中国十个代表性城市房价走势分析

　　预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。

　　尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。

　　自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。

　　对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。

　　★采写/《小康》记者 蒋卫武

　　北京：有效土地供应不足

　　尽管房价飞涨，人们报怨“房奴”身份，但来自市场的信息显示，目前的供给速度仍远远赶不上需求。根据北京统计局的最新统计：1月—5月，房屋销售价格指数累计为109.2%，比去年同期提高1个百分点。自年初以来，各月房屋销售价格指数呈逐渐上扬趋势，5月份达到109.6%。其中，普通住宅价格增长最快。在新建商品房中，住宅销售价格指数累计为110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅价格指数累计为111.4%，高档住宅价格指数累计为108.3%。

　　专家认为，造成北京房价上涨的根源是北京市有效土地供应不足。中科院研究员刘维新在接受《小康》采访时指出：“目前土地上市速度慢而导致的供应持续减少，是造成当前房地产供应不足的根源性因素。而且我们必须注意：土地是有限资源，不可能无限供给。”

　　由于土地资源的有限性，决定了供应上的紧张。另外，北京作为全国的政治文化中心，每年流入的人口众多，这些流入人口成为购房的主力之一；同时北京作为全国高校聚集度最高的城市，每年有许多毕业生留京，买房成为他们的必然的目标。 “大量的需求，加上供应不足，这就造成了北京房价的上涨。”刘维新指出。

　　也有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”

　　深圳：香港房价约3倍于深圳，两地交通便利，深圳房价不可能不涨

　　深圳早两年的楼市还算是风平浪静。在2003年，深圳的房价为每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房价开始上涨到10000元，2006年更是房价飙升的一年。眼下，关外成交的均价已经过万元，临近香港特区的普通住宅的单价约在10000元/平方米，部分高达14000元/平方米；关内普通住宅的单价约15000～20000元/平方米，关内高层豪宅约3.5万～4.5万/平方米。

　　“深圳房价的上涨主要是供求矛盾引起的。具体地说，是因为深圳毗邻香港，而深圳的房价相对香港还是便宜很多，所以不少香港人到深圳买房。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平教授在接受《小康》采访时说，“这是香港联动，作为市场经济，价格高总有其理由。”

　　一般来说，普通香港市民住的是每平米2万到3万价格的小户型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可谓豪宅。香港最便宜的房价大约是每平米1万五左右，但是这些房子都是地处元朗，紧邻深圳的低价房。而地理位置好，小区环境讲究的半山豪宅与山顶别墅，前者每平米10万以上，后者每平米单价则高于20万元。

　　对比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP为38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，仅为香港的22.6%。而目前，深圳房价已相当于香港的45%。

　　据业内人士介绍，由于南山区通往香港的西部通道即将开通，于是该地区的房价突飞猛涨，仅在一个星期里就涨到了2.2万／平方米。

　　广州：作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。

　　广州房价，曾一度被经济学家冠以“理性、成熟”，但是6月的广州楼价却创下了近年来的最大升幅。

　　今年年初，市长张广宁在各场所针对控制房价放出狠话，形成“安定购房者民心”的语录。2月2日，广东省“两会”期间，张市长说：“房价肯定会降下来,起码是小户型肯定要降,不降也要把房价稳定下来”；3月5日，全国“两会”期间，他再次强调：“政府会全力以赴压低房价。我以为广州的房价肯定会降下来。所以我提醒中低收入者,如果想买房,先不用着急”； 到了3月26日,张广宁针对房价问题更是加重语气，指出“住房问题已经不单纯是一个经济问题、社会问题,更是一个政治问题”。

　　但房价似乎与张市长较上了劲。6月，广州部分大户型新房价格大幅上升，全市均价继续保持在每平方米8千元以上，其中中心6区均价超过每平方米1万1千元，比5月每平方米上涨近千元，成为近年来广州楼价单月升幅最高的一次。

　　“房地产经济进入市场轨道，这一点已经不可置疑。对于广州的房价上涨，我认为是意料之中。中国经济形势长期看好，房地产经济也成为热点，而广州作为一个经济活跃的省会城市，房价自然会升。”中国人民大学公共管理学院的叶剑平教授在接受《小康》采访时表示：“政府的职能是做好保障工作，更应该注重经济适用房建设以及廉租房工程。”（来源：《小康》杂志）