热门话题：个税转嫁，房价可能还要涨

　　房地产专家做客搜狐网和焦点房地产网，讨论新版二手房合同，有业内资深人士认为———

　　文/图 记者 李天君 见习记者 陈骁鹏

　　前天下午，深圳美联物业、中联地产、思创地产等三家中介代表，以及深圳地产业资深业内人士、行业律师做客搜狐网、焦点房地产网，就深圳“新版二手房合同真是“退烧良药”吗？”、“新版合同能否杜绝阴阳合同？”、“深圳房价是否走入拐点？”等问题展开讨论。本报记者作为嘉宾主持了本次论坛。

　　A、新版二手房合同是“退烧良药”？

　　广东耕兴律师事务所首席合伙人、资深律师张茂荣：新版合同确认了转嫁个税合法性

　　张茂荣认为，从新版二手房合同上看，从法律上政府已经确认了转嫁个税的合法性，虽然以前也有转嫁，但是政府没有从官方来确认。从政府官方的角度确认，对市民具有一定的引导性。我觉得这个条款和政府政策形成一种很尴尬的境地。这边要进行税费的调控，那边又承认个税转嫁，这个板子打到谁屁股上去？更重要的是，深圳房市是一个卖方市场，不可能转化为买方市场的。

　　地产业内资深人士曾钰凯：个税终将转嫁到买方房价继续涨

　　曾钰凯说，个税是什么？无论以前的深8条还是国15条，羊毛都出在羊身上。业主雷打不动，就是要收行内的“实收价”，所以，这一部分增加的东西最后转嫁到消费者的身上。

　　9月份以后还会有土地增值税，还有二手楼基准价，其实龙岗早就有二手楼的基准价。所谓的个人所得税，1992年就已经有。只不过上有政策下有对策，一些置业者或者是业主，通过各种各样的方式把该出的税费逃掉了。新版合同算政府现在下的重药，是想把这个房价稳定以后“该谁出的谁出”，不要让百姓出一些不应该他们出的钱，但是最后还是这笔钱转到同一个人身上去了。所以，我相信9月份后房价依然在涨。到12月就可以见证这一点。

　　可以引为推论依据的是，7月份在保税区拍了一块地，地面价1万元以上了。如果建起来，房价起码要卖到2万块钱才有利润可图了。

　　美联物业市场研究部主任徐枫：深圳人供楼负担达家庭总收入64％

　　紧缩房贷和新版合同的政策影响，整个深圳市的二手房成交量到本月15日是25万平方米，这个月过去了一半，但是不到上个月的四分之一，成交量大幅度地萎缩。但是价格方面7月份是1.8万元，但是从8月份的成交情况来看，并没有出现一个显著的下调。

　　所以从全市的二手房成交均价来看，现在深圳普通工薪阶层的市民负担比的概念，每个月的家庭收入拿出来供楼的比例占整个收入的百分比，负担比上个月达到了64%，也就是说，一个普通的深圳的工薪家庭，他要拿出64%的收入拿来供楼，这个负担其实是比较高的。香港1997年金融风暴楼市激跌的时候，负担比是93%，我们还是跟他们有一定的差距，虽然承受率已经接近了极限，但是还没有到极限。我们现在说房价下调还为时过早了。

　　中联地产营业三部副总监吴守琴：制约投资客但房价下降不可能

　　她认为，接受了个税的差额加上房价跟现在相比，可能是差不多一样的。假如现在是120万元，个税是20万元，现在房价有一点下调，加上个税可能跟现在持平。现在个税一般的客户应该大多数是可以接受的，所以现在的房价下降是不可能的，可能再涨不会像以前那么疯狂了，一定会接近理性，客户在买房的过程中也会接近理性。投资客肯定也会打压，经过这一轮的贷款和个税出台的政策，对投资客会有一些影响。

　　B、“新版合同”能否杜绝“阴阳合同”？

　　广东耕兴律师事务所创始人、资深律师张茂荣：杜绝“阴阳合同”不现实

　　张茂荣表示，“阴阳合同”产生的最根本的原因是买卖双方为了逃税，因为他们的违法行为而扰乱了目前的行政管理的秩序，也扰乱了正常规范的秩序。

　　但是“阴阳合同”违法没有导致国家税收必然的一个100%地流失，国家说你做“阴阳合同”税款流失了，但是我再转让要把前面的补交了，只是导致了个人所得税的迟延征收。

　　“阴阳合同”的产生会有一定的历史原因的，如果国家强制的基准价的评估这是难以杜绝的。新版合同也没有法律规定不允许填登记价，如果以这个新版合同的出现杜绝“阴阳合同”，这是不现实的。

　　中联地产营业部副总监吴守琴：市场规范要有一个过程

　　希望市场得到规范，原来个人所得税是在逃税，但是在正规的时候是有一个过程。市场是趋向于一定规范的，大家不要再有任何想法怎么样去逃避，能够规范起来对于中介是最好的。

　　对于中介来说，很多纠纷也是在这个问题上。希望在以后的一些工作中，引导业主这个税一定要交，但这肯定要有一个过程。

　　深圳市房地产业协会行业服务部部长张媛：炒房者不能列入“黑五类”

　　从政策上能不能把炒房者列入“黑五类”？不能，这是违法的。他是合法交易依法纳税，政府的权利不能超越法律，针对部分人来制定，这是肯定不可能的。

　　C、深圳房价是否走入拐点？

　　美联物业市场研究部主任徐枫：二手房拐点之说为时过早

　　因为新版合同的出现和个人银行房贷的减缩，成交量有下降，但如果现在说出现拐点还是为时过早的。据美联物业按照蓝筹物业的计算方式统计，在十年间，深圳的一手房和二手房的市场占有率的比较，1996年的时候一手房占了80%的比例，但是2006年是1：1，各占50%。到今年上半年二手房全面覆盖这个市场了。因此，有一个推论是，深圳的二手房市场刚刚进入了一个开始成熟期。如果房价现在说出现了拐点，在成长周期来说还是为时过早。

　　中联地产营业三部副总监吴守琴：深圳房地产需求并未萎缩

　　她认为，目前深圳房地产的需求并没有萎缩，之所以房价会略有小幅的下降，可以理解为这是一个政府在前期一系列的这种宏观调控政策出台之后，整个房价开始回归理性，包括一些投资客。真正宏观调控约束的应该是一部分投资客。让他们开始进入一个观望阶段，他们也开始判断这个房价的走势和今后政府宏观调控的走向是什么样的方向。

　　论坛中，多位业内人士均对降价和拐点一说不“感冒”，他们认为现在成交量萎缩和价格小幅下滑，只能说明在政府“组合拳”作用下，交易者持观望态度，将原有的过高预期回归理性；而拐点的一个前提是需求萎缩了，但目前并没有出现。有分析人士认为，研究各国和各地区调控房价最有效的措施一是金融手段，增加贷款成数将直接增加炒房者成本。其次是改变住房结构，中科院一项研究表明城市内商品房所占比例越高，商品房价格也会越高。

　　上图：业内人士认为深圳房价可能还要上涨

　　（晓健／编制）