高价拿地也有风险

　　高价拿地的风险

　　目前的这种状况使得开发商就像穿上了红舞鞋，如果不去想办法拿地，他就将被淘汰出局，而如果去拿地，就必须忍受地价上涨带来的风险。

　　幸运的是，在一个资本追逐资产的年代，谁掌握了土地就掌握了产业链的上游，就会得到资金的青睐。

　　“我们更看重的是开发商持续拿地的能力，如果他手头只有一个较好的项目，我们则不会考虑。”欧美一家房地产基金的中国首席代表向南方周末记者解释他们的筛选标准。

　　中国概念在2006年热得发烫，而房地产业则是热上加热。

　　根据6月份国家统计局发布的报告预计，今年1-5月，在房地产开发企业的资金来源中，利用外资的增长速度异常惊人，高达89.9%。外资已经成为中国房地产市场持续高温的关键因素。在中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，国内房地产商有相当一部分面临着资金链断裂的危机。一些房地产集团谋求香港、新加坡、美国上市的传闻不断。而实力雄厚的境外投资公司

摩根士丹利、高盛、麦格理(澳)、花旗、ING(荷)等顶级跨国投资公司，恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，迅速加快向中国房地产市场进军的步伐。

　　6月，商务部联合国家外汇管理局又下发《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。更复杂的审批程序可能导致一些潜在收购暂时中止，且政策对完成审批程序设立了更长的时间。

　　“目前很多项目的审批已经暂停了，而且审批通过的时间和半年前相比也延迟了很多，长的需要半年的时间。”一位

开发商对南方周末记者表示，“但是在商场上最重要的就是时间，没有一个项目可以等你半年以上，这样对开发商的资金能力提出了更高的要求。”

　　“幸好，目前国内市场的资金比较充裕，通过信托代持股权的形式，我们还是可以完成整个项目转让，获得银行贷款，事实上，现在资金的杠杆比例很高。”他说道。

　　对于开发商来说，目前的进入门槛提高了，即使现在以高价拿到了地，并不表示成为永远的赢家。

　　“现在的要求更高了，对于土地本身你要对它进行合理的开发才能保证以后的旺销。”易居研究院上海机构副总经理于旦旦提到，“绿城的新江湾城的价格以后要定在2万以上，但是有多少本地市民愿意去那里居住呢？导入外来人口需要开发商赋予这个地块更多的理念，赋予产品更大的价值，包括将周围的配套做好才能吸引消费者。”

　　中信证券房地产行业首席分析师王德勇说：“我们假定合理的

房价收入比为250，根据2006年底房价水平，则全国、北京、上海80平方米商品房的合理月租金应为1080 元、2650元、2300元左右，略高于目前市场的平均租金，房价偏高的可能性较大。”

　　而经济学家谢国忠日前指出：“中国资产市场依靠升值期望以弥补资产的低运营回报。人们买资产是因为相信他们可以以更高的价格卖给别人。如果资产运营回报很好并且资产价格在估值水平不升的情况下可以上升的话，这种想法是没有问题的。而当资产升值仅依赖于估值膨胀，这就是金字塔游戏，即泡沫。”

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