25名回迁户不满房屋质量状告珠海规划局

　　本刊记者/赵晓秋

　　2007年4月3日上午，珠海市中级人民法院公开审理了一起25户回迁户状告珠海市规划局的行政诉讼。时值十届全国人大五次会议高票通过《物权法》、“重庆钉子户事件”剑拔弩张之际，这起包含拆迁、回迁户、民告官等关键词的诉讼引起了人们的极大关注。

　　4月3日8时，珠海市中级人民法院门前聚集了很多年过半百的中老年人。他们是珠海市香洲区新村村民，为了自己的房子，他们已经是第七次走进法庭了。这些曾被称为“钉子户”的村民，有的已经成为“法律专家”。

　　超标60%的回迁房

　　今年54岁的张当健是25位村民中的一位，也是25位诉讼代表里最为坚定的一位。张当健家在珠海市香洲区新村下街16号。2001年11月10日，他所在的新村成为珠海市改造城中村工程项目之一。当时，张当健等与承建改造项目的珠海市荣房地产开发有限公司签订了“新村旧村拆迁补偿安置合同”，合同约定珠海市荣房地产开发有限公司为张当健等动迁户建设岭南世家一期回迁房，张当健等村民将自己现在所住的房屋交给开发商拆迁改建，作为岭南世家项目的二期工程。后面这个项目，是商品房。

　　经过两年的漫长等待，2003年12月，开发商建设的回迁房“华景园”小区“通过”了综合验收。在接到开发商发出的回迁房屋的抽签通知时，原以为从此可以坏房换好房、小房换大房、旧房换新房，过上幸福生活的张当健等村民没想到回迁房会存在重大安全隐患。

　　“房子墙面不仅存在裂缝，而且房子的建筑密度(即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比)和容积率(即一个小区的总建筑面积与用地面积的比率)大大超标。”张当健说，在开发商通知自己进行抽签收房时，他们发现在珠海市规划局发放给开发商的《建设工程规划验收合格证》上清楚地标注：“建筑密度为32.13%；容积率为1∶2.83。”

　　而《珠海市城市规划管理条例》(以下简称《条例》)规定：“本市建筑密度控制指标：居住建筑为多层25%，高层20%。”该《条例》同时规定“旧城改造的容积率控制标准多层为1∶1.3，高层不得超过1∶1.8”。

　　“合同规定建9栋，实际建了11栋。地就这么大，建筑面积加大了，楼层得加高，绿化率降低，绿化景观减少。楼层加高后，住户也多了，电梯拥挤了。采光率也下降了，可能本来日照时间有5小时的，现在多加两栋楼，只剩3小时了。这对我们太不公平了。”张当健说，特别是珠海，这样一座南方沿海城市，终年高温潮湿，如果容积率和建筑密度过大，会直接影响建筑采光和通风效果。“这不仅会导致东西发霉腐败，也容易让人得风湿，诱发传染病的危险度也将大大增加。”

　　失去房屋的日子

　　“对商业开发来说，容积率就是面积，面积就是钱。”一位房地产公司部门经理说。建筑面积越大，房地产利润越多，因此，提高容积率、实现可售面积最大化，是地产开发商追求的目标。据一位多年从事房地产行业的内部人士介绍，掌握在规划局手中的容积率、建筑密度和绿化率三大指标，决定了房地产项目赢利与否、赢利多少。容积率高一点点，规划红线退一点点，一般人根本觉察不出来，对房地产商来说则可能是数千万元的利润。而对于消费者来说，容积率的提高意味着居住舒适度大打折扣。

　　“我们的房子居然超过《条例》所定限额的60%。难道回迁房就可以糊弄？”当张当健和其他新村村民意识到容积率对自己生活的影响后，他们拒绝抽签收房，同时也拒绝搬出自己的老房子。就这样，他们以“钉子户”的身份与开发商对峙了近两年。

　　2005年，让张当健想不到的是，一直认为自己有理的新村村民被开发商告上了法庭。开发商要求法院判令不肯搬迁的村民强制搬迁，特别提出张当健拒绝搬迁的行为给开发商的前期投入和二期开工造成巨大损失，要求法院判令张当健赔偿开发商经济损失近100万元。这样的天价赔偿，张当健即使倾家荡产也赔不起。这之后，张当健就被迫走上了不断打官司的道路，一审、二审、请求再审……2006年春节前夕，张当健和几十名新村村民的房子被强制拆除了。

　　一方面是老房子变成一堆瓦砾，另一方面是回迁房存在安全问题。几年来，张当健和24名新村村民开始了流离失所的生活。

　　“我们中有的人借住在亲戚家，有的租房子生活，没想到老了老了，竟然没有家了。”70岁的老袁是25名村民中年纪最长的原告，说这番话时，悲伤之情溢于言表。

　　状告规划局

　　不愿继续过失去房屋生活的新村村民开始与开发商进行交涉。然而，他们发现在与开发商交涉的每个场合，对方都会搬出同一个理由：“我们是经过了规划局审批的。”

　　张当健等终于明白：“开发商手中最利害的武器是有关部门核发的《综合验收合格证》和珠海市规划局核发的《规划验收合格证》，如果不能撤销这违法的规划验收合格证，开发商就永远站在了‘理’上。”无奈之下，张当健他们走上了民告官之路。

　　他们先是对规划验收合格证提起行政诉讼。不料，珠海市中级人民法院一审以规划验收合格证是照工程建设规划许可证验收的，至于工程建设规划许可证合法与否，不是本案审理范围为由判决张当健他们败诉。张当健他们只好将对工程验收合格证的判决向广东省高院上诉的同时，于2006年6月12 日，向珠海市人民政府提出行政复议。同年8月8日，珠海市人民政府做出了“维持被诉规划许可证”的复议决定。

　　因不满行政复议的结果，2006年8月24日，张当健等25名新村村民拿起法律武器，联名向珠海市香洲区人民法院提起共同诉讼，将珠海市规划局推上了被告席。

　　2006年11月13日，珠海市香洲区人民法院以被诉建设工程规划许可证所核定的建筑密度、容积率等经济技术指标虽然表面上超过了珠海市城市规划条例的规定，但全小区平衡后仍然可以达到建设用地规划许可证所核定的指标，至于该建设用地规划许可证是否符合法律规定，不是本案审查的范围为由驳回了村民的诉讼请求。

　　张当健等人认为，一审法院以规划局的行政行为与其前置行为一致就可以违反《行政诉讼法》和《珠海市城市规划条例》的理由是不合法的。因此，他们又提起了上诉。

　　2007年4月3日，珠海市中级人民法院公开审理了这起案件。到此为止，这已是张当健等人第七次走上法庭了。因为时值十届全国人大五次会议高票通过物权法、“重庆钉子户事件”正剑拔弩张之际，这起包含拆迁、回迁户、民告官等关键词的诉讼引起了人们的普遍关注。

　　争议焦点：

　　分割计算还是统一规划

　　4月3日上午8时，参加诉讼的25名回迁户和他们的代理律师北京才良律师事务所的王才亮、章建勤律师早早来到法院。当天，除25名诉讼当事人外，很多珠海市香洲区其他城中村的村民赶来旁听案件。由于旁听人员过多，法院不得不临时调整法庭。

　　旁听席上，满头白发的老年人占大多数。在法庭调查期间，旁听席上不少老人对被上诉人珠海市规划局和第三人珠海市荣房地产开发有限公司的答辩表示不满，并从席间站起控诉，激动之时，声泪俱下，以至主审法官不得不多次苦口婆心地强调庭审纪律并安抚老年人的情绪。

　　法庭答辩时，王才亮律师指出珠海市规划局向珠海市荣房地产开发有限公司颁发的《建设工程规划许可证》违反了《条例》规定的建筑密度和容积率。但是，珠海市规划局认为这种说法没有法律依据。规划局认为，《条例》的容积率是针对旧城改造做出的规定，而香洲新村是旧村改造，对旧村改造，珠海市政府有特别规定。

　　对此，王才亮认为根据《条例》第31条“本市城市规划按‘一主两翼’(中区、南区、北区为主体，东区和西区为两翼)多组团结构体系布局，统一划分为5大综合功能区：(一)中区(包括香洲、吉大、拱北、前山和新香洲5个分区)为全市的政治、文化中心，配套发展金融、商业、旅游及高科技产业”的规定，新村属于旧城改造。当村民要求珠海市规划局拿出政府的特别规定时，珠海市规划局没有明确回应。

　　之后，珠海市规划局又答辩道，他们向珠海市荣房地产开发有限公司颁发的《建设用地规划许可证》核定的旧村改造工程总用地面积为139698.28平方米，全小区规划控制指标容积率为2.5，建筑密度为28%。“在建设工程规划许可中，对于设计控制指标是针对总用地控制而言，而不能由一栋或几栋建筑来孤立地衡量建筑密度、容积率。”珠海市规划局代理律师说，新村村民的回迁房属于一期工程，应该以二期、三期工程等整个小区来衡量容积率、建筑密度是否合法。

　　新村村民却认为，《条例》对同一地皮上的不同特征、不同用途的建筑密度控制指标做了明确规定，而不是对整个小区做了一个整体规定，不能只要在一个小区的各种建筑密度平均符合总体指标而不管某一部分是否过密。期间，作为原告诉讼代表人的袁彭坤老人激动地站起来质问：“按照被告规划局的说法，只要全小区平衡就合法，那么在一期的回迁区把回迁户挤死，而作为商品房的二期宽松得不得了，也是合法的？”对于村民的质问，规划局没有给予进一步答辩。

　　由于庭审时，双方对上述两个焦点问题争执不下，法庭没有当庭做出判决。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年5月下半月刊)