政策的根本目的是让老百姓都住上房子

　　陈淮

　　当前，对房地产市场的调控政策引起人们的普遍关注。这个政策体系实际上包含了多重目标，并非只针对房价。国务 院办公厅转发七部委文件明确指出，目前的房地产市场存在四个问题：一是投资规模过大；二是房价上涨过快；三是供给结构 不合理；四是市场经济秩序存在着混乱。

　　上述四个目标只是针对当前的情况。从长期看，调控政策的取向还包括调整富人和穷人在资源占有上的关系，维护社 会公平。例如，通过税赋等手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收 入和特困群体获得住房及改善住房条件；推进资源节约，例如发展节能省地型住宅，抑制奢侈性住房消费，鼓励适度合理消费 ；加快存量资源的优化配置，例如推进现有住房市场化流动，提高既有城市住房资源的利用效率；完善市场体系，例如形成一 级市场、二级市场、租赁市场和中介市场之间的合理结构关系等。

　　

房价涨跌涉及平均房价与个别房价的问题。目前政策明确规定，要停止别墅供地和严控高档住房用地，增加中低价位 住房的土地供应量。那么这种供给结构改变的结果必然是平均房价下降。平均房价下降并不一定意味着人们实际买房的价格就 下降。因为人们要买的一定是一个特定的房子，而不可能是按社会供给结构每种房子买一点。

　　就普通居民来说，他们在购房中面临的风险不仅仅是房价涨跌的风险，还包括利率变化、税制改革、

汇率变化、收入 水平变化等风险。这些风险中，任何一项风险在长达20年左右的按揭期间或长期持有期间，累积起来的风险都可能远超过房 价变化带来的风险。

　　制定调控政策最重要和最基本依据是客观规律。在市场经济下，政策和市场的基本关系是，政策是补充、修正市场机 制不足的。离开市场的具体情况是无所谓政策的。

　　我国住房问题中，最需要政府政策的部分是完善住房保障体系。住房保障体系是政府提供的公共产品，而不是市场提 供的竞争性产品。

　　调控政策的目的，首先和最终都是让人民群众住上房子。鼓励而不是限制老百姓合理的住房消费、促进住房制度向市 场化方向转变，这是政策的一贯取向。进一步鼓励老百姓依靠市场获取住房的政策仍将是政策体系的主要取向。

　　市场价格的涨落波动、供大于求和供不应求的交替出现，在市场经济下是一种正常和不可避免的现象。如果这个波动 或交替可能会影响到社会稳定或社会整体利益，那么政府有责任有预见采取政策措施加以防止。目前的调控政策，从本质上说 仍是一种“预见性”、“预防性”的政策。

　　可以肯定地说，政府将不断运用金融、财政、行政、法律等手段来调控

房地产市场。但应当看到，在宏观调控体系中 ，政府动用包括利率在内的货币手段，包括税收在内的财政手段，并非就是针对房地产市场。例如，影响中国利率决策的因素 ，首先包括国民经济的总量平衡关系，也就是总供给和总需求之间关系；国际市场的价格水平以及中国自身的价格水平变化； 国际货币的利率水平等。