果按照《协议书》约定，转让的是经营性土地，依法还需再做一次举牌竞拍。谭康平在此颇感疑惑，高院判决称“只需完善相应手续”即可履行《协议书》，到底是完善怎样的手续，才可以不用再做一次举拍呢？

　　就记者掌握的各种相关文件看，柳州市政府此前确实多次表达了同意出让该幅土地的意愿，但至今没有办理任何法定的审核、审批手续，这在法理上说明，佳力电工收购柳州电器厂(包括土地在内)完善相应手续后，是合法有效的，但与转让土地给协和地产并无关联性。

　　不难看出，柳州市中院民事裁定将合同约定办理过户手续的义务方“甲方”由佳力电工转为协和地产，实际上是将上述复函意见法律化。然而，柳州市政府对土地法律法规政策并无解释权，复函仅仅是一份回复性意见，政府本身不是合同一方的当事人，复函不可能变身为合同条款，倒是柳州市中院的裁决，将政府意见转化为合同条款。

　　“柳州市中院作如此裁定，超出了我的专业理解范围。”谭康平称，房地产开发对应的是商业性用地，由法院直接出面，判令一家生产企业将国家划拨工业土地使用权直接过户给一家房地产商，在他24年律师生涯中，还是第一次见到。