小产权房遭遇困局

　　文-沈海 陈亦佳

　　图-CFP 提供

　　京城房贵，居之不易

　　2004年大学毕业，张菁从沈阳来到北京工作。和无数来京城寻梦的年轻人一样，梦想附丽于存在：偌大京城，需有蜗居容身。2007年3月，张菁成了通州太×园小区的房主。房子面积92平米，总价25.5万元，一次付清。喜欢泡吧的张菁最近常常去后海的酒吧泡着：“7月就要搬到通州去住了，隔着几十公里，以后再来后海泡吧可就没现在这么容易了。”

　　不仅仅是北京新移民，土生土长的“原住民”小冰也有关于房子的烦恼。小冰在玉渊潭旁的大院长大，大学毕业和来自四川的男友结婚时，“安家”被提上了议事日程。单身时还可以和妹妹同住一屋，结婚后小两口回娘家就没有房间可住。必须买房子。小冰在CBD上班，而小冰的先生在中关村工作，两地的

房价都不是甫一工作的小白领所能企及的。去年9月，小冰告别玉渊潭，落户通州。

　　从CBD坐地铁向东，终点站是四惠东。从四惠东转乘城铁八通线。不用计算究竟走了多少站，一路坐到终点。从城铁站出来，和“黑摩的”商量好价钱，在尘土飞扬中“蹦蹦”一会儿，小冰终于疲惫地回到了太×园。做饭是小冰的任务，因为在中关村上班的先生至少比她晚一个小时才能到家。

　　最近太×园因盗窃案频发声名鹊起：多户人家失窃，张狂的小偷不仅搬走了42寸液晶电视，还在墙上写下“某某到此一游”。如此严重的治安问题源于小区的管理。小区没有正规物业公司入驻，仅有的一个保安是开发商临时派来的，看管小区两个极易攀爬的大门。“没人能切实保障安全，想想就觉得害怕。”小冰表示要养狗看家，“好在我们这里属于城乡结合部，养藏獒都没人管。”

　　低房价源于产权问题

　　时间成本的增加，生活品质的降低、安全隐患的存在，在与房价权衡后，最终还是被搁置一旁。在房价如

火箭般蹿升的大都市，绝大多数普通购房者考虑的“第一是房价，第二是房价，第三还是房价。”太×园的房价对囊中羞涩的购房者而言具有足够的吸引力：只是周边商品房小区的1/2甚至1/3。这就是张菁、小冰和她们的邻居们选择太×园的最重要甚至是唯一的因素。

　　相对低的房价源于房屋的产权问题。太×园是小产权房，是在农民集体土地上建设的房屋。

　　建设部6月18日发布了购买新建商品房的风险提示，其中指出，目前的法律法规不允许在集体土地上进行

房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。建设部新闻发言人特别指出，当前房地产市场中，特别是购买新建商品房过程中，开发商利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房买卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为时有发生。提醒广大消费者在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。

　　风险确实存在。北京市房山区青龙湖镇的青龙头村2006年开建的别墅千湖庭院就属于小产权房，非法占地。2007年3月，该项目被国土资源局拆除和没收。

　　耐人寻味的是，在建设部等相关部委接连发布购买小产权房警示的同时，各大房展会上仍旧不乏小产权房的踪影，绝大多数小产权房火爆销售。据统计，北京市场在售楼盘有18%为小产权房。

　　虽然有疑虑，张菁和小冰还是选择了太×园。“这么多小产权房，之所以最后选择这个小区，就是看中了它面积大，楼盘多。”张菁的回答也代表了许多邻居的心声。“千湖庭院是别墅项目，别墅是个别有钱人才买的。我们这里一下子住了这么多普通老百姓，就是不合法，国家也不会拆。拆了国家还不得解决我们的住处？”

　　当如此众多的小产权房不合法上市并已成为百姓安身立命之所时，“拆”还是“不拆”，是一个难题。

　　“小产权”即无产权

　　小产权房即乡产权房，乡产权房由享有该土地所有权的乡镇合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。从法律上说，乡产权房不是商品房，是不能买卖的，这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的。小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让，或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。

　　一套房屋是你的还是我的？从表面上是看不出来的，比如你虽占有、使用这套房子，但实际上是从我手中租过去的。而最简单的判断房产归属的方法就是房产证了，证上写着谁的名字房屋就是谁的，清晰明了，操作简便，房屋交易的安全才有基本的保证。由此可见，这本房产证以及与之挂钩的房地产管理部门在不动产登记簿上的记载就是国家对于房屋产权的最权威判定。《物权法》第九条说，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力；第十条又说，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理，国家对不动产登记实行统一的登记制度。

　　这样我们就很容易对所谓的“小产权”有个判断：建设单位联合农村集体经济组织或乡镇政府，在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，违反《土地管理法》，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售，按照现行法律，国家不可能对此进行房屋产权登记，也就不可能核发房产证，乡镇合作经济联合社等机构制作颁发“权属证书”是没有任何法律效力的。购房者(甚至不能称之为业主)面临的主要风险有三：第一，农村集体经济组织或乡镇政府强行收回房屋，特别是在建设单位(一般是项目公司)已经人去楼空，原来作为合作方的集体经济组织或政府换届选举完成以后；第二，国家为了公共利益需要征用该土地，对违章建筑不作任何补偿；第三，这样的房屋不能正常买卖(除非买者也愿意接受巨大风险)，也不能依法继承，最好的状态就是住着，每天提心吊胆但一直这么住着。

　　张菁的“如意算盘”

　　像张菁这样的购房者当属高知识人群，他们不会对风险一无所知，但他们心里也不会少了这么一把“算盘”：法不责众——当相同遭遇的人越来越多的时候，政府、法院会“适时”地通融，让他们保留仅有的栖息之所。对中国法律和中国时政有点研究的人甚至会搬出很多例子：前两年，某无良开发商把已经抵押给银行的房产又卖给小业主，开发商无法清偿债务，随后银行行使抵押权向法院申请拍卖房产(法律规定了抵押权人的优先受偿权)，大量小业主面临房财两空的悲惨结果而四处上访。最高人民法院“顺应民意”，在《关于人民法院民事执行中的查封、扣押、冻结的规定》中明确，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。由于“查封”只是在房产管理部门的不动产登记簿上标注，并不影响房屋的正常使用，小业主终于保住了房屋，社会保住了稳定，只剩下面对一堆坏账的无辜的银行。

　　我们预测一下，如果在不远的将来上述风险不断发生，张菁们有没有能力把这些风险演变为影响“和谐社会构建”的全国性社会问题？即使可能，张菁们也须知——上述保护小业主的司法解释出台的背景是当时各地政府房管部门没有建立起完善的商品房抵押信息公开系统和购房合同鉴证流程，造成大量小业主受骗。而当下，政府已经三令五申劝诫购房者不要冒险买无产权房。明确告知其巨大风险，事后是否还会网开一面，自打嘴巴？若果真如此，岂非对合法业主的事实不公平？

　　相关部门应当如何作为

　　“明知山有虎，偏向虎山行”，对于张菁、小冰，对于他们中的绝大多数人而言，不是勇气和坚定，而是尴尬和无奈。“房奴”不再是被嘲讽而是被羡慕的对象，个中酸苦自知。如此境遇，我们的追问是——相关部门应当如何“作为”？

　　义正词严的表态，苦口婆心的劝诫，都不是最需要做的事情，因为这样的表态和劝诫只告诉了我们什么不能做，而没有切实可行的解决办法。换一个角度，小产权房的出现为解决大城市畸高的房价问题提出了思路：让部分城市周边的农村集体闲置土地进入土地一级市场，允许农村集体经济组织在保证本集体内成员使用的前提下，出售给本集体外的人，所获得的收益用于本集体建设或进行分红。

　　相关部门的担心是什么？最大的担心恐怕是大量农村土地(包括耕地)被利用建房，影响农业生产进而影响农村稳定；还有农村集体经济组织权力过大，目前尚不能对其出让土地进行很好的控制；再有就是卖房所得价款的分配容易滋生腐败等等。问题总是有的，但解决问题的办法也总是有的，例如针对可能发生的大量农用地被转为建设用地，是否可以先划定几个特大城市进行试点；是否可以对相关申请建设的农村集体的土地状况进行深入调查和委托专家评估；是否可以规定允许建设占到农村集体土地总面积或闲置土地面积的一定比例。

　　政府的“作为”完成了第一步，即告知了我们现阶段不能做什么；政府“作为”的第二步，而且也是最实质性的一步，是要认真评估这条思路究竟可行不可行，如果可行就要着手干了，除此之外，还有没有其他更好的思路；即使做错了，不是还有改正的第三步吗？