房地产的不均衡法则：住在中国的成本

　　FT中文网经济评论员陈旭敏近期的一篇文章引起了读者强烈的反弹，他感到很委屈，对他在清华大学第二期EMBA媒体公益班的同学说：“房价不会下降是明摆着的，为什么不能说呢？”

　　王小波在《花刺子信使问题》一文中，已经说过，好消息信使总是受人欢迎的，而坏消息信使总是使人不爽，甚至被杀头。他和李银河1989年的研究就发现中国存在大量的同性恋群体及同性恋文化，结果使得一本社会学刊物受警告，该刊一位80岁的顾问老先生连夜表示不要当顾问。

　　趋利避害是动物的第一反应，但对一个庞大的群体或族群而言，必须正视“

房价不会下降”这个结论。陈旭敏以“房价下跌，梦想能否照进现实？”为题来说明现实的残酷性：“据中国发改委日前公布的70个大中城市房屋销售价格指数显示，持续上涨的房价不但没有出现下降，而且继续攀升：今年前4个月，新建商品住房销售价格涨幅在6.0%左右波动，其中，4月份新建商品住房销售价格同比上涨5.3%，而且环比上涨0.7%，涨幅比上月高0.2个百分点。”

　　这些数据只能片面看待，涨幅远远超过了这个比重。一位东北城市的市长私下里对朋友说，这个城市的涨幅同比去年超过15%，但报上去的数字是9%。他分析说，如果涨幅第一的北海市公布的数字是15%的话，实际涨幅肯定比这个严重。

　　这是短期的房地产走势，看中长期呢？陈旭敏找到了一个观察角度：中国成长中的青壮年群体。

　　我们来看看最近五年的中国大学生毕业人数：2003年是212万、2004年是280万、2005年是340万、2006年413万、2007年是498万。这些毕业生绝大部分都将留在大城市就业，在工作3至5年后都面临着成家、住房的需求，在这个刚性需求链中，他们是最低的一环：自住、对房屋品质追求不高、面积不求太大。这还不算那些因城市拆迁而产生的住房需求和投资型的需求。

　　一方面是如此庞大的住房需求，另一方面是政策上以宏观调控的方式在控制土地的输出、控制银行开发贷款的输出、提高二手房交易的成本，甚至对小产权房的严查，这些都促成了住房成为更为紧俏的商品。

　　住房运动中的国退民进

　　陈旭敏的话当然不中听，他说：“中国的房价已经被推高至不可承受之重，而一旦青壮年这些人口进入劳动力市场，中国房价的下跌空间肯定将被封死。”

　　我们虽然不乐于见到，但这却是我们必须正视的房地产结论之一：中国房价不会下跌。在这一轮开发潮中，中国房地产的出路是从一线城市向二线城市过渡，从一手房向二手房过渡，从满足富人群体到满足中低收入群体的过渡。尽管各个城市的区域性特点千变万化，房地产的政策与市道也各不相同，很难一概而论，但一种基于城市发展和商业利益的哲学观使得这个根本性的判断不会失误。只有在认同这个基础的前提下，所有的决策、营销和购买行为才会变得心平气和，而不是人心恍惚。

　　第二个重要的结论是：中国房地产是朝阳行业而不是夕阳行业。大连万达集团董事长王健林是这个结论的重要支持者，他认为：中国房地产至少看好20年。这是一个经验的判断，也是富于洞见的看法。中国要从农业社会向现代化社会过渡，必须完成的一件事情是城市化。在这方面，经济学家茅于轼的观点有两个：一是中国的粮食并不是不够吃，而是吃不完；二是让中国的农业人口城镇化，就地或就近上楼。

　　如果从商业的眼光来看，城市化就是“水泥化”，城市化给房地产及建筑行业带来的商机是历史性的机遇。

　　那些曾经认为中国房地产是夕阳行业的商人仍然在悄悄行进，他们受到了两方面的影响而曾经抱有转行转产的想法：一是经济周期律，认为十年一次循环的周期律，会使房地产行业进入尾声，其事例包括亚洲金融危机、海南楼市泡沫等等；二是这些商人不愿离开北京、上海、深圳这样的大型城市，却又认为在这些城市里已经“瓜分完毕”，开发体量不足。

　　以民营开发商中的佼佼者张宝全为例，他在转产EVD行业和进军数字娱乐行业之时，并没有全盘放弃他的地产项目。恰恰相反，他采取了两条腿走路的方式。

　　一些开发商甚至惊喜地发现，即便在北京这样看似开发“充分”的地界上，仍然有一些“地皮资源”掌握在一些不具备开发能力、名不见经传、低调从事的公司手里。这些在各项政策出台前“扭转”或“溢出”来的地皮资源，如果谈判顺利的话，开发三五年都不成问题。

　　经济学家梁小民给企业家们讲课，他在黑板上写的第一条是：产权明晰；第二条才是市场经济。他认为：产权不明晰，市场经济无从谈起。

　　在中国新一轮住房运动中，正面临着这样的尴尬局面：土地、住房是在公有制的基础上运行和建造的；政策每宏观调控一次房价就上涨一次，其实道理很简单，宏观调控一次，准入门槛就高一点，成本就增大一些，最后都用市场化的方式由住房者个体买单。

　　住在中国的成本有很大一部分是制度性成本。耶鲁大学金融学教授陈志武的观点是：在一个完全市场上，万事万物都可以金融化和证券化，从而充分参与流通。证券化是财富交流和变现的最好手段。但以国家主义为基础的经济学手段无法完成这种切换。因此在一个不完全的市场经济条件下，中国人的住房就变成了一个暂住70年的梦。

　　中国人远未完成自己在住房运动中的国退民进之举，虽然说《物权法》的山雨欲来是一道良好的信号，但宏观调控越严厉，中国人的住房成本就越难降下来。

　　房地产的经济理性

　　我们几乎可以用经济理性解释房地产市场所有的热门话题、讨论和争鸣，这是毋庸置疑的，正如德国思想家韦伯所说，在这个“除魅的世界”里，不但单一的终极价值已不复存在，各种传统的权威制度也失去了理据，唯一还具有普适性的只有工具主义意义上的理性化。所以，用经济理性来解释房地产市场再合适不过。

　　房地产市场不仅是一门营销艺术的路演场所，在它的发源地，在它的意念诞生之初，就已经在多个维度上形成交集：制度与政策／城市与空间／开放与合围的建筑形态／利益共同体的集成与分散，甚至，细心的商人需要评估创意所带来的收益与风险。

　　中国的大建设时代被迫交还到商人手中，这是一个建设的“大时代”，正如部分学者对当下历史作出的一个正确判断：中国城市化进入青春期。屈指算来，中国城市化的进程已经迈入第17个年头了，在“不断增高的亚洲”的外部环境下，中国增高的速度、广度和糟糕程度都是“当惊世界殊”的--这就是我们为什么要讨论经济理性的根本原因。

　　经济理性的要义之一就是“交换”，如果商人看中了一块地，去找政府谈条件，政府会说，这块地可以给你，但你得把附近的马路修了、公园建了、绿化搞了。这是商人与政府间的“共谋”吗？不是，从经济理性来看，这不过是交换的一种方式：北京市规划要围绕五环建绿化隔离带，资金从哪里来？于是，一个交换等式诞生--绿化隔离带＝50%绿化面积(商人投资)＋50%项目用地(商人投资的回报)。

　　为什么会出现奥运地产的概念，道理同样如此，奥运场馆的建设，必然会需要庞大的资金占用量，也是庞大的开发量，商人出钱出力搞场馆建设，政府给一定比例的酒店物业权或场馆经营权作交换。

　　它唯一的不好在于：它并非在一个完全市场的环境下完成的交易，甚至于它也不是在一个部分完全市场下完成的交易，恰恰相反，交易往往是在隐蔽的秩序下发生的，因此，交易是否公正与公平，很难得知。

　　这是一个制度性难题：一方面，即使行使权力的人动机十分高尚，由于他无法掌握许多个人根据变动不居的信息分别作出的决定，因而他也难以为目标的重要性等级制定出公认的统一尺度，所以经济学家哈耶克说，“即使是一心为民造福的权力，其范围也是应当受到严格限制的”；另一方面，为什么说大建设时代是“被迫”交换到商人手中的？这是在替行政权力开脱责任吗？事实并非如此，恰恰是因为行政的“权力”是有边际的，甚至于是有边际递减效应，越到具体落点和需执行力的时候，就越是虚弱无力，所以，它也无时无刻不倾向于寻找能替代的权杖和职能(你可以称之为“义肢”)，哪怕它很不情愿却不得不。

　　地产商人因此脱颖而出，他们接受了这个机遇和挑战的双重作用力，他们之所以被选择首先是因为他们不会与行政方进行权力竞争，另外还能有效弥补行政力量之不及之处。在不用考虑平民态度的前提下，这是一种良好的互动和优势互补。

　　也许，地产商人的公司化，能够以公司精神和企业良知去反逐利，但这显然是有违经济理性的。至于“超过20%的利润我不赚”这样的假面语言，其潜台词则是“超过20%的利润越来越难赚了”。

　　不难想象，更多的地产公司在寻找出路：中国的房地产业前景究竟如何？当下房地产究竟有没有泡沫化？折迁行为是否是一种地产暴力？作为全球最大的开发工地，地产将把中国带到哪儿去？

　　这就是中国房地产业界的前景，经济理性告诉我们，接受现状几乎是我们唯一的命运，而未来，去他的未来吧，它将被“城市化”这面“形而上”的大旗不断拖入到“形而下”的境地：从城市化到水泥化到去农村化，与此同时，房地产业的前景是在悲观中前行，一个大建设时代被时间压缩机给压缩了，在欧洲需要400年完成的建设时期可能我们只需要40年，这是一个速战速决的时期，谁会想着延误战机呢？既然这是历史赋予我们的机遇，为什么不好好把握呢？

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