二手房怎样买卖最放心

　　本报讯（记者周骏）买卖二手房，究竟该如何进行交易，哪种交易方式最稳妥？大部分市民对其中具体情况缺乏了解。为此，市房管局交易中心有关人士昨日就两种最常用的交易模式进行了详尽介绍，希望有助于市民进行二手房交易。

　　交易中心有关负责人昨日表示，目前在我市买卖二手房可以通过熟人介绍、中介找房、上网淘房、报纸平面媒体找房、竞拍买房等方式获取二手房信息并促成交易。而从交易流程来看，分为没有中介参与的和有中介参与的两种。

　　没中介参与的手拉手交易

　　买家要搞清卖家房屋产权是否清晰

　　一种是二手房手拉手交易模式，具体流程：买方看房；到西安市房屋产权产籍管理中心进行产权调查；买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任；买方交立约定金（或叫意向金）；买卖双方签订《房地产买卖契约》；买方交付首期房款或履约订金；卖方必须提前偿还清银行贷款；卖方注销房地产抵押登记；买方申请公积金、商业贷款；买方与贷款银行签订公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同批准；买卖双方到西安市房地产交易管理中心申请过户，并取得收件收据；买方支付二期房款（视合同约定）；卖方将房屋交付给买方（具体时间可在合同中约定）；银行放款（具体时间买卖双方可在合同中约定）；办理水、电、煤、讯和物业管理费交接；买方领取产权证；买方支付末期房款（视合同约定）。

　　记者点评：这种交易流程的优点在于无需通过中介，买卖双方交易面对面，效率提高，省去一笔中介费用。缺点在于卖家房屋是否产权清晰，交易流程中缺乏必要监督及法律支持。对于不熟悉交易流程的客户跑产权中心、交易中心、银行很不方便，同时极有可能被利用从而产生纠纷，甚至诈骗。

　　有中介参与的中介交易

　　买家需要警惕预防中介吃差价

　　另一种是二手房中介交易模式，具体流程：买方至中介门店看房、选房、咨询；买方看中房屋，向中介交意向金，签订意向金协议（可退）；中介联系卖方，卖方若同意则在意向金上签字，收意向金，转订金（不可退）；买卖双方在中介处签买卖合同，买方付首付30％左右或约定；卖方还清银行贷款，注销抵押登记；买家办公积金或商业贷款；中介陪同去交易中心过户，取得收件收据；二十个工作日左右，中介去交易中心领新产权证、他项权利证，他证送银行，银行审核之后放款到卖家账户；买家领取产权证；办理水电煤讯、物业管理费和维修基金交接，尤其注意让卖家迁出户口；交房或买家付清最后一笔房款。

　　记者点评：这种交易流程的优点在于全程由中介公司参与陪同，不用客户独自跑，比手拉手交易风险减少。缺点在于中介公司为防止客户“跳单”，交易前一般买卖双方无法见面，因此买卖双方信息沟通不对称，加上中介公司资质良莠不齐，极有可能产生买家还价不到位，中介吃差价和交易失败现象。