SOHO尚都开发商与商户起纷争

　　自正式开业以来，SOHO尚都西塔商铺营业率不到40%；商铺租金价格已接近于周边成熟商圈水平，收益却不能 与之相提并论。

　　面对惨淡经营现状，商户们认为开发商宣传力度不够，曾经集体停业，要求与开发商对话。几经谈判，SOHO中国 同意投入600万元造势。

　　业内人士认为，如果不改变经营模式，即使投入6000万元，短期内也难见效果。说不好还会步另一时尚购物商场 ——“巨库”的后尘，关门歇业。

　　□《民主与法制时报》记者温淑萍赵春燕

　　“我现在每天就是坐在店铺里发呆，盼望着有客人进来。”8月7日，位于SOHO尚都西塔商场里，一位刘姓商户 对《民主与法制时报》记者说。

　　据一些业主说法，尚都西塔从6月16日试营业，7月1日正式开业以来，进门消费的顾客一天最多时也就一两个， 通常都没有闲逛的顾客。

　　如此的门庭冷落，显然令已开业的商户始料未及，在商户的投资预期里，尚都西塔将会像SOHO现代城、建外SO HO商住楼一样，在潘石屹的实力运作下很快聚集人气，成为CBD新的时尚购物场所。

　　但商户们忽视了一点：商住楼与商业楼的运作区别。

　　面对惨淡经营现状，商户们认为开发商宣传力度不够，曾经集体停业，要求与开发商对话。几经谈判，SOHO中国 同意投入600万元造势。业内人士认为，如果不改变现有的经营模式，即使投入6000万元，短期内也难见效果。说不好 还会步另一时尚购物商场——“巨库”的后尘，关门歇业。

　　要求改名

　　SOHO尚都最初的定位是集时尚、个性于一体的高档购物场所，共分三个区域：西塔、南塔、北塔。SOHO尚都 高级招商顾问王洋告诉记者，南塔、北塔，预计明年3月开业。

　　自尚都西塔6月16日试营业以来，商户与开发商的纠纷不断。一位商户说，开发商当时承诺开业率在95%以上， 但7月1日正式开业，商铺营业率不到40%，而且业态混乱，在聚集不了人气的情况下，高额的租金给已营业的商户们带来 了压力。因此，商户们集体要求开发商履行承诺，将商场的营业率提高到95%以上，加大商场的推广力度。

　　据了解，业主购买商铺时的价格每平方米最高8万元，这一价格接近于附近成熟商圈世贸天阶、蓝岛的价格。后期出 租中，业主急于收回成本，租金也相对较高，导致商户入驻率降低。

　　对于商户的要求，开发商颇感为难，因为商铺已经卖给了业主，而且开发商没有进行返租，只是在帮助出租，租金到 底多少还得业主说了算。

　　8月7日，尚都西塔商户刘女士告诉记者，尚都西塔虽然在正式开业时也举办了仪式，但感觉宣传力度不够。而且“ 商场地理位置较偏，附近都是老社区，商场名称也并未体现经营类别”。因此，商户们要求SOHO尚都改名为“SOHO尚 都购物中心”。

　　一名商户称：“如果不改名，外面的人不知道这里干吗，商户‘死’得更快。”据这位商户说，从6月16日试营业 以来，她的商铺流水共为9000元，每天员工工资及日常生活消费就要支出1500元，这样的生意，商户是在亏本挺难关 ，只期望开发商能尽快招满商户，生意好起来。

　　自尚都西塔7月1日正式开业以来，商户们不断与开发商交涉、谈判。第6次谈判后，8月2日，SOHO中国承诺 将投入至少600万元的推广费，用以推广和扶持尚都西塔的商铺。

　　刘女士说：“我们希望能尽快引进时尚品牌，比如白领钟爱的屈臣氏、ONLY等。”

　　在SOHO中国副总经理许洋签字答复商户的一张纸上，记者看到，一部分商户的租金也通过打折、返现金而变相的 有所减免，“我们的成本降低了一些，也能让我们扛过这种寒冷期。”一位商户说。

　　业态混乱

　　既然开业率没有达到预期，为何商场还硬着头皮开业？一些商户分析，这可能是开发商想对商户有一个交待，因为这 里的租金实在不低，开发商也在一定程度上期望通过营业来吸引商户。但事与愿违，由于业主具有商铺决定权，又急于收回成 本，出租过程中，对品牌的挑选并没有达到开发商当时的预期。

　　据逛过尚都的人反映，这里“几千元一件的衣服有，动物园的地摊货也卖，业态非常混乱”。记者在商场里采访时也 发现，这里每一层店铺中既有服装店、美容中心，又有饰品店，比较杂乱。而不远处同一商圈的佳亿，同样是时尚购物中心， 其每一层都有明确的主题，比如二层是时尚妹妹、三层是淑女装、四层鞋帽等，让消费者一目了然。

　　令商户不能忍受的另一个问题是尚都的消费定位不清，一位商户说：“一个购物商场，打的广告竟然是‘下班后，约 你共度曼妙时光’，这听起来多像酒吧、迪厅，谁会想到是商场！”

　　SOHO尚都高级招商顾问王洋不这么认为，在他看来，这句广告词虽然没有明确告诉你什么，但它符合当下白领们 的品位和追求。而且，尚都的选址也是为了聚拢东北二、三环内的高消费人士，因为这些高消费群体原来的购物地是东方广场 和中友、君太，如果尚都形成人气后，这些人将在省时、享受的情调中购物。

　　既然以高档、时尚为主题，为何一些商户渴望的时尚先锋，如ONLY、VERYMONDEN等能带动一大批消费 者的品牌没有进入？一位业主告诉记者，老潘认为这些品牌在世贸天阶、蓝岛都有，即使进来了，生意也不会太好。商户却认 为，这些品牌在距离很近的两个商场西单中友、君太都有专柜，卖的也一样火，“生意是越扎堆越好做”。商户们认为：“还 是老潘没把尚都的消费定位搞清。”

　　“帮租”模式

　　在商户们看来，造成商场不火的原因一是开业时商铺空置率太高，二是宣传力度不够。而部分地产界人士分析认为， 最直接的原因还是潘石屹的招租模式出了问题。

　　据了解，国内一些大商场的后期运作模式分为几种：前期卖给业主回笼资金后，返租回来再统一招租，以便达到当初 的规范化发展；先招商出租，再出售；或者开发商只租不售。而比较通行的做法是第一种。

　　尚都西塔商铺走的是另一条路：卖给业主后，帮业主出租。SOHO尚都高级招商顾问王洋称之为“帮租”。

　　对于为何不进行返租招商，王洋称，如果返租，要付给业主们一大笔租金，公司的流动资金就会减少，进而影响其他 项目的进展。

　　对于尚都西塔的此种经营模式，中国商业步行街工作委员会秘书长董利认为，这与企业实力和市场压力有直接关系。 一般来说，市场投资环境越好、投资者热情越高、地段也不错的项目，开发商往往会选择卖掉商铺，不会再考虑经营。

　　但一个新商业楼要想发展起来，如何平衡开发商、业主、商户之间的利益，是需要开发商仔细权衡的。尚都西塔的部 分商户认为开发商太势利，一个不成熟的楼盘售价趋于成熟楼盘，不仅没把市场寒冷期中商户的收益考虑进来，甚至把下个环 节所能产生的利益也提前预支了。

　　董利则认为，开发商为的就是赚钱，只要第一个环节将商铺卖出去就OK了，商户的死活不在考虑范围之内。

　　招商艰难

　　据业主介绍，他们在购买商铺时，开发商承诺开业率达到95%以上的同时，每平方米月租金将会与周边成熟商圈看 齐，达到40美金。但他们在出租过程中发现，40美金这个价格太高了，根本没人买账。总共185家铺面中，目前营业的 不到70家，其中最高的租金不过30美金。

　　令商户们头疼的是，商业人气不足导致没有商机的同时，租金仍旧居高不下。按照商业场所的惯例，商户在新开盘的 商场营业时，都会享受到3个月的免租期。3个月后，商铺租金随着商场的整体效益提高而逐渐递增，直至通过两到3年的市 场培养期，租金增到与周边的商圈相近。

　　但这一惯例在尚都西塔没有施展的余地，一位商户告诉记者，她租的商铺每平方米达到了23美金，按照商铺的位置 ，这个价格已接近于周边成熟商圈“佳亿天地”和“蓝岛”的水平。但收益却不可相提并论。

　　正是由于这一点，许多商家对于进驻尚都西塔犹豫不决。

　　王洋告诉记者，这样的现状他们也急于改变，恨不得上街去拉商户，但事情总得有个过程。而对于众多商户希望的租 金递增方面，王洋称这个不可能，因为按照最初的构想，尚都会很快走过适应期，用不了3年。3年后，租金在现有的基础上 还会涨。

　　董利告诉《民主与法制时报》记者：“未来是有可能达到或超过这个租金水平，但开业之初就实现这个租金水平是不 现实的。”

　　王洋的说法及SOHO中国的构想似乎有点狂，刚刚落成的一个商场，不仅商铺出售价格趋于周边商圈，租金方面也 令商户们惊叹。“也许尚都卖的是老潘的名气。”一业内人士分析。

　　不可否认，尚都招商艰难也与大的经济背景有关。据《楼市》市场研究部调研数据显示，2007年京城商业放量将 超过700万平方米。其中本年度已经和即将上市的大型购物中心商业数量超过450万平方米；大型社区商业也不甘落后， 纷纷赶在奥运之前入市，预计总体不低于250万平方米。这一现状导致北京一季度

商业地产空置率达16.15%。有地产 人士预测，随着商场的不断开业，这一空置率还将增加。而空置率的背后就是招商困难。

　　因此，在这一背景以及尚都本身的价格因素下，尚都商户们盼望尽快招满商户似乎更显得一厢情愿。

　　前途未卜

　　商户们期望尽快招商客满，聚集人气，赚回投入，开发商也希望商户们都来此地掘金，但欲入驻的商户开出的条件业 主不接受，“当初，开发商承诺得很高啊”。部分业主认为花高价买的商铺，租不到当时开发商承诺的价格，有点受骗。因此 ，出租过程中，总希望达到预期水平，而已经营业的商户迁怒开发商不作为。

　　部分商户认为，业主故意不降租金，在一定程度上与处在水深火热之中的开发商形成了一场内心博弈，却又使开发商 无话可说。

　　记者采访中发现，商户对尚都西塔的期望值很高，而且他们相信开发商会处理好相关事情，因为“如果做不好，SO HO尚都作为SOHO中国商业地产的第一个范本，对朝外SOHO、光华路SOHO在内的其他商业项目，会产生很大的负 面影响。”

　　“虽然开发商在做一些努力，但能否盘活还不好说。”一位业内人士说。

　　潘石屹一直在强调任何一家商业项目都需要经历培育期。但商业地产资深人士直言，SOHO尚都商业型房产的经营 模式套用了像巨库、第五大道那样的街边店售、租方式。而对于巨库的失败，首创资产管理公司的总经理杨晓斌总结的教训是 ：作为一家

房地产开发商，首创并没有商业管理经验，却承担了“巨库”市场开发与商户的管理工作，最终导致管理失控，经 营状况与目标定位产生偏差。

　　而尚都西塔是SOHO中国的第一个商业房产，也缺乏管理经验。商业地产独立策划人梁丞分析，SOHU中国运作 商业地产并未摆脱住宅地产或商务地产的运作思路，仍然把“成功销售”作为运作成功的标志。商业地产带有金融属性，绝对 不是销售环节成功，就代表以后经营的成功。

　　董利认为，如果开发商不改变现有经营模式，商户扛过寒冷期这种愿望遥不可及，不仅第一批商户会“死”，后补上 来的商户也会是同样的结局。

　　一地产业内人士也认为，要想盘活商场改变现状，开发商应该回购该楼盘，统一招商运营，或者帮助商户垫付租金， 共同度过寒冷期。