物业“自治” 离业主有多远？

　　专业化、高质量的物业管理如今是人们生活中不可缺少的一个内容。但是，随着实施物业管理的社区数量不断增加，人们在享受服务的同时，也对物业提出更高的要求，物业服务中不尽如人意的地方也确实存在。原本应该服务于广大业主的物业并未能和业主们融洽相处，一些物业公司甚至和业主矛盾重重。物业与业主各执一词，都有一肚子委屈。于是，不断有业主提出：“我们自己来管理小区算了。”近日，我们的“近邻”北京有一个叫做“品阁”的小社区，148户业主就自己成立了一家服务公司对社区内的物业进行管理。这个消息经央视报道后引起了很多人的关注，天津的不少社区展开了专题讨论，非常希望“引进”这种模式。

　　新闻事件：“品阁”小区因为“自治”一夜成名

　　“品阁”是北京海淀区一个只有148户业主的小社区，就因为业主们实行了对小区物业进行自治管理的模式，这些天来，它成了全国闻名的小区，在天津市民中也有了一定的知名度。记者通过新报在“搜房网“上的”新社区新新闻”论坛对天津市民进行了调查——业主物业“自治”大家怎么看，很快成为最热点的话题。从天津业主的反馈中可以发现，大家认为“品阁”社区最成功，也是最让人们羡慕的地方就是：“小区实现物业自治以后，社区环境、治安等大有改观，物业费也省了，半年时间从原来每平方米每月2.2元降到了2元，小区还增加了不少新设施。 ”很多参与讨论的业主认为：“业主就是希望自己交的物业费能够真正地做到透明使用，只有业主自己参与到物业管理当中才能做到这一点。”为了能对社区进行有效、合法的管理，北京的这个社区还正式成立了“三自品阁社区服务公司”，公司聘请了保洁、门卫、修理工等，也解决了社区里一些无业人员的工作问题，把技术含量较高的房屋、工程及电梯管理，承包给了专业的维修公司。由于是自己当家，小区业主是出钱出力又精打细算，所以，半年时间就有了盈利，公司负责人提出：公司盈利会有1/3作为小区的建设基金 ，1/3用来冲减下一年的物业费，每平方米物业费再省两毛钱大概没问题，还有1/3用于奖励经营者也是理所当然。对于“品阁”的管理，天津人也是非常认同的。

　　记者调查：业主与物业的矛盾集中在四个方面

　　“现在，业主与物业成了一对矛盾体。”这是很多业主在论坛上发出的一种呼声。记者在调查时发现，业主与物业间的矛盾主要集中在四个方面——物业费是否合理、物业是否能接受业主的意见、物业合同的执行和物业的服务态度成为最突出的矛盾。

　　在参与我们调查的近百名业主中，60%以上是因为物业费问题与物业产生矛盾的。有的业主甚至说：“拒绝交费可以帮助物业意识到咱们业主的价值。”人们不是不想交钱，而是希望自己的钱交得有道理，有收获。

　　物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方。网名“bbsgl ”的业主说：“我们这个小区，经常有很多外来人员频繁出入，造成小区极大的安全隐患。一次晚上10点多， 我看到小区里有一些不明身份的人打架，保安也不问问。我们请物业领导高度重视此类问题，及时整顿，可是一直没有回音。对于业主反映的问题不及时解决，这也是很让人烦恼的事。”

　　在调查中，记者发现有20%左右的业主对于物业的工作作风很不满意，因为物业对业主提出的一些建议和要求根本“不上心”。

　　此外，物业公司不能履行服务承诺，有的物业管理公司在对物业实施管理过程中，不经过物业管理委员会和业主的同意，擅自减项，或不按合同执行，这也是让业主非常不满的。此外，物业工作人员的服务态度也让不少业主不舒服。

　　业主讨论：

　　实现物业“自治”

　　存在三大难题

　　在论坛上参与讨论的市民有近百人，其中90%以上非常认可“业主自治”。但他们认为：自己当家为自己做事的想法虽然好，但是要实现这个目标存在三个难题——管理的专业性、经营者的能力和居民的全力配合

　　网名“小果冻”的业主认为：这种方式小社区可行，现在我们的社区大多是上千户居民，小区太大，居民们的想法不容易统一，而且以前物业遗留问题太多.自己管理经验不足，弄不好就可能造成更多问题。

　　业主“clo3”提出：北京那个小区自己成立了一个公司，经营者是以前的业主委员会成员，又有经营的经验。现在在小区里马上找到这样的人不太可能，而且自己成立公司需要太多的手续，目前从本小区情况看也不可能有人专门去做这件事。所以，业主委员会对外招标物业公司的方式应该是更可行的办法。

　　业内人士：小社区比较适合“自治”

　　业内人士介绍，即将于今年10月1日实施的《物权法》规定了三种物业管理的模式，其一为业主自行管理，其二为委托物业管理企业管理，其三为委托其他管理人管理。除了第二种，第一种和第三种目前都属于新模式。

　　根据现在执行的《天津市物业管理条例》第十六条规定，业主委员会不得从事经营活动，其成员不得在为本物业管理区域提供管理服务的物业管理服务企业中任职。因此“业主自行管理”模式，除非不存在任何经营行为，否则很可能是业主大会或业主委员会直接聘请专业服务公司提供保安、保洁、绿化等专项服务。由于这种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病，因此尽管它的出现对物业管理市场的健康发展有着积极的意义，但很难真正成为业态的主流。

　　不过对于一些规模较小的楼盘，由于物业收费标准的限制和规模效益的不足，物业管理企业操作有难度，尝试使用新模式，只要依法进行，倒可节省一定的费用。

　　本组撰文 新报记者 任悦 王月