南天一花园两栋配套用房5年打了16场官司

　　业主为了“不让开发商蚕食业主共有物业”，将开发商、深圳市国土局等分别告上法庭，结果仍未知

　　文/图 记者 冷雪冰

　　本月5日上午，深圳南天一花园的20多位业主来到深圳中级法院，旁听自己授权的业主委员会为争取小区内两栋配套用房的产权，而状告开发商深圳市城市建设开发（集团）公司（下称“城建公司”）的案件。业主们焦急地等待法院宣判结果，但法院并未当场宣判。

　　“这已是第十六场官司了。”南天一花园业主委员会主任范国振说。为争取小区内两栋配套用房的产权及开发商的出租所得，从2002年4月开始至今，南天一花园业主委员会及业主，将深圳市国土局、福田区房屋租赁管理局、开发商等分别（注：不是共同被告，是时间上的先后）告上法庭，在原告、被告变换中，在过堂区法院、中级法院、省高院后，经历了行政官司、民事官司共16场。

　　范国振说道，5年16场官司后，结果还未知晓，足见业主维权之艰难。结果到底怎样，业主们将拭目以待，同时也会将维权进行到底。而整个事件过程更具意义的是：让开发商蚕食业主共有物业的“生财之道”潜规则得以告白天下；小区业主团结一致维护自己的权益，为其他小区的业主维权起示范作用。

　　两栋小楼原规定为居委会或社区管理机构用房

　　被开发商作为商铺出租

　　南天一花园位于深圳市体育馆南对面，是由三栋高层住宅组成的住宅小区，占地3.67万平方米，共有1140套房屋。1991年，1140户业主入住小区，并先后办理领取《房地产证》。《房地产证》上注明了公有使用权面积为3.67万平方米。

　　小区红线图内西端有937平方米的两栋小楼，自1993年开始至今，开发商将其作为商铺对外出租。记者在该小区看到，两栋两层高的小楼布满了地产中介、饮食、维修等商店。范国振介绍说，这两栋小楼年租金收入高达100万元。

　　范国振对此非常气愤：“早在1991年开发商已将南天一花园3.67万平方米土地使用权连同地上所有建筑及配套设施全部转移给1140户小业主，开发商就三栋大厦曾经取得的大房地产证，已因二级转移登记于1993年注销，从这一刻起开发商已不拥有小区内土地使用权，怎能将小区内两栋小楼据为己有呢？”

　　记者在2000年1月22日由深圳市城市规划委员会审议通过的《深圳福田区02-04号片区【白沙岭地区】法定图则》中看到，这两栋小楼为居委会或社区管理机构用房，同时还规定，如要改变这两栋小楼的用途，需要经过市规划委员会的批准。

　　分别与深圳市国土局、福田区房屋租赁管理局对簿公堂

　　打赢行政诉讼确认产权

　　南天一花园于2000年成立了业主委员会，并开始走向诉讼维权之路。在业主大会的授权下，业主委员会于2002年初去函深圳市规划与国土局管理局，查询两栋配套小楼的产权归属问题。深圳市规划与国土管理局于2002年4月送达《复函》，确认两栋配套小楼的产权归开发商所有。同时以内部行文方式向福田区房屋租赁管理局确认上述事宜，认定租赁管理局核发这两栋小楼的《房屋租赁许可证》合法有效。

　　在得知上述回函确认后，南天一花园业主委员会于2002年4月27日将深圳市国土局告上福田法院，要求撤销国土局《复函》中确认两栋小楼产权归开发商的决议。2002年8月13日，福田法院行政判决书支持了业主委员会的诉求。深圳市国土局、开发商城建公司不服福田法院的判决，上诉到深圳市中级人民法院。中级法院2002年12月24日作出判决：深圳市规划与国土资源局直接在《复函》中确认两幢小楼的产权没有事实和法律依据，应予撤销，原判决认定事实清楚，运用法律正确，应予维持。

　　另外，业主委员会于2002年4月上诉的福田区房屋租赁管理局行政案也取得胜诉。福田法院2003年4月14日作出判决，撤销福田区房屋租赁管理局于2000年3月14日核发的两栋小楼的《房屋租赁许可证》。

　　“这次行政诉讼为以后的民事诉讼扫除了一个障碍。”范国振讲到这里时说道。

　　是否为“适格原告”，业委会向省高院提起上诉

　　被判具“代表诉讼”资格

　　2002年11月，业主委员会将城建公司诉至深圳中院，向其索赔三栋住宅架空层及两栋小楼的出租所得。2003年3月31日，深圳中院裁定认为，因原告不拥有本案所涉南天一花园相关房地产的产权，与本案的侵权纠纷没有直接的利害关系，不能作为本案的适格原告，遂裁定驳回原告的起诉。

　　“根据目前法律法规的规定，业委会属于合法的民事主体，其组织性质和业务宗旨是代表和维护全体业主的公共利益。”范国振讲道，“更何况2002年小区召开业主大会时，就通过了‘授权业主委员会维护全体业主的权益’的决定，所以业主委员会代表的是全体业主”。

　　据了解，业主委员会作为法律主体参与民事诉讼，在上海、南京等地已有先例。2002年上海市高院整理发布了七类纠纷疑点的审理意见，其中明确，凡涉及全体业主公共利益的事项，业委会有权作为原告提起诉讼，但应由业主大会以多数表决的方式对诉讼与否作出决定。2003年，南京市星汉城市花园业委会在南京市鼓楼区法院起诉，请求归还被小区开发商侵占的业主对于该小区地下停车库的权益，鼓楼区法院一审判决全体业主享有小区地下停车场权益。

　　“业委会在民政部门无法取得社团登记，我们提起诉讼的前期工作都是参照南京、上海等地的做法进行的。”范国振对记者说。

　　起诉被驳回后，2003年4月16日，南天一花园业委会向省高院提起上诉。2003年12月23日，省高院（2003）粤高法立民终字第180号裁定书认为，上诉人系经南天一花园业主大会选举产生并已在深圳市福田区建设局备案的组织，是南天一花园业主大会的执行机构，可履行业主大会赋予的其他职责……上诉人在南天一花园业主大会赋予的职责范围内以自己的名义代表全体业主提起本案诉讼于法有据，其是本案适格原告。同时指令深圳市中级人民法院对本案进行审理。

　　范国振说道，这次裁定明确了业委会“代表诉讼”的原告资格，就是当全体业主公共利益遭受侵害时，由于不方便或不能提起诉讼，经业主大会授权，业委会以自己的名义代表全体业主提起诉讼，诉讼所获得的利益或不利益由全体业主享有或承担。

　　在《房屋租赁许可证》被撤销、相关民事诉讼尚未审结时

　　开发商竟拿到房地产证

　　省高院的裁定，让南天一花园索赔民事官司拨云见日。但南天一花园业主却发现，深圳市国土局在《房屋租赁许可证》被撤销、相关民事诉讼尚未审结时，于2003年9月23日将争议的房屋进行分栋初始登记，确权给深圳市城建集团，核发了第3000207109号房地产证，之后又办理了两栋小楼的分户登记，给城建集团核发了23间商铺的分户《房产证》。

　　范国振介绍说，早在2003年诉讼期间，南天一花园业主委员会便以该小楼产权有争议为由，请求国土局依法暂缓初始产权登记，待法院判决后依生效判决再行登记。记者在深圳市国土局及福田分局的复函中看到“对该争议的房产我局依法暂缓登记”的字样。

　　范国振说道，根据国家房地产管理法的规定，要进行权属初始登记，首先必须是没有争议的房产。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第一款也有类似规定，“(房屋)产权纠纷尚未解决的……暂缓登记”。“南天一花园的两栋小楼有案件还在审理过程中，说明产权是有争议的，市国土局就给城建集团核发23间商铺的分户《房产证》的做法是公然违法的。”范国振这样说道。

　　业主委员会及业主经过八场官司终于有结果

　　开发商房产证被判撤销

　　开发商都已经拿到房地产证，民事官司无法继续，南天一花园业主委员会又走向了状告国土局的苦旅。业主委员会及业主共经过八场官司，法院最终将开发商到手的房地产证撤销。2004年3月8日，南天一花园业主委员会向福田区法院递交行政诉状，请求判决撤销深圳国土局的登记及发证行为。福田法院2004年6月31日”作出了不予立案的裁定，其理由为，起诉人(南天一花园业主委员会)未提供其拥有本案所涉相关房地产的产权的证据，起诉人非适格主体。业主委员会不服福田法院裁定，随后上诉至深圳市中级法院。中院作出的裁定是驳回业主委员会的上诉。

　　在之前业主委员会诉国土局用函确定两栋小楼产权归属的案件中，福田法院、中级法院都立案，并作出了业主委员会胜诉的判决。“相同的官司，在相同的法院，前两次我们都赢了，而这次却连主体资格都没有。”范国振说当时自己怎么也想不明白。

　　范国振介绍，只要国土局的登记发证行为不被撤销，城建集团就可以凭借国土局核发的房产证赢得民事诉讼。法院不受理业主委员会的起诉，就只好以自己的名义向福田法院再起诉。2004年7月9日，福田法院行政裁定书认为，起诉人未提供其拥有本案所涉相关房地产产权的证据，起诉人非适格主体，对范的起诉不予受理。范不服福田法院裁定，随后上诉至深圳市中级法院，中院裁定驳回范的上诉。

　　随后，南天一花园再以另一位业主的个人名义起诉。福田法院以同样的理由，不予受理该业主的起诉。该业主因不服裁定，随后诉至中院。中院于2004年12月24日作出行政裁定，由福田法院立案审理。

　　福田法院依据深圳市中院的上述裁定对该案件进行审理，并于2005年12月15日作出行政判决：国土局确认城建公司对两栋小楼拥有产权，并为其颁发房地产权证书的初始等级行为违法，应予撤销，遂撤销23本房地产证。国土局、城建公司不服上述判决，诉至中院。2006年5月8日，深圳市中院（2006）深中法行终字第144号，110—131号行政判决书认为，国土局未能提供证据证明该两栋小楼的土地使用权属城建集团公司所有，其核发房产证缺乏法律依据，应予撤销。驳回上诉，维持福田法院的判决。

　　7月5日深圳中院开庭审理此案并未当庭宣判

　　两栋楼归属仍未见分晓

　　就在行政诉讼一波三折进行的过程当中，深圳市中级法院根据省高院于2003年12月23日的裁定，继续开庭审理两栋小楼的民事诉讼。2004年10月20日，深圳中级法院（2003）深中发民五初字第51号民事判决书认为：由于南天一花园三栋大厦底层架空层及两栋配套小楼的产权均非作为原告的南天一花园业主委员会，原告主张其权利受侵害自然没有依据，其相关的赔偿侵权损失诉讼请求应予驳回。

　　范国振告诉记者，这份落款为2004年10月20日的判决书，实际上到2005年9月才通知业主委员签收，押后了11个月。在省高院做出业主委员是本案适格原告的裁定下，中院的判决与原裁定并无本质上的差别，仍是在业主委员会的“主体资格”上做文章。

　　业主委员会不服中院判决，又上诉至省高院。2006年12月30日，广东省高院送达（2006）粤高法民—终字第12号民事裁定书认为：原审判事实不清，证据不足。并作出裁定：一、撤销深圳中级法院（2003）深中发民五初字第51号民事判决；二、此案发回深圳市中院重审。本裁定为终审裁定。

　　7月5日，深圳中院开庭审理此案。法庭上，城建集团认为南天一花园业主只拥有证据的专用房屋、走廊及楼梯，城建集团仍然拥有南天一花园架空层及其他设施的权利。业主委员会的代理律师吴律师则反问城建集团是不是还有权利在南天一花园内盖房子，并拥有产权。审判官要求城建集团出示架空层和两栋小楼的土地归属证明，城建集团称“没有”。

　　法庭并未当庭宣判，南天一花园全体业主和开发商之间的两栋小楼及架空层的产权之争以及出租所得归属之争也尚未见分晓。

　　图：业主说两栋小楼在红线内，规划为配套用房，并非商业用途

　　图：范国振的起诉、应诉资料有好几袋

　　图：两栋小楼布满了商店

　　图：官司中争夺的两栋小楼

　　（夏天／编制）