小产权调查：土地制度导致房地产价格扭曲

　　小产权房屋日渐增多并受到购房者青睐的背后，是因为土地制度而产生的房地产价格扭曲

　　青龙头村的别墅梦魇

　　这是一个位于北京市西南郊区的小村子，下起雨来，村里的土路就会泥泞不堪。2007年3月27日，北京市政府强行拆去了这里的85栋小产权别墅，另有59栋别墅被没收。

　　北京市房山区青龙湖镇青龙头村。站在村边的水泥公路上，一边是青龙湖度假公园里传来的划船鼓声，一边是已被平整的光秃秃的土地。一个黑黝脊梁的中年人在默默挖着沟渠，在他身旁，是存留的毛坯别墅和破败的山坡村庄。

　　由于没有办理任何土地开发的手续，3月27日，一支由公安、城管、保安、民工组成的拆迁队，开进了青龙头村。此前，经北京市委、市政府研究,决定拆除和没收青龙头村的违规别墅。

　　“12台铲车拆了半个月才拆完，本来打算3天完成的。”村民魏金锁说，“政府事先用胶纸在周围绕了一圈隔离带，我们就在隔离带外看着那些别墅变成了废墟。现在，还有钢筋埋在地下面。”

　　青龙头村

　　从北京城里的安定门地铁站出发，倒两趟车抵达青龙湖镇政府所在地陀里，再乘镇上的

　　“上面又让你们复工了？”摩托车司机好奇地问。此时，正午的太阳照得青龙头村违规工地煞白。

　　一堵围墙后面，一半是已平整的土地，一半是剩余的别墅毛坯。毛坯就像沙漠中房子型的仙人掌，光秃秃的砖墙发出刺眼的青色光芒。

　　别墅毛坯房里，4位村民坐在里面休息。青龙头村民靠3天轮一班，一班4个人，每人每月300元报酬照看停工别墅赚钱。看管别墅的村民魏青枝说，多年来村子变化很少，那条害怕下雨的土路有25年历史了。

　　走在村里的土路上，一个村民正在房子旁边的草垛上劳作，并警觉地望着村子里的陌生人。一辆摩托车从土路斜坡爬上去，留下了滚滚烟尘。

　　青龙头村里没有零售商店，也没有像样的房子。和北方农村一样，有很多低矮的平房和门口的枣树。村子就在崇青水库的边上，崇青水库也叫做青龙湖，青龙头村的名字由此而来，青龙湖渡假公园即在这里。

　　别墅梦

　　“95%的村民都同意修建这些别墅，因为村子里的路会因此修好，出门能直接坐上公共汽车了。”在崇青水库边上捉虾的魏水均说。和青龙头村多数村民一样，闲的时候，魏就会绕过崇青水库的栅栏，然后钓鱼捉虾，或者干脆泡在水里乘凉。

　　魏水均说，青龙头村是房山区经济条件比较差的小村子，平均每人只有五分左右的耕地，地里长的东西只够吃，其他收入就靠在外打工，多数人年均净收入不到1000元，他们希望有机会改变这样的现实。

　　2005年10月28日，青龙头村村民委员会签发了《青龙头村旧村改造实施方案》，根据这份方案，村子将和房地产开发商合作共同开发村子的土地，而开发商将为村民建起别墅，并修建一条水泥公路。

　　根据这份方案，青龙头村一共344亩的土地将重新规划。其中的40亩土地，开发商将为村民建设住宅别墅和经营别墅各8000平方米，此外，开发商将为村民支付80万元的医疗和养老保险，以及每位村民1万元的装修款。

　　房地产商还要为村子建设医疗室、物业、村委会等公建住房。此外，村子有和房地产商合作开发10%的经营股份，并将分享开发商商品房销售总金额2%的提成，以用于村民新住宅基础设施的维护。

　　作为回报，开发商将拥有青龙头村剩余304亩土地的开发权，开发商将建设60000平方米的商品别墅。

　　村民魏来广说，商品别墅和为村民修建的住宅别墅、经营别墅不在一个地方。经营别墅有4栋，每栋4层，在村子的西北路边上，那里还要修建社区综合楼和污水处理用房；住宅别墅10栋，每栋2层，每栋有7个门，在村子西北口。

　　而在村子西南，开发商将修建128栋商品别墅，并负责对原有旧房的拆迁。2006年2月，这份旧村改造方案经全体村民表决同意后，就开始实施了。

　　梦碎小产权

　　青龙头村村民没有想到，村子别墅开发的小产权性质让他们梦来又梦去。村民们并不知道《土地管理法》中关于集体土地不得私自流转的规定，也不知道房地产开发需要办理的那些繁杂的手续。

　　2006年5月，借助卫星，北京市规划委员会发现了青龙头村正在修建的别墅。由于没有办理任何立项、规划、用地、建设审批手续，随后青龙头村便收到了关于停工的警告，但是别墅修建并没有停。

　　直至2007年3月中旬，房山区宣传部组织的宣传队进入村中。魏来广说，宣传队告诉村民，所有占地建别墅都是非法的，北京市委、市政府决定强制拆除，希望大家不要干扰。宣传队也说，拆迁完成后，将有经济调查组和善后完善组做剩下的工作。

　　进行了一个星期宣传后，3月27日，上百人的拆迁队进入别墅工地现场。“好好的别墅被拆迁真可惜，其实这个事情三方都能得到好处的。”在河边钓虾的魏水均说。

　　复归贫穷

　　拆迁队半个月一共拆迁了85栋别墅，其中包括在西北角路边的4栋4层村民经营别墅，以及开发商的商品别墅。而没收的49栋商品别墅和为青龙头村民修建的10栋住宅别墅，北京市监察局人士称，可能通过公益拍卖进行处理。

　　此前报道称，拆除的别墅都修建于崇青水库非常泄洪道上。然而，崇青水库管理处人员则告诉《新世纪周刊》：“其实青龙头村也处在泄洪区。”

　　“拆迁已经完成两个多月了，但是现在也没有见后面的两个工作组来善后，而拆迁后的土地，钢筋都还埋在土里，根本不能耕种。”村民魏来广说。

　　看守别墅的魏青枝说：“被拆迁的沙地上，建别墅之前就没种过庄稼，蒿草长得有半人深。而现在，除了每年能得到 1袋米、3袋面共200斤的口粮，其余我们什么都没得到。”