民间验房师挑战开发商公信力

　　由于房屋质量不尽如人意，使得民间验房师这一新兴职业在京、沪、杭等地已很吃香。2006年9月，建设部直属 科研事业单位——中国建筑文化中心发布文件称，该中心和南京青年人才职业培训中心联手，在南京办班培训房屋检验从业人 员(验房师)，9月28日正式开课。这也是国内首个得到官方认可的验房师培训班。

　　◎顾列铭

　　住宅质量受关注

　　2007年春节刚过，家住南京湖西街18号一公寓楼的王强说起自家的房子就来气：“近一段时间楼上306住户 装地板，在地上打洞，结果把我的屋顶楼板打穿了，通过这事，我才发现楼板厚度竟只有9.5厘米，没有达到设计要求的1 2厘米。”

　　比他更惨的是苏州的韩女士。据韩女士反映，2005年11月，她在相城区御苑家园15幢购买了一套房子。去年 开发商交付房子时，她发现房子西边房间西南角有一条细长裂缝，东边的房间有一条东墙到西墙的贯穿裂缝，地坪大面积空鼓 ，东边房间西墙有大面积渗水的痕迹。她要求开发商给予维修，开发商却推给土建单位，结果直至房子装修结束后也没有解决 问题，造成东边房间无法住人。最近由于连续阴雨，她住的房间墙角已被雨水渗透。现在阁楼上的西面墙又出现一条从上到下 的裂缝。

　　韩女士还反映说，御苑家园15幢楼房30户人家都出现大小不等的裂缝，她怀疑这幢楼存在严重的质量问题。

　　南京的张敏，则发现已购商品房墙缝里能塞进拳头。为此，张敏在诉状中对自己的房屋质量使用了“重大质量问题” 的字眼。那么，究竟“重大”到了什么地步？笔者在珠江路未来城A栋518房，见到了这间至今都空着的房子。

　　这是一个东西走向的通间。走进房内，南北墙上的两道30厘米宽的大缝赫然出现在眼前。沿着这道缝向下看，可以 从5楼看到1楼大厅。

　　屋顶也是让业主们感到愤怒的地方。张敏的邻居告诉笔者，当初

　　对于买房人来说，最怕的就是花了很多钱买的房子出现了质量问题。即使是精装修房也未能完全让人放心。

　　时下，许多开发商力推精装修房，由于拿到就能入住，精装修房因而大行其道。但是，精装修房的装修过程一般是由 开发商主持进行的，有时业主尚不确定。因此，业主无法或难以对装修情况进行监督，装修的质量问题自然是业主关心的焦点 之一。

　　比如媒体曾披露南京市某楼盘的一处精装修景观房，虽然每平方米售价在9000元左右，但其铺设的木地板不仅看 上去质量差，而且在做防火、防水、防腐处理上更是严重作假。参加装修的木工，手拿着所谓木地板涂料称，这种地板应该进 行“三防”处理，但老板却让他们用滑石粉化成的水涂抹上去，稍微收收水后，就可以安装了。他们也知道，这样做是不符合 施工规范的，因而也根本起不到任何防护作用，但他们也没有办法，如果不按老板交待的做，每天55元的工钱就拿不到了。 他分析说，一袋滑石粉仅要几元钱，远远低于其他防火、防腐材料的成本。

　　验房师应运而生

　　“目前全国开发商的公信力普遍比较差，导致买房人不信任，宁愿自掏腰包请验房师。可以说，正是开发商公信力的 破产催生了验房行业。”江苏省城市研究院的一位研究员认为。

　　买房子大概是人一生中最昂贵的消费了，很多人可能要为此付出一生的辛劳。这么一大宗商品，质量如果有问题可咋 办？于是乎，一种被称为“民间验房师”的职业应运而生。他们的职责就是受业主委托，在“五方主体”即发展商、施工单位 、监理单位、工程勘查、设计院和相关单位验收之后，再对房屋进行一番深入的“挑刺”。

　　据了解，有相当多的市民在交房时花钱雇验房师来验房，比如南京市的丁渤工作室在2006年6月份的业务量达到 680套，7月份验的房子更是多达850套。据相关机构抽样调查显示，目前多达67%的买房人表示交房时将请验房师帮 忙。

　　但验房师的身份却较为尴尬，中国还没有对验房机构这一行业的资质认证，只能称之为民间验房师。这一行业的验房 报告在法律上是不予认可的，法律只肯定质量检测站的检测结果，如果验出房子有任何问题，开发商可以不接受。验房机构实 际是一个企业，验房人员只是比普通老百姓在这一领域里经验更丰富，但他们的检测报告可作为一种建议，让购房者参考，信 不信由购房者自主决定。但从法律角度来说，验房师对房屋质量的检验仅属于一种商业行为，不具有法律效力。

　　目前市场上出现的民间验房师，由于其不具备国家认可的检测资质，因此在诉讼、仲裁时，其提供的验房报告不具法 律效力，即使查出房屋质量有问题，业主还得聘请具备合法资质的检测机构重新进行判定。

　　而据介绍，世界上通行的做法是由取得执业资格的民间企业从事检测业务，政府性质的检测机构则承担市场监控、检 测纠纷认定等业务。在我国，由于缺乏合格的民间检测企业，政府的检测机构往往不得不直接承接部分市场检测任务，这样一 方面要受到人力物力的制约，另一方面一旦出现纠纷就会出现检测机构既是“裁判员”又是“运动员”的情况。

　　“验房是中国房地产市场一时出现的社会需求，是由于某些环节的缺失造成的，但它不应该成为一个必然程序。”一 位建筑工程师提出了自己的看法。据悉，自《国务院建筑工程质量管理条例》出台后，质检部门对房屋质量的监控由原先的直 接验收改为如今的不到现场的备案制度。所以，目前的房屋质量主要由开发商和工程监理两方来负责，而后者多为私营机构， 监理质量参差不齐。

　　业内专家形象地比喻说，如果国家检测机构是“医疗纠纷仲裁机构”，民间验房师就是“江湖游医”，那么“中心” (如中国建筑文化中心等)就是正规的医院、诊所。

　　验房究竟验什么

　　一般验房至少包括5大块内容：土建、门窗、强弱电、上下水和蓄水试验。据一份验房程序表显示，验房包括建筑面 积是否与图纸所标的一致、墙面是否有空鼓、混凝土强度如何、精装修房用材是否合格等等几十甚至几百个项目。

　　那么，验房又验出了哪些问题呢？

　　一位验房师说，目前还没发现有哪套商品房是完全按照国家标准开发建造的，问题主要存在于施工管理和建造材料上 。他举例说，问题最多是门窗质量和空鼓。现在很多管状型材的两头都达到了国家要求，但中间的厚度却达不到国家标准。空 鼓则是由于墙砖和水泥的结合不是很好造成的，不但会导致粉刷好的墙面开裂，而且在打冲击钻时，会造成整块墙面脱落和地 面塌陷。

　　有学者称，民间验房师的出现，对于国家有关监管部门来说是需要反省的事。为什么会出现民间验房师？主要就是因 为监管部门监管不力。施工、监理和设计等各方，以及最后的竣工验收，执行者拿的都是开发商的钱，他们自然要替开发商说 话。监管部门为什么不能把他们的经济利益和开发商分开？制度的变化才是最根本最关键的问题，比如说可以由国家监管部门 向开发商收取各种费用，再支付给其他责任主体，这样其他责任主体才能从开发商的经济束缚中解放出来，才能成为真正负起 责任的主体。

　　验房师何时下岗

　　从2007年元旦起，江苏省所有的住宅工程项目在竣工之前，均要按照统一的规定和检查方式，进行逐套验收。

　　《江苏省住宅工程质量分户验收规则》已于2007年1月1日起正式实施。

　　江苏出台的《规则》相当于“一房一验”的江苏地方标准，不仅吸收了试点城市的成功经验，也考虑到了老百姓关注 的质量问题，检查项目的确定主要以满足观感质量和使用功能两大原则，大到外墙、室内墙地面，小到阳台栏杆，涵盖了住宅 质量的方方面面。

　　而“一房一验”新标准是自2006年6月1日起正式实施的。所谓“一房一验”，就是指在住宅竣工前，由过去按 栋抽查改为由质检站组织施工、监理，物业等单位对即将交付的商品房一户一户、一个房间一个房间地验收，使所有交付的商 品房的所有房间均达到100%检验合格。

　　有专家认为，“一房一验”之后，商品住宅的质量缺陷将会有明显减少，而民间验房师也将没有存在的必要。

　　那么，“一房一验”能否打消业主对房屋质量的担心？消费者还会不会再请验房师？在上海某小区购房的何小姐收房 时，看到邻居请了验房师，她也随即花200元请其过来验了一番，前后看了不到一个小时，还真验出了不少问题，密密麻麻 写了十几条，主要是墙地面空鼓等所谓的质量通病。不过和开发商的交涉并不是很顺利，对于空鼓等问题，开发商很爽快地进 行了维修，但对于验房师提出的“窗框材质偏软”等问题，开发商却拒不承认。何小姐说：“验房师有用但作用有限，主要是 验房师的结论开发商不一定都认同。如果‘一房一验’能解决大部分质量通病，自然也不需要花200元请验房师。”

　　其实，目前民间验房师大量存在的原因是老百姓对房屋质量不放心，但验房师一没有资质要求，搞过工程熟悉情况的 人就能挂牌揽活；二没有统一的管理，其检测方法、工序、手段差别很大，验房行为不规范。而如果房屋质量有保证，消费者 自然也不必再花钱请验房师了。