“个合”再次举牌“布吉4号楼”

　　■深圳个人合作建房组织4月拍得这栋楼后，因内部违约等导致“流产”

　　■为规避风险，此次参与竞拍的将是一个有着56名股东的股份公司

　　文/图 见习记者 程伟 记者 宋毅

　　写在本文之前

　　数月前，深圳个人合作建房组织以拿下沙井的两栋宿舍楼而名声大噪。随后，个人合作建房组织在“领头羊”林立人的带领下再次对位于布吉的一栋烂尾楼“发力”，经过数次举牌，最终成功拍得这栋名为“布吉4号楼”的楼宇。但由于竞拍成功后与当地居民就楼前空地使用权发生纠纷，使得不少合资者退出合作，同时团队内部意见发生分歧并导致团友退出团队，最终因无力在规定的时间内凑齐1400万元款项而使本是得意之作成为败笔。而林立人本人也为此次竞拍付出被没收50万元保证金的肉痛代价。

　　教训之后个人合作建房组织厉兵秣马，后天，他们将再次参与竞拍“布吉4号楼”。不过和此前不同的是，这支队伍在经历了诸多历练之后明显成熟了很多，他们有了更多的规避风险的考虑。在此次参与竞拍中，他们的身份不再是以林立人为代表的若干个体的组合，而是一个有着56名股东的股份公司。

　　楼前空地使用权发生纠纷，内部个别人恶意违约

　　“布吉4号楼”得而复失

　　今年4月，深圳个人合作建房组织代表林立人以1400万元成功拍得位于深圳布吉的一栋烂尾楼———“布吉4号楼”。据介绍，该栋楼总建筑面积为5369平方米，共计56套，户均面积95.8平方米，每平方米均价2610元，每一套的总房款为26万元。这场拍卖起拍价为519万元，经过九轮竞价，深圳个人合作建房组织击败了12位竞买对手，最后以1400万元成交。

　　据了解，这栋楼的产权从1992年11月30日至2042年11月30日，整栋楼只有一个房产证。深圳合作建房者的带头人林立人曾表示，他咨询过国土部门，待房产交接之后，将把56位买房者的名字和身份证号码报上去，由国土部门研究确定是否可以再分。

　　就在成功拍得该烂尾楼三天后，由于与当地居民就楼前空地使用权发生纠纷，使得不少合资者退出合作，同时也有个别人恶意违约，最终使得林立人无力在规定的时间内凑齐1400万元，拍卖宣告失败。合作建房组织非但没有拿到房子，林立人反而自掏腰包，垫付了50万元保证金。

　　对于“布吉4号楼”得而复失的过程，林立人有着自己的理解。

　　“一方面，由于当时拍卖成交的价格是每平方米2670元，总房款加上拍卖行的佣金一共1428万元，分摊到56个人，每个人要交26万元，除了已付的保证金5万元，每个人还要在短时间内要将剩余的21万元打入银行监管账户。其中一些购房者也许手头只有10来万元，剩余部分有些是找亲戚口头借的，但在关键时刻没有落实。

　　另外，有个别人恶意违约。我不知道他们是否有幕后，是出于什么原因不想让我们成功。我们在他委托的价格范围内拍下房子，他们也协议承诺按时将余款补齐，但一位杨姓女士居然在要求看协议时，趁我们不注意，将协议撕下来吃了！这是我从事合作建房工作来心里最痛的时刻！由于房子成功拍下之后，余款没有按规定时间补齐，导致了拍卖的最终失败。同时付给拍卖行的50万元保证金也打了水漂，除了两名恶意违约的人所付的共10万元保证金外，我还将自己房子抵押了40万元，最终50万元保证金做了‘学费’”。

　　“此外，在拍卖之前，房子前面有一块近700平方米的空地，可停几十辆车。但有人算准时间，就在我带有意购房的市民去看房之前，在空地上修起了一堵近3米高的围墙，正好挡在了房子门口。这在无形当中给我们和购房者带来了很大的压力，使不少市民打消了购房念头。由于‘候补购房’的人员没有按时凑齐，我们没有在规定时间内补上余款，从而导致了上次拍卖的失败”。

　　心情未从阴影中恢复过来，没有亲自参与竞拍

　　低调入市再败“莲塘”

　　此后，林立人和他的团队经过了长达三个多月的阵痛，林立人直言布吉阴影对他的影响之深———

　　“4月份的拍卖失败以后，我的心情非常低落，那段时间我很怕别人打电话来，晚上睡不好，也觉得无脸面对这么多年都跟着我的团队成员。按照我当时的比较善良的想法，觉得根本不会出现这种恶意违约的人，但当着我的面就把合同吃掉，真的对我打击很大。‘布吉事件’后我不断反思。如果不做这项工作，继续开公司，我赚的钱保证生活根本不成问题。但一看到那些支持者的短信和邮件，才发现原来自己还是很有价值的，不继续干下去也对不起他们”。

　　“市民都知道，现在房价一直在飞涨，4月份布吉的房价是7000元，现在已达到1.4万元，也就意味着，在短短的三个月时间，房价升了一倍。实际上，这些参与者从很早就跟着我们，这次其实也已经是到手的东西，就因为个别人的恶意违约，而使得拍卖失败，这对其他购房者来说太不公平了，所以我心里也很难受。同时我自己也在思考，我是不是做错了？到底要不要继续做下去？”

　　尽管如此，林立人还是决定重拾信心，7月，个人合作建房组织再次对莲塘的一栋楼宇发力。“真正让我开始有了笑容是今天7月中旬，莲塘房子的那次拍卖。本身我就特别关注拍卖公告，当时莲塘的房子起拍价只有2000多元，我想这些条件太符合这些购房者了。一看到这个公告，我就不知道从哪里来了力量，立马跑到国土局去查资料。虽然那次拍卖叫价没竞争过人家，最后也没有成功将房子拿下，但却使我从困难中真正站起来了，是我心情恢复上的一个很大的转折点”。

　　据介绍，当时被拍卖莲塘的房子共有32套，共有33人向他报名，委托他去参加竞拍。令林非常感动的是，在这33人中，有一半以上曾经跟随他去参加了“布吉4号楼”的竞拍。

　　当时按照市场价格，林立人对那套房子的估价在每平方米3500-4000元之间，但当时大家所报的心理价格都在3000元左右，最后经过合作人集体商量，将最高拍卖价格定在了3200元。林立人说：“由于委托者都大多属于中低收入者，付款能力有限。因此他对这次竞拍并没有太多的信心，心情也比较平静。果然不出所料，莲塘的房子被以每平方3800多元的价格拍出。”

　　也许是心情还未从“布吉4号楼”的阴影中完全恢复过来，林并没有亲自参与竞拍，而是委托一名购房者前去叫价。

　　此次变化在于成立公司作为竞买者，而他只是“协调人”

　　房款要一次性打入账户

　　和前几次比较，这次参加竞拍，个人合作建房组织在规避风险上想了更多。其中最大的变化在于成立公司作为竞买者，而林的身份也发生悄然的变化。“第一是我的身份的转变。上一次的拍卖，我的身份是‘56名购房者的拍卖委托人’，而这次拍卖，我的身份仅仅只是‘协调人’。之前我受大家委托去参加竞拍，房子拍下来之后产权证上写的是我林立人的名字，之后我再过户给每个人，在这个过户的过程中会发生很多的问题。而这次则不同，为了确保大家产权的安全，我们在7月中旬凑钱成立了一家公司，以公司的名义去参加竞拍，这栋房也就是公司的财产，而56个人就是公司的股东，这样可以更加保证56个人的权益。公司的一个最大好处就是很好操作，可以写委托书，委托某人去操作”，林立人说。

　　林立人说：“即使有朝一日公司解散了，也会进行资产清算，公司的财产还是落到56名股东身上，也就是说，公司只是一个过渡。由于整栋房只有一本房产证，以前大家也许会觉得这房产证在谁手里呢？会觉得不踏实。但如果是以公司的名义，他们本身就是股东，作为股东可以行使权力，公司的决策股东有发言权，这样能给大家一个‘定心丸’。或者，公司也可以不解散，因为56个人都是业主，公司更改经营范围，变为物业管理公司，更加能保证购房者的利益，真正给购房者带来实惠。”

　　林介绍说，在付款方面，个人合作建房组织这次要求参与者一次性将房款打入监管账户，以防止因为个别人的资金没有到位而导致拍卖的失败。“由于这些购房者本身付款能力就比较低，我们这次就让参与购房者每个人写出一个每平方米的心理价格，即委托价格，再乘以平方数，将全款打入银行监管账户。由于每个人的心理价格不一样，我们整个拍卖则遵循‘木桶效应’，即比如56个人中的心理价格是每平方米2000-3000元，如果我叫了3000元，那么心理价格是2000元的购房者们也许会因承受不了而买不了房，但他们本身并没有违约。所以我所叫的最高价只能是委托者最低的心理价格”。

　　在制定具体的协议上，个人合作建房组织更多地征求了法律界人士的意见，“在这段时间，我们请刘亚方律师在内容上进行了补充，使得条款更细化和完善。同时，我们事先也与相关的主管部门就56套房子如何分打了报告，希望能将房子的产权分给每个购房者，包括这次重新参加4号楼的拍卖，也是最早由大家提出后和律师深入交流后决定下来的。这次律师对我们在规范协议和程序操作上帮助很大，也使我们能更加有效地规避风险”。

　　“这次吸取上次的教训，定的规则就是将大家心理价位的全款打入银行监管账户。这就做的目的就是为了规避风险，这不仅仅是保护我的利益，最主要的是保护参与人的利益。如果竞拍成功了，参与者是100%可以拿到房子，这就避免了又由于一两个人的问题，最终拿不到房子的状况发生”。

　　楼前违规建筑已拆掉，尚有8套房未找到合作购房者

　　博客上紧急征集合作人

　　和上次参与拍卖不同的是，目前深圳的楼市价格出现徘徊格局，在此背景下，参与竞拍“布吉4号楼”的56套房中也还有8套没有买主。

　　林立人介绍说，“这次吸取上次参拍‘布吉4号楼’的教训，定的规则就是将全款打入银行监管账户。虽然上次也是在几日内必须交清，但先付保证金和一次性交全款对于中低收入者而言是有很大区别的，因此现在这一要求避免了竞拍成功后因为资金不足而导致的拍卖失败的结果”。

　　让林的团队鼓足信心再战“布吉4号楼”的另外一个理由是，法院日前已经发文明确布吉4号楼前的那堵墙是违规建筑，并已全部拆掉，楼宇前近700平米的空地已经和该楼宇连为一体。

　　而由于深圳楼市的徘徊现状和一次性交齐竞买费用，导致此次参与集体竞拍的合作者数量明显少于以往。为了实现本次竞拍的成功，林立人在自己的博客上紧急征集合作人，希望布吉4号楼中的8套房能够在明天前找到合作购房的买主。

　　对于重拾“布吉4号楼”这一伤心地，林立人也告诉记者，对于是否能成功并没有太大的信心，“毕竟已经过了好几个月，布吉的房价也由7000元涨到了14000元，所以我感觉这次再以1400万元的价格拍得‘布吉4号楼’的希望并不大。”但林也表示，将会尊重大多参与购房者的意见，尽自己最大的努力，争取将“布吉4号楼”拿下。

　　图：房前那堵违规建的墙已被拆除

　　图：上次拍得“布吉4号楼”的情景

　　图：还是那栋曾在今年4月拍卖的“布吉4号楼”

　　（夏天／编制）