小产权房：不当房奴的人们选择的避所

　　-文/商报记者刘伟华 实习记者 吴林骏揭志强艾晨饶玲莉刘罗英

　　-图/商报记者黄昊霆

　　身穿被汗打湿的碎花连衣裙，一脸愁态的市民李女士边打电话边指挥着装饰工人为自己的新房装修。面对刚刚签了协 议，拿到钥匙的楼房，李女士的心里很是忐忑不安。

　　半年前，老家在外地现在南昌工作的李女士想要一个真正属于自己的家，跟家人经过几个月的商讨后，她最终决定购 买位于青山湖区塘山镇青湖村的“农民公寓”。

　　去年10月份，作为新农村建设之一的住房建设，南昌市青山湖区塘山镇的青湖村开始了对本村部分村民住宅进行了 拆迁，并在近期逐渐建成了占地面积约10万平米的“小产权房”住宅区。

　　看到自己的新房仅以南昌房产平均价格的百分之五十买下时，李女士脸上每天都洋溢着灿烂的笑容。然而好景不长， 在刚刚签了协议，交了全部资金后，村委会的一张“致公寓楼住户的一封信”，使得李女士脸上的表情由先前的灿烂变得渐渐 黯淡了。

　　原来，李女士购买的“农民公寓”就是现在所谓的“小产权房”，目前针对“小产权房”，政府在安置分配时就有明 确规定，禁止私有对外进行转让转售。因此，凡有私自之间转让转售行为，都是违反该村“小产权房”安置协议的行为，村委 会不予认可，也不受法律保护。

　　看到这里，李女士美好的生活构架随之变成浮云。

　　“小产权房”与商品房并肩而立，而在政策面前地位却是截然不同

　　低成本下的高风险

　　青山湖区塘山镇的青湖村处于南昌城乡结合部，这是一个村民人口拥有三千多人，常住人口五、六千的村子，从去年 起该村对一千五百户居民进行了近四万平方米的民居拆迁和改造，拆迁面积10万多平米。自去年十月份开始修建的新型住房 ——“小产权房”的建设目前基本完成。

　　“这些新的住房，只限于本村的村民，他们享有使用权。并且村委会在安置分配时已经有明确的规定，是禁止私自对 外进行转让转售的。”青湖村村委主任万先生告诉记者，这些在农民集体土地上建设，未缴纳土地出让金等费用，其

　　“凡是非本村村民，在公寓楼小区内购买了公寓楼的住户，应尽快向本村反映，如隐瞒不报，一经查实，本村将对买 卖双方进行处罚，甚至是收回买卖的公寓楼。如发生房屋纠纷，村委会只维护本村村民的利益，并且产生的经济损失由买房者 自己承担。”这是对于青湖村《致公寓楼住户的一封信》的摘要。很明显，因为没有产权，一旦集体要求收回房产或者因为政 府规划，要求拆除这批房子，或者是房产发生了法律纠纷，购房人是得不到法律支持的。

　　买卖双方都占便宜

　　一套80平方米左右的房子20万元都不到，这样心动的价格的确让人们趋之若骛。正着手准备在该村买一套公寓的 王先生给记者算了这样一笔帐：“这几年全国的房价都在上涨。拿南昌来说，在市中心，房价最高已经涨到了每平米8000 多元，就算是远一点的地段每平米也要4000到5000元左右，买一套80平米的房子就要花费40多万。而在这里买套 ‘小产权房’每平米才2000多元，同样的一套房子买下来20万元不到就能成交，相比之下整整省了一半。”

　　在这个大多数人都沦为房奴，更有甚者调侃应在墓志铭上写上“现在终于解决住房问题了”的时代。“小产权房”似 乎让那些为居住问题忙得焦头烂额的人们看到了一些曙光。

　　“我们在这里购买房子，都是通过和该房的房主以一纸协议的形式进行交易。因为拿不到房产证，只能签协议或者合 同，所以从法律意义上来说，即使付了钱，房子也不是真正意义上属于自己的。其实我觉得维持这场交易的不是协议，而是一 种所谓的诚信。但是如果真的发生纠纷的话，吃亏的肯定还是自己。”处在低价诱惑和高风险之间徘徊的王先生，脸上还是有 些犹豫和茫然，“其实，这更像是一场赌博。”

　　同样是为了房子，王先生是为了买房发愁，而该村的众多村民却为了卖房而发愁。“这么多的房子，我们又住不了， 所以一直都在寻找买家来看房子。房子多了卖房也是很令人头痛的事情。”这是该村的村民汪女士对记者的倾诉。

　　在农村其实一直都存在着人少地多的情况。并且由于农村每户家庭的人口比较多，所以往往住宅也很大，大部分都在 几百余平米以上。汪女士告诉我们“拆迁之前，我们家的房子有400多平方米。所以拆迁后我们家分到了5套80多平米的 房子。我们现在住一套就够了，其它的房子就拿来出售或是出租。和得房时的成本比较，即使较低的价格出售，我们还是挺有 赚头的。”

　　走向合法有待新政出台

　　“‘小产权房’在我省又称‘农民公寓’，是指农民集体土地上建设的房屋，有乡镇政府颁发权属证书的房产，乡产 权没有国家发放的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给购房合同备案。”南昌市房管局的罗主任这样告诉记者。

　　这些房子一般集中在一些城市郊区，除提供给本村农民居住外，还以较低的价格出售，但6月19日，建设部明确表 示：“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。”当问及南昌市 “小产权房”的数量、价格等问题时，罗主任笑着解释 到，因为这种房子是在村里集体建设的，不需要到房管局登记的，所以落实到具体数据上他也不清楚。但是事实是存在的，目 前仍有不少在昌打工、上班的外来人员买房时会考虑“小产权房”。

　　“小产权房”的价格由最初出现时的800多元到现在的2000多元，虽然价格在不断增长，但依然相对南昌市区 房产价格底一半甚至更多，如此诱惑的价格令购房族不知所措，虽然政策禁止村民对外买卖，但不凡有一部分敢于先吃螃蟹的 人与村民私下交易。

　　“我一年前就已经有购买‘小产权房’房的冲动，但是当时担心有风险，犹豫不决，就打消了这个念头。然而今年房 价不断得攀升，以我现有的工资根本无法在南昌市内购买一套一般价位的商品房，最后我还是以25万买了一套‘小产权房’ 。尽管较一年前‘小产权房’的房价也有所上升，但是我感觉还是蛮划算的，价格便宜，环境也不错。”在某一小区的楼前， 已经购买了这类“小产权房”的张先生告诉记者，买房子就是为了自己住，没有转让、买卖的打算，二十几万元买套房子，住 上几十年，即使以后真的出了什么事也值了。况且，这个小区的楼盘开发了这么多，现在少说也有几百家住户，法不责众，大 家都不担心，自己也就没有什么顾虑了。

　　与张先生的想法差不多，某小公司的李先生对“小产权房”可能会带来的不便也不担心。李先生告诉记者：“存在的 就是合理的，不止南昌，全国这么多的‘小产权房’，还不至于一下子都没收了吧，再说市区的房子太贵了，要不是买不起谁 会跑这么远的地方买房子啊，价钱便宜是‘小产权房’房最大的竞争力。”

　　“目前上级主管单位正筹划下达颁发给村民农房房产证，这种房产证是针对“小产权房”发放的，此类房产证属于集 体制，区别与国家制的房产证。”青山湖区房管局叶科长告诉记者，虽然以后上级部门会颁发农房房产证，但仍然不能像商品 房一样自由买卖，只能在本村村民之间买卖，也就是说如果像商品房那样出售的话是不合法的，依然不受法律保护。在房价日 益上涨的今天，廉价的“小产权房”势必成为房产界的“新宠儿”，这种只能在私底下进行的交易，要想真正的摆上“台面” 还有待政府新政策的出台。

　　在“小产权房”住宅小区随处可见房屋出售的小传单

　　高房价下的无奈之举

　　“生存还是毁灭”这句是莎翁笔下哈姆雷特的内心独白，也是现今“小产权房”所要做的两难抉择。“小产权房”是 现实情况下，老百姓寻找自救的一种办法。“我认为，政府应该鼓励‘小产权房’走向合法化。”北京理工大学经济学胡星斗 教授给对于“小产权房”的未来发展给出了这样的建议。

　　面对这种既能解决当前住房紧张问题，又能加速农村城市化进程，加快城乡统筹化发展的一种房产形式，为什么政府 迟迟没有给予它一个合法的身份？针对“小产权房”的问题，有关部门考虑的更多的是尽可能多地保障社会弱势群体以及农民 权益的现实需求，所以政府一直没有给它进行正名，“小产权房”的出现有可能破坏现有的

　　由于这些“小产权房”免去了几万元到十几万甚至几十万元的土地使用费、税费等，同时不合法身份暗含了风险，使 得它不可能像普通商品房那样面向所有消费者，市场受到一定的限制。并且开发“小产权房”房的村委会获取的利润远低于开 发商。因此在建造成本，市场附加成本和周转的差额成本都大大减少的情况下，这些不合法的“小产权房”们当然在具有风险 的同时，也更具有竞争力。

　　有网友曾经在博客中戏谑的将“小产权房”调侃为站在现今“炒房热”身后的“小妾”。这些“小产权房”其实是在 城市公共住宅无法满足民众需要时，市场注意力流向既无费也无税的集体土地的产物。同时乡镇基层单位为了创收以补贴财政 ，也需要城市购买力来填补农村的“消费空当”。于是在城、乡都是基于各自公共产品提供不足而向外求解，才使得“小产权 房”能够在没有正式的身份的情况下，却仍然活跃地游离在高价房市的缝隙里。

　　该村的村民也坦言“现在城里的房价都成了天价，谁买的起？而我们这里虽然没有房产证，但是很便宜。我们房多， 卖了也可以增加一笔收入。双方一个愿买，一个愿卖。对大家都有好处。”也许从某种意义上来说，“小产权房”正是在用它 的“合理不合法”的性质，体现着了市场经济这只无形的手对资源配置的自我调适功能。