成都屋檐下

　　本报记者 吴鹏见习记者 华建伟李维景

　　如果在梭罗笔下风景秀美的瓦尔登湖畔有一座待售的房子，推开窗能看到湖面上的野鸭，水、电、气、网络全通，只 卖1200元/平米，市内公交车可在一小时内直达。你会不会有些动心？

　　四川省社科院的经济学家陈武元是动心了，只是他投资的房子不在马萨诸塞州，而在成都郊外的郫县团结镇。那里看 不到野鸭，但能看到附近刚刚迁到镇上的大学新城里的学生。

　　不少学生都在校外找房子住，这给团结镇的房东们带来财源。陈便是房东中的一个。

　　陈武元买的就是“小产权房”。在众多城市郊区，一些村庄在本村集体土地上建住宅楼，除用来安置本村村民外，还 以低价对外销售。这些房子没有缴纳土地出让金等费用，产权证也不是国家房管部门颁发，而是由享有该土地所有权的乡镇合 作经济联合社或村经济合作社颁发，因此叫“小产权房”。

　　伴随着房价飞涨的浪潮，6月份以来，有关“小产权房”合法性的争议席卷全国。相比于建设部6月18日对“小产 权房”交易发出风险提示，以及北京市高调勒令“小产权房”停工停售，成都“小产权房”的大规模发展和“准合法化”现象 在这场争论中尤为引人注目。

　　经济学家的“小产权房”

　　陈武元，四川省社科院农村经济研究所研究员，九三学社四川省委提案委员。2003年，他的一份《关于免征农业 税，减轻农民负担的建议》提案，对促成国务院后来决定免除农业税起了重要作用。

　　陈武元决定在成都周边的郫县团结镇以每平米1200元的价格买下“鸿盛花园”的“小产权房”，是在3年前。对 此，作为经济学家的他自然做过风险预估。“和周边有2-3倍的房屋价差比起来，冒一点政策风险不算什么。”陈武元说， “就算将来要补缴土地出让金，那时的房价也早就涨了，亏不了。”

　　现在，陈将自己的房子出租给一对学生情侣，每月收取租金600元。

　　“成都的‘小产权房’现象已经有10多年历史，这和成都的居住环境、物价水平、人均收入结构都有一定关系。陈 武元说，“北京、上海的一些老年人也选择在成都购买房子以备养老”。

　　“小产权房”最大的吸引力自然在于价格。就在陈武元买下“小产权房”后的2001-2007年，成都房价狂飚 突进。据成都官方的最新统计，成都市中心地段商品房住宅集中成交价目前已达5899元/平方米，黄金地段楼盘最高成交 价13159元/平方米。

　　而“小产权房”由于没有土地交易环节，价格极具竞争力。市民林先生在外三环外的“北湖家园”看中一套80.0 2平方米的“小产权房”，均价2650元/平方米，现付只需2570.5元/平方米(可以享受3％的优惠)。算上天然 气初装费，也就20万左右。而北三环附近另一家“大产权”的商品房销售中心，楼盘均价已达到4100元/平方。

　　“市区房价涨这么高，哪有钱买？老了，有个安静的居所就行了，城里的房子留给儿女们去折腾吧。”林先生把原先 在城里的老房子留给儿女，自己则拿出一生的积蓄到三环外买下这处“小产权房”。

　　在居民收入不高的成都，这是抵御房价高企的一种家庭自救模式。“我们社科院在郫县买房的专家就有20来位，有 些已经入住了。”陈武元说。除了市区人口，四川省境内射洪、南充等地在成都经商和打工的人群也加入购买“小产权房”的 庞大群体。据陈武元的调查，如今“小产权房”已经占到了成都商品房市场30％左右的份额。

　　郫县样本

　　和国内其他地方的“小产权房”由乡镇、村经济合作组织颁发产权证不同，郫县团结镇的“小产权房”，房产证是由 县建设部门颁发的。

　　在团结镇的“小产权房”小区“翰林印象”，户主彭越给我们展示由郫县建设局颁发“村镇房屋所有权证”，上面规 定：“房屋所有权在发生转移(买卖、交换、赠与、继承、入股、转让、判决等)、变更(改建、扩建、合并、分割、更名、 改变用途等)、灭失(拆除、倒塌、焚没等)、终结等情况，权利人应该在30日内持本证及相关证件到房屋所在地村镇房屋 产权登记机关申请登记。”这和“大产权证”并无二致，其中最关键的是上面注明：这种房子“5年之内可以私人买卖”，只 是要“交纳20%的交易税”。

　　在成都，谈论“小产权房”的产生，不能不提及成都政府近年实施的“土地整理”、“金土地工程”和“农民集中居 住”。

　　成都政府认为，农村土地的非耕地部分，大约占农地总量的22%~30%，若拆并、搬迁集中修建住宅，可以腾出 近2/3的农村集体土地的非耕地。

　　为此，成都从2005年起实施“金土地”工程。到今年6月，在成都举行的第15期国土资源管理市长研究班上， 成都市长自豪地报告，“金土地”工程已整理土地70万亩，增加有效耕地面积8万亩。

　　与整理土地相配套的是“农民集中居住”，即“新居工程”，这是成都市推进城乡统筹的一个组成部分。从2004 年起，政府在对150万亩宅基地全部进行整理后，集中修建农民新宅。

　　这样的“新居工程”在成都已有175个。郫县建设局村镇办的唐主任表示：“今年我们还要再开发100万平方米 的‘新居工程’。”

　　“新居工程”的兴建，为“小产权房”的大规模产生提供了房源。

　　“新居工程需要大量资金，钱从哪来？要在农村集体所有的土地上进行商品房开发，按正规程序必须先经国家征地， 转为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后建房出售。”陈武元分析说，“但面对以地生财的诱 惑，乡镇、村往往会绕过土地出让的复杂程序，‘小产权房’于是遍地开花。”

　　“北湖印象”位于成都成华区龙潭乡同乐村。村支书黄德银就是这个小区的“开发商”乐迪投资有限责任公司的法人 代表。他介绍说，2005年底开始建设的“北湖印象”，是成华区政府“新居工程”的一部分，由于先期开发和配套设施需 要大量资金，村集体又没有钱，基本由建筑商垫支，双方就约定：房屋建成，“租售后得到的款项偿还建筑商”。

　　“政府允许承建方采取‘多修一套’的方式，在解决完安置农民之后，对于承建方的按照每年或者分期的出租行为， 政府是默许的。”成都市政府政策研究室经济处处长邓立新介绍说，目前温江区在“农民集中居住”方面的试验最成功，每个 农民可以得到35平方的住房，另外有10平方米的经营房，可以解决收入问题，经营房可用作出租。农民可以拿到和郫县团 结镇一样由建设部门颁发的村镇房屋所有权证。

　　“以租代售”

　　政府在“新居工程”房子出租方面的“政策留白”，为民间打“擦边球”提供了便利，这为“小产权房”拓展了更大 的“准合法化”空间。

　　记者在“清醇家园”的“房屋使用权转让协议”看到，由于小区房子现在是作为村集体成立的

房地产公司(丙方)给 建筑方的抵押，建筑商成了转让方(甲方)，购房者是“受让方”(乙方)。合同规定“甲方将自己在丙方取得的坐落在“清 醇家园”的一套房屋70年的使用权转让给乙方，合同期限为2007年―2077年；丙方对乙方所取得的使用权房屋拥有 大产权，不得用于对他人转让或设置抵押。

　　乙方在使用权再规定的期限内享有占有、使用、收益的权利。乙方因继承或向他人转让使用权时，应向他人备案。

　　这就是成都“小产权房”为应对政策风险而普遍采用的“以租代售”的交易手法。由于没有银行肯为这种房子提供按 揭，又是由承建商垫资修建，70年的“租金”必须一次性缴清。

　　“市政府到目前为止没有在公开场合鼓励过小产权房的交易，也没有保证过其产权。”邓立新说，一次性“以租代售 ”是民间的事，政府基本不过问。

　　随着成都成为首批城乡统筹发展试验区之一，7月31日下达的成都市委第37号文件规定：“农村土地整理和拆院 并院节约的集体建设用地指标，在符合规划的前提下，可就地兴建建筑物；也可经批准后等量挂钩到规划建设用地区有偿使用 ，所获得的收益必须全部用于现代农业发展和农村建设。”

　　“既然是政府搞的‘新居工程’，当然是符合规划的。”邓立新说，“至于是不是要对事实上发生的交易行为征税， 目前还在探索，但是可以肯定，这是下一步综合配套改革要实践的内容。”

　　按照邓的说法，一旦设置了征税环节，“小产权房”就可能从地下灰色地带转入“地上”。