政策调整属正常交易风险范畴

　　N本报记者 江荣义

　　通讯员 倪斌鹭

　　本报讯 因政策调整，二手房买卖中多出的营业税该由谁出？厦门集美法院近日对一起因临时多交税负引发的购房官司，作出一审判决：政策调整带来的风险，并不导致购房协议显失公平，协议后来无法实现，原因是原告即买方违约，故驳回原告起诉。

　　去年4月，原告李女士以45万元购买被告张女士房屋一套，当年6月1日支付首期购房款。双方协议约定，所需缴纳的交易税费均由买方承担。李女士想，这套房子在当年5月26日即已购满2年，按政策可免营业税，故又约定：当年6月1日前办理相关交易手续，若当年6月2日前因一方原因仍无法办理交易手续，则另一方有权要求终止协议，并追究责任。

　　同年5月29日，国务院出台新政策，规定对购买住房不足5年转手交易的，要按售房收入全额征收营业税，这意味着李女士可能要多缴约2万元的营业税。李女士即要求卖方提前去交易，但当时对方在外地没有赶回。同年6月1日，李女士要求张女士负担部分新增营业税被拒，于是双方当天均未去办理交易手续，李女士也拒不支付首期房款。

　　李女士认为卖方违约，在协商未果后将对方告上法庭。请求判令双方应继续履行原协议，同时卖方应返还定金两万。李女士认为，她选中这套房一个重要因素是可免缴营业税，而当时对方也一再承诺，如交营业税可由其承担。国家新政策出台后，张女士先是不去办理交易手续，随后又不同意分担营业税，导致协议无法履行。

　　被告张女士辩称，协议上明确约定交易税费均由原告李女士承担，她也从未承诺负担营业税，是买方不愿承担营业税又拒付首付款，导致协议无法履行。

　　法院审理后认为，买方是在对房产充分了解基础上签订了购房协议，并同意买卖交易税费均由其承担。而国家政策带来调整变动，属于正常交易风险范畴。卖方即使在签订协议时保证可免交营业税，但这完全符合当时政策规定，因此不能以此推定卖方的这种保证，就意味着其同意承担、解决新增的营业税问题。故可认定是买方违约。