南方周末：买小产权房的城里人

　　被高房价催生的“小产权房”同时迎来了发展高潮和清查风暴，被“小产权房”改变了的村庄和追逐着“小产权房”来到乡村的城里人该何去何从？

　　开电动三轮车的毕师傅和他的乘客们住在同一个小区。每天，毕师傅往返于太玉园小区和轻轨“土桥”站，接送在北京市区上下班的邻居，有时也跑跑邻近的祥和乐园等小区。

　　毕师傅的这些邻居们，下班后常常会到小区临街的餐馆吃饭喝酒，或者到萧太后河畔跳舞、打球、遛狗。再加上欧式风格的建筑、整齐干净的街道，如果不是“八荣八耻”宣传牌上的“张家湾镇张湾村宣”字样，你一定会认为，这是中国城市中最典型的小区。

　　事实上，这些楼房是在毕师傅们的宅基地或其他集体用地上盖起来的，没有国家颁发的正式

　　6月25日，第17个全国土地日，北京市国土资源局局长安家盛明确表示对“小产权”等违规土地开发建设的调查已经开始，确认违法将停工停售。两周前，建设部还对外发布了购买“小产权”房的风险提示。

　　张家湾镇不是首吃螃蟹的那个人，在北京周边的房山、顺义、密云、通州等，共有80个左右已售、在售、在建的“小产权”项目，近10万套房子，占据了北京房地产市场1／4的江山，价钱却低了2／3左右，这些“小产权房”的存在剧烈地搅动着高速上涨的房市。

　　风暴袭来，多数“小产权房”售楼处关上大门，转入地下。但除此之外，工作照做、舞照跳，甚至连太玉园原定6月30日的新一期房源的交房都照常进行，尽管当日一直是滂沱大雨。

　　和五年前一样，在张湾村这片土地上居住的人们又一次平静地接受了“小产权房”可能带来的改变。这一次，主角是近几年陆续买房入住的城里人。

　　“到农村去”：节节攀升的房价和有限的收入，让城里人最终选择“到农村去”

　　有限的担忧

　　“我慌过一阵子，想把房子卖掉。”连篇累牍的媒体轰炸下，有一阵子吴锵撑不住了，但打算卖时又想通了，“这么大片房子，国家不可能拆掉，而且现在也没有人敢买”。

　　小区门口的938车站、小区围墙、阳台窗户甚至房地产交易网上，随处可见有关太玉园的卖房广告。7月3日，南方周末记者拨通了在搜房网上卖房的刘先生的电话，刘先生坦诚地告诉南方周末记者，卖房就是怕政策上有变动，因为他是投资，不像自住的人那么笃定。

　　相比之下，买房的王佳就比较笃定：“我只担心未来碰到拆迁，没法保护自己的权益。但这么一大片，短期内也不太可能拆。”

　　业主口中的“这一大片”太玉园目前占地100多万平方米，估计已入住7000人，号称“京城最火小产权房”。在这一轮风暴中，太玉园格外地为政府和媒体关注。

　　实际上，太玉园小区所属的张家湾镇是北京的一块“小产权房”集中地。西定村的环湖小镇、何各庄的月亮湾晓镇、马营村的祥和乐园、土桥村的欣桥家园，从轻轨土桥站往南方向，几乎每两公里就有一个小区，这些齐整的小区散落在破败的民居和麦田当中。

　　对于建设部的警示，太玉园业主晏耀斌是这么理解的：“我买的时候，后建的东区都快卖完了，近百幢房子少说也能住一万多人。小产权房最怕的是盖到一半，开发商跑了或被政府拆了，所以我当时买的就是现房而不是期房，但现在都盖好了、成规模了，警示也不用担心。”

　　其实无须建设部的警示，每个购房者在做决定之前，都对“小产权房”摸得门清：没有国家颁发的受法律保护的产权证、买卖受限、拆迁更不受保护。尽管售楼小姐一直鼓吹着“城里的房子只有70年产权，我们的房子是永久的，你可以传给你的子孙后代”，但买房的人都说从没把这话当真。

　　而除了口头承诺，在太玉园小区的房屋买卖合同上，同样黑纸白字的写着：“乙方对房屋享有永久所有权，依法享有该房屋出租、转让、买卖、赠予、继承等权利……乙方如产权状况发生变更时应到相应的主管部门办理必要手续并交纳相关的费用。”

　　不过，不论是口头承诺还是书面保证，购买“小产权”房的人大多对其不正规性心知肚明：买卖合同上只字未提土地使用权，产权证的发证机关竟是“张家湾镇开发区”。但是，这一切都难以阻挡“小产权房”的势如破竹。

　　2006年9月，晏耀斌第一次到太玉园看房，还剩下很多套可供挑选，但十五天后再去的时候，就只有三套了，这也促使他当场交了定金。“他们卖楼的说什么写什么并不是关键，风险有多大，我其实研究很久了。”研究风险很久的晏耀斌最终还是不顾风险买了房子。

　　在农村集体的土地上建商品房，并不是什么新鲜事。北京宋庄的画家村、亚北的别墅区，都是在或个体自发、或开发商受利益驱动下，征用村民宅基地建造而成的。在农村集体的土地上建商品房，最早甚至可以追溯到1990年代初。

　　“但2003年后，持续走高的房价才推动了‘小产权房’的迅速升温，并最终引起相关部门的注意。”“我爱我家”北京公司副总经理胡景晖介绍。“我爱我家”是北京地区一家颇有名气的房地产代理机构。

　　比经济适用房更经济

　　“比经济适用房更经济”，这样的广告语，对于收入不高不低但渴望拥有自家小窝的北漂一族来说，无疑极具诱惑。

　　晏耀斌就是这样在北京城铁列车上中招的，车厢内铺天盖地的广告看了几天之后，他终于决定直接坐到了最后一站，再打了个小车到1.2公里外的太玉园小区，看到比经济适用房更经济的房子价格真的只有2400元 ／ 平方米。

　　这是2006年9月，当时他已经看了数不清的楼盘，五环以内1万以上的均价和有限的存款让他只能选择“到农村去”。但顺义、房山的“小产权房”虽然便宜，交通却太不方便，这使他最终走向了太玉园。

　　晏耀斌回忆说，当时他已不愿意再等房价降下来了，“2005年我就打算买房，觉得价格太高可能会降，结果等到2006年不降反升”。

　　自从2002年到北京闯荡以来，从事文化行业的晏耀斌从地下室到郊区丰台，而后是到三环万寿路，再到二环牛街，辗转了四年之后，终于觉得漂下去不是个事。

　　太玉园几乎成了这个年轻的北京白领的可倚赖的“稻草”，对比此前看中的五环外的一处“大产权房”——那可是六千多每平米的价格，城铁以北四公里的太玉园晏耀斌觉得交通和环境并不差。让晏耀斌印象深刻的是：“售楼小姐也很特别，别的楼盘都很热情，这里的态度是爱买不买，但依然卖得很火。”

　　晏耀斌在太玉园的邻居吴锵买晚了四个月，每平方米价格也上去了300元，达到2700元 ／ 平米。同一时期，2公里外的正式产权房DBC加州小镇则要5000元 ／ 平米左右。

　　“便宜”几乎是所有被访问的购房者选择“小产权房”的根本原因。

　　在另一个小产权房较为聚集的北京房山区，琉璃河镇上小有规模的滨水雅园现在售价两千多元每平米，相邻的窦店镇上的正式产权房“京南花园”的二手房则要3500元 ／ 平米左右。

　　王佳是在太玉园租住了三年后才买的房。“各方面都习惯了，便宜、交通方便，购物还有超市班车。”王佳在建国门的一家外贸公司上班，他买房时的房价更低，那时公开销售一千多元每平米，对村民销售600元／平米。当年，北京市的平均房价是4400元 ／ 平米。

　　刘峰也是这里的租户，一个二居的房子每月只要800元。“等存够了钱，我也考虑在这个小区买房。”刘峰对南方周末记者说道。大学毕业不久的刘峰从事销售工作，还没有打开局面，收入有限。

　　天色渐晚，老人和带着小孩带着狗的年轻夫妇都出来散步了。“除了炒房人，收入不高的年轻夫妇、把城里的房子让给孩子住的北京老年人和外地过来享天伦之乐的老年人是这个小区的自住业主主体。”晏耀斌说。

　　“总有一些让人不满意的地方，物业服务太差；门口的保安不齐备，已经有人家被偷过；质量也让人担忧，已经有墙裂了。”尽管有着这样那样的不如意，坐在自家温暖的小沙发上，晏耀斌还是告诉南方周末记者，“我不后悔。”

　　消逝的村庄：这片土地，已经是实质上的太玉园，而不是张湾村了