“物管”这块肥肉要降价了吗？

　　■看点一：昂贵的物业管理费为物业公司“创造”了赚钱空间，引发业主普遍不满

　　■看点二：昨天是物业管理服务收费指导标准征求意见截止日。年内实施的新标准价格将会有大变化

　　文/图 记者 冷雪冰 施用和 实习生 丁添军

　　根据深圳市物价局“12358”价格举报中心近年的统计显示，该中心所有受理的价格举报案件中，因物业服务和物业收费不对称产生的相关投诉，位居所有投诉之首。

　　“深圳物业管理费全国最贵！”某业主对记者说。1997年12月1日起实施至今的《深圳市物业管理服务收费指导标准》中，政府指导价最高为4.50元/平方米，最低为2.60元/平方米。而和深圳经济水平、消费水平相当的广州，政府指导价最高才1.96元／平方米，最低0.52元／平方米，另设15%浮动幅度。上海、北京等一线城市的物业管理收费，也比深圳低得多。

　　昨天，是深圳物价局《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准(征求意见稿)》征求意见的截止日。“标准”被批准后，该指导标准将在年内开始实施。根据“标准”规定，深圳的物业管理收费价格将会发生变化，高层物业费最多可降价27%，而多层物业则可能涨30%。

　　业主认为物业费太贵

　　近日，孙先生致电告诉记者，他所居住的莲塘鹏兴花园属于小高层商品房，社区基本上没什么绿化，也不是全封闭式管理，但物业管理费则是2.8元/平方米，他家100来平方米，加上维修基金，每月就得交380多元。孙先生说，他们小区管理成本比较低，物业管理费应该根据具体情况定价，2.8元/平方米的收费实在太贵，应该低于2元/平方米才能让人接受。他说，每个月380元物业管理费，外加每个月250元的停车费，“一个月就得向物业公司交630多元，对我是笔不小的负担。”

　　江先生所居住的碧岭华庭，物业管理费是每月2.9元/平方米。他说，自己小区的物业管理收费非常贵，且提供的服务和所交的费用不对称。在政府划定的综合管理、公用部位及公用设施设备日常运行维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护五个服务项目中，现行物业公司提供的服务，分别只能达到政府规定项目等级的四、五、四、四、五级标准（总共分为五级，一级为最高）。他认为，他们小区的物业管理收费应该在每月2.12元/平方米左右。

　　另外，最近发布在深圳某网上论坛的《深圳的物业管理的黑洞有多大？》帖子，引起了深圳网民的热烈讨论，在多达9页的回帖中，大部分网友认为“深圳物业管理费太贵”。

　　深圳物业费全国最高

　　碧岭华庭的江先生告诉记者，在上海，类似他现在居住的小区，每月所交物业管理费是1.5/平方米，广州和上海差不多。江先生在深圳的业主维权圈内小有名气，对全国一些一线城市物业管理费进行对比后，发出感叹：“深圳物业管理费，全国最贵！”

　　1997年12月1日起实施至今的《深圳市物业管理服务收费指导标准》中，具体指导标准为多层住宅：一级1元/平方米/月、二级0.8元/平方米/月、三级0.65元/平方米/月、四级0.5元/平方米/月；高层住宅：一级4.5元/平方米/月、二级3.8元/平方米/月、三级3.2元/平方米/月、四级2.6元/平方米/月。深圳市有些小区甚至于突破政府最高指导价，罗湖区颐园小区竟一度高达7.4元／平方米/月。目前，深圳大部分小区物业管理费在2.8元／平方米/月至3.8元／平方米/月之间。

　　据了解，广州市物价局从2004年11月起施行物业服务收费的政府指导价基准价后，物业服务收费一直未上调。政府指导价基准价按“有电梯”和“无电梯”进行区分，收费等级按服务内容和服务质量分为三个等级，浮动幅度为15%。其中，一级物业有电梯最高可以收到1.96元／平方米，三级物业无电梯最高可以收到0.52元／平方米。

　　《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》于2005年10月1起实施，其规定物业管理收费最高上限为2.3元/平方米／月。若确实需要超过2.3元限额的，开发商、物业管理公司必须将收费标准通过市物业管理协会组织的专家论证，再经区县物价局确认并报市物价局备案同意后，才能实施。

　　北京市的物业费收取实行“市场调节为主，政府指导为辅”。根据《北京市物业服务收费政府指导价收费标准》，该市住宅物业服务收费基准价标准为0.90元/建筑平方米/月。此外，提供安全防范设施设备日常运行维护服务的，每月可收取0.10元/建筑平方米；提供消防设施设备日常运行维护服务的，每月可以收取0.10元/建筑平方米。同时规定，物业费可以在基准价的基础上向上浮动10%。也就是说，执行政府指导价的小区，物业费(不含电梯、水泵运行维护费收费标准)最高为1.21元/建筑平方米／月。

　　不再续约也赖着不撤

　　本月14日，天一名居的业主黄先生被中信基物业公司告上法庭。物业管理公司起诉黄先生未交物业管理费等共计7303.35元。黄先生在法庭上辩称，该物业公司对天一名居的物业管理“不具有合法性”，因此不能收取相关费用。黄说，小区业主委员会自2003年8月成立后，便开始以招投标方式选择物业公司管理小区，并在2004年10月和经投标选择的另外一家物业管理公司签定了物业管理服务合同。同时，也书面通知了中信基物业公司，与其解除物业管理关系，但中信基物业公司直到现在还未退出。

　　在法庭上，深圳市中信基物业管理公司表示，天一名居业主委员会两年前解聘“中信”公司，“并不符合相关规定”。而黄先生等业主则认为，业主委员会2004年做出的招投标、选聘、解聘物业公司的相关做法是符合法律规定的……为此，双方争执不下，法庭未当庭宣判。

　　据天一名居业主委员会许主任介绍，他们在2004年通过招投标方式选择了另外一家物业公司，当被业主选中的物业公司准备进驻小区时，却遭到了中信基物业公司的抵制，差点发生流血冲突。最后，以被招投标选中的物业公司退出，才终止事件升级。从那之后，中信基物业公司在没有获得物业服务合同的情况下，一直赖在该小区从事物业管理服务。遭致近一半的业主以拒交管理费方式进行抵制。黄先生就是其中的一位。

　　有多年维权经历的范先生告诉记者，在小区的主人———业主不想续请现有物业公司时，大多数物业公司会实施各种手段进行阻挠、破坏，以达到继续留在小区的目的。是什么让这些物业公司不愿离开呢？从资本追求最高利润角度分析，应该是物业行业能赚取别的行业所赚不到的利润。

　　物业费内藏赚钱玄机

　　范先生以自己居住的小区为例，给记者算了一笔账:他所住的小区有高层建筑和部分多层建筑，共有住户1140户。先前小区的管理费价格是高层每月每平米3块钱，多层每月每平米1块钱，停车费为每部车每月250元。总的计算下来，物业管理费年收入共有303万元，停车费年收入100万元，公用部位物业出租收入200万元。所有收入相加，管理处每年的收入有603万元。而新换的物业公司进驻后，小区的管理费为高层每平米每月2.58元、多层每平米每月0.88元，停车收费下降到了每部车每月110元，小区2003年的管理费收入为264万元，再加上其他收入，管理处的年收入为329万元。

　　“以前管理费用是3元/平方米，物业公司还说‘亏本’，业主也不满意；新换的物业公司，只收2.58元/平方米，而物业公司照样有钱赚，业主也表示满意。”范先生说，由此看出，深圳现行的物业管理收费仍有“下调的空间”。

　　范先生还从物业公司的投入产出比方面，给记者算了一笔账，以说明物业管理行业风险之低、盈利能力之强，是很多行业无法达到的。他们小区先前的物业公司，一年的收入为600多万，其开支情况为：小区的绿化、清洁、电梯维修、消毒杀虫、排污等服务全部外包，加上物业管理人员(50人左右)的工资、奖金、社保、福利、办公差旅、通讯、责任保险、文体活动、固定资产摊销等，大概在250万元左右。收入减去开支，一年有300多万元的盈利。

　　一年300多万的利润是用什么赚来的呢?再去算算物业公司的投入。范告诉记者：只要是一个新小区，物业公司的前期投入，不外买些对讲机、电脑、复印机、办公桌、消防斧、探头等设备，投入十万元左右就可以了。项目开始运作以后，花的就都是业主的钱了。“投资十来万元，一年下来，就能赚300多万元，产出高得离谱啊！”范先生说。

　　近期公布新收费标准

　　本月9日，由深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局共同起草的《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准（征求意见稿）》出台，向社会公开征求意见。在“指导标准”中，高层住宅的最高一级和最低一级的收费指导标准为3．9元／平方米／月和1．9元／平方米／月，比现行实施的标准分别下调13％和27％。但多层住宅则将有所上升，最高一级和最低一级的收费指导标准为1．3元／平方米／月和0．6元／平方米／月，比现行标准分别上调30％和20％。

　　据了解，“指导标准”还将物业服务收费细分为综合管理、共同部位与共同设施设备的运行维护、园林绿化、清洁卫生、公共秩序维护5个项目，每个服务项目分为5个收费等级（业主每项只能选择一个等级），定出了至少3125种收费标准的组合。据悉，“指导标准”在吸收社会意见后，深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局将再对方案作修改，正式的收费标准将于近期发布。

　　图：物业费涉及业主生活质量

　　图：早就有业主呼吁降低物业管理费

　　（夏天／编制）