北京品阁小区尝试“公司制”自治

　　物业公司的突然撤离令北京品阁小区业主们在被动中选择了自己管理，而小区业主两年来维权形成的团结协作令他们主动选择了自治，也使这个小区成为北京第一个业主自治管理的小区。自治管理强烈激发了业主的“主人翁意识”，半年来，小区被管理得有声有色。

　　今年6月29日，小区注册成立了社区服务中心公司，“公司制”业主自治管理成为小区管理模式的新探索，也让业主自治从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

　　北京品阁小区尝试“公司制”自治

　　专家认为业主当股东模式只适合中小型社区

　　□《民主与法制时报》记者袁婷

　　7月17日，北京市海淀区净土寺的品阁小区里，一条“创小区业主自治第一”的白底红字条幅显眼地挂在墙上。横幅暗示出这个小区的特别之处，这是北京第一家“抛弃”物业公司、由业主自治管理的小区。

　　悬挂横幅的对面楼宇里，有一间“品阁小区业主委员会办公室”。中午12点，邵里庭仍在办公室里值班。邵里庭是品阁小区整个业主自治活动的带头人，18天前，他成为“北京三自品格社区服务中心有限公司”的总经理。目前，这个社区服务公司只管辖一个小区，就是品阁小区。

　　物业公司突然撤离

　　2004年11月，品阁小区的业主入住。在此后将近两年的时间里，他们遭遇了和全国成百上千家小区业主极其相似的维权经历。“先是楼宇交付时间拖延，接着是绿化面积缩水，再之后是车库地下一层用作旅馆。我们的物业费按照每平米2.78元的甲级公寓交纳，但丢东西、毁坏车辆的事情仍不时发生。小区的业主们非常不满。”邵里庭对《民主与法制时报》记者说。

　　于是品阁小区的业主与开发商指定的那家物业公司交涉，双方开始了旷日持久的“拉锯战”。属于开发上的问题，物业公司推脱给开发商。对于业主们执意要收回的“地下一层旅馆”使用权，物业公司始终不肯退让。

　　业主们表示抗议的方式仍旧沿袭物业公司与业主之间纠纷的老套路，就是不交物业费，“在长达半年的时间里，有60%至70%的业主没交过物业费。”邵里庭回忆说。

　　事情的转变来自于物业公司的一个突然决定。2006年9月的一天，原管理品阁小区的某物业公司突然撤出小区，除了保洁员、电工等几人，物业公司的员工全部离开。

　　品阁小区开发商向业主们表示要指派其他物业公司接管小区，但这个提议被业主们拒绝了。“从和物业公司较量的两年经验里，我们很清楚，业主和物业公司有一些对立性的矛盾很难化解，开发商指定其他物业公司是换汤不换药。”邵里庭说。

　　情势所迫，邵里庭这个曾带领业主们向开发商索赔违约金的业主代表，此时再度被大家推到了台前。

　　主动选择自治

　　邵里庭在这次物业公司突然撤离之前，已经和开发商、物业公司打过多次交道。由他当谈判代表，业主们不仅索赔到了违约金，而且交涉将2005年10月起的物业费降低到每平方米2.2元。但邵里庭和几个业主代表也遭遇了半夜陌生人敲门、电话恐吓等骚扰，邵里庭的子女特意让他搬出品阁小区静养。

　　“物业突然离开后，小区的业主代表们到我家来讨论将来怎么办，大家诚恳地邀请我做代表，我决定回去继续当小区‘管家’。”

　　回到品阁小区，邵里庭有条不紊地做了几件事：第一件是让保洁员等人继续工作，恢复小区的秩序；第二件是成立业主委员会。“因为开发商迟迟不成立筹备小组，我们在入住两年内一直没有成立业委会。这次事件之后，我们用38天的时间成立了业委会并备案。”邵里庭自豪地说。

　　业委会成立后，邵里庭等人通过楼层召集人和联络人，向全体业主发放了调查表。“商讨小区的物业管理方式时，我们设计了三个选择，一是原物业公司继续管理，二是招标选择物业公司管理，三是业主自治管理。结果是，在收到的100余份调查表里，各有一人选择前两种方式，其他人都选择自治，我们就这样决定实行小区自治。”邵里庭介绍。

　　对绝大多数业主的这一选择，邵里庭并没有感到意外。他认为，是两年来维权形成的团结协作令业主们意识到自治的可行性，他们主动选择了小区自治。

　　精打细算的管理

　　2006年10月起，品阁小区开始尝试一种全新的小区管理方式——业主自治。邵里庭面临着两种管理：对于收支上的管理，他要“精打细算”；对于人心的管理，他希望能“齐心协力”。这或许和邵里庭自己的经历有关。他退休前做过教师，喜欢研究经济学；他还当过厂长，对管理学有一些自己的领悟。

　　邵里庭摊开纸，算了一笔账：我们主要的收入是物业费，现在每年有近40万元。另外是电梯的广告费，每年有1万元收入。物业管理上的支出主要有三大块，一块是电梯费用，一块是水费，另一块就是人员工资。“我算了一下，即使是在上下班高峰时间里，两部电梯也完全够用，这样关闭其余的两部电梯以节省开支。”

　　邵里庭认为，人浮于事也是物业费高的原因。原来的品阁小区有保安、保洁员、维修工、物业办公室人员等共计19人。邵里庭精简这支服务队伍，他将电梯维修和楼宇维修外包给专门公司，现在品阁小区只外聘12名服务人员。

　　此外，邵里庭充分发挥自治管理中间环节少的优势，他抛开保洁公司直接聘请保洁员，节省了费用。他还与街道居委会合作，请辖区内的低保户和下岗工人来担任门卫值班员，“这样既保证了岗位的稳定，也解决了下岗职工再就业的困难。”

　　“地下二层车库原来有146个照明灯，每月耗电量是一笔不小的开支。一位懂电学的业主给我提合理化建议，按他的建议去做，果然节省了能源和开支。”邵里庭说。

　　被激发的主人翁意识

　　品阁小区自治管理后，小区物业费再次降低为每平方米2元，邵里庭对这个定价颇有信心。“现在的收入主要靠物业费，精简开支后，物业费不仅够用，还能有盈余。盈余除了用于小区建设和服务中心的经营费用外，还能充抵业主们下一年的物业费。”邵里庭说。

　　但是，邵里庭强调，如果没有业主们各尽其能建设小区，服务中心开支会紧张得多。车库照明灯的事让邵里庭最感到欣慰的不是节省开支，而是业主表达出来的自治管理的“主人翁意识”。

　　邵里庭开玩笑称，小区的金鱼池是“捡破烂”修起来的。邵里庭曾向装饰公司询问过报价，最省也要2.8万。小区业主知情后，当有亲友装修时，业主就将废弃的玻璃、砖瓦捡回来交给邵里庭。恰好，小区里的一位业主和装饰材料公司相熟，通过这位业主，服务中心只用4000元买了部分材料，加上大家找来的废旧材料，金鱼池就这样建起来了。

　　邵里庭最为骄傲的是小区的监控系统。这套监控系统在市场上的价格是70万元，而品阁小区安装这套系统一共花了不到两万元。原来小区内居住着两位参与过“神六”设计的退休老专家，他们亲自给小区的监控系统做设计并帮助安装，小区服务中心只花了材料费。

　　此类事情还有很多。“自治让业主感觉到，给小区出力就是为自己出力，为小区节约就是给自己省钱。”邵里庭说。

　　更深层面的尝试

　　在经历了半年的自治管理的试验后，品阁小区再次通过书面业主大会形式，决意成立自治管理模式的社区服务中心。2007年6月29日，北京三自品格社区服务中心有限公司在海淀区工商局注册成立，公司的股东是全体业主，股东代表由7位业委会委员担任，邵里庭担任总经理。

　　邵里庭告诉《民主与法制时报》记者，服务中心现在每个月向业委会公布账目，每季度向全体业主公布，每年向全体业主做决预算报告。在7月份之前，这样做出于邵里庭等人的道德自律，而此后这将成为法定的义务。“三自品格公司”的成立，让业主自治这种探索从试验性的尝试转向了更为严谨的法律层面。

　　其实，在北京的品阁小区之前，全国已经出现不同形式的业主自治尝试。像哈尔滨市缤纷假日公寓成立法律维权、经营管理等7个工作委员会，分别由业主委员会成员和部分业主负责具体工作。然而，北京品阁小区率先将业主自治的方式转变成“自治式的服务公司”。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这三家自治试点小区有一个共性，那就是属于中小型社区，自治模式有优势，能破解物业公司和业主之间的对立，业主自治在收费、效益等方面相对比较透明。但董藩认为，像品阁小区这种由全体业主做股东的“公司制”自治，比较适合于中小型社区，业主数量较多的大型社区操作起来会比较困难。

　　事实上，业主自治后的品阁小区还面临着许多棘手的问题。比如地下一层旅馆的使用权以及其他类似问题等。

　　作为自治活动带头人的邵里庭，可以靠热情支撑他对小区共有财产的维权，但作为社区服务中心总经理的他，如何维权则成了考核他管理业绩的一个指标。邵里庭身份的变化，折射出业主与社区服务中心之间，不仅仅是邵里庭所设想的和谐的大家庭关系，他们也是一种公司股权关系，这一层似乎更重要。(版权声明:任何媒体转载本稿件,须注明来源于《民主与法制时报》,否则追究法律责任）