专家讨论房价应该稳定在怎样的合理水平

　　房价，应“稳定”在怎样的“合理水平”

　　《中国经济周刊》特约撰稿人 沈晓杰(blog)

　　“房改新政”对商品房或市场房的调控目标，从以前的“抑制过快上涨”微调为“稳定房价”，并明确房价的责任主体是地方政府。温家宝总理在今年的全国“两会”上，谈到加强房价监管和调控时，特别提出要使房价“保持合理的价格水平。

　　那么，各级政府究竟该如何作为，才称得上是“稳定房价”？还有，什么样的房价才是“合理的价格水平”？

　　其实，这个看上去较为复杂的问题并不难，国际上有一个通行的计算模式，这就是看一个城市的房价收入比究竟是多少。

　　“房价收入比”，是指一个地方或城市每户居民的家庭购房总价与家庭年收入的比值，该指标用于考察居民的购房能力。通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房房价的多年考察，世界银行和联合国人居中心分别得出 “合理的住房价格”的房价收入比应该为3、6或4、6。

　　对于目前动辄每平米上万元的中国城市房价来说，按人均30平米的“初级住房小康标准”来算，每户90平米的住房也要人民币一百万元左右，而相比于家庭年收入10万元左右、甚至不到10万元的水平，房价收入比基本高于10，该数据显然大大高于国际惯例。

　　更重要的是，在欧美等发达国家，他们的公民用3-6年家庭收入所买到的住房，不仅人均面积要比我们大得多，而且标准还是“使用面积”，而非我们的加上公摊面积的“建筑面积”，另外，他们的房子大多也不是我们这种需要大笔装修费的毛坯房。当然，他们的房子还附带大花园。

　　不仅地大物博的欧美国家如此，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民收入攒六年才能买得起房。在首都首尔地区，需要将个人收入存7.7年才能购买住宅，其他大城市为3.8年，中小城市为2.6年。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75-80平米(相当于我们90-100平米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平米的阳台和好几个平米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，外加停车位，房屋售价为3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。因此，在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比仅为4.5-5左右。

　　当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和东京，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。

　　这项调查还给出了一些判断标准：

　　当一个地方房价收入比超过5的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；

　　当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；

　　当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。

　　相比之下，目前中国一些城市高达10、甚至20以上的房价收入比，表明房价水平确实离谱，“民怨沸腾”也不难理解，而政府重拳出击也是合情合理、迫不得已。

　　有人认为，国务院这次讲“稳定房价”，就是要把房价“控制”在现在的水平之上。这至少在理论上是一个极大的误解。众所周知，早在2003年建设部起草的18号文取消了普通市民购买经济适用房的权利后，中国的房价就一路暴涨。四五年暴涨的积累，致使今天中国的房价“升级”为“世界一流”的不合理水平。如果在这样的情况下讲“稳定房价”，不仅默认了要老百姓承担房价调控失败的后果，而且也纵容了某些开发商集团对公众利益的侵害。

　　因此，把房价和收入水平“钉”在一起，不仅符合国际上的惯例，而且也便于老百姓对房价的合理性作出简单判断，以及对地方政府的行政作为给予观察和监督。当然，也可以使各地政府在房价调控中，更易操作，更具有科学性。

　　(配文)解决“有房住”比解决“有住房”更重要

　　吉林大学商学院院长 张屹山 ★翟岩

　　8月13日，国务院公布的24号文的第一句话——“住房是重要的民生问题”，明确肯定了中国的房地产市场发展是为了改善居民的基本居住条件，住房的民生问题是房地产市场发展的根本。这充分说明，党和政府深入贯彻落实科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标要求在不懈地努力，体现了其始终把改善人民群众的居住条件，使他们能拥有最基本的生存权作为自己的职责和经济社会发展的根本方向和目的。

　　“住房”二重性要求协调政府与市场两种力量

　　我国目前的住房问题，不是一个单纯的经济现象，而是一个有着复杂社会根源、与社会财富分配相关的社会问题。因此，均衡财富的分配，并适时地调整发展战略，使发展成果更多地惠及占人口绝大多数的中低收入家庭，让普通民众享有基本的居住权，这不仅是关系到国民经济运行和基本民生的问题，更是关系到保持社会稳定的重大问题。

　　吃、住是人类生存的基本保障，当个人无力解决的时候，只能依靠政府。因此，保证人人“有房住”的“房”是公共物品，需要由政府来提供。但是，希望家家“有住房”的“房”是带有产权性质的商品，通过市场来调节而不是政府干预，实际效果会更加理想。

　　住房的二重性表明，无论是单靠市场“看不见的手”，还是单靠政府 “看得见的手”，都难以解决全部问题。因此，中国的住房政策应以国情为背景，既要依靠市场自身的力量，又要依靠政府的政策供给和公共服务来完善和调控，并把政府与市场两种力量有效地协调、融合起来。

　　上述这一切都需要政府制定住房政策或制度来实现，需要强调的是，住房政策本身就是政府提供的一种公共物品。政府在提供这样的公共物品时，必须考虑到它与经济政策或市场政策的兼容性。这是制度安排是否成功的关键，否则就会事与愿违，或者在现实中无法操作，或者不但没有产生有益的社会效用，反而加大了社会成本，造成了资源的重复浪费。

　　应严格区分“有房住”和“有住房”

　　《意见》表明，党和政府审时度势，判断出社会对“有房住”的需求是解决当下“住房”问题的关键。也就是说，不能把广大市民对“居住”的整体需求都看成是对商品房的需求，而要把对“住房”的投机性、投资性和理财性需求与对“居住”的需求区别开。这显示出了其宏观决策的科学性。

　　实际上，解决“有房住”比解决“有住房”来得更为重要。一个虽然屡遭诟病但不可否认的事实是，世界上最发达的美国也有30%多的居民没有产权属于自己的住宅，对于中国这样一个拥有13亿人口的发展中国家来说，让居民都拥有产权属于自己的住房显然更不现实。强行要求90平米以下的小户型不得少于70%，笔者也认为是治标不治本的方法。因为两个连着的小户型也可以变成一个大户型，行政限制既违背了市场经济规律，又起不到预期作用。

　　因此，政府在解决广大人民群众极为关心的住房问题过程中，关键要弄清楚在市场条件下自身的职能。具体地说，政府不能直接干涉竞争性商品的市场定价，但可以通过制定游戏规则和宏观调控政策间接干预。例如，通过大力兴建小户型甚至超小户型的廉租房，以解决最贫困人口的最低生存需要。这种廉租房租出后，既不能空置，更不能挪为他用，也不可转租，否则政府应立即收回。再如，制定“直售”规则，以减少中间环节，避免层层加价，降低交易费用，从而达到降价房价的目的。还有，通过税收政策限制一户拥有多套住房，税率的多少以绝大多数人承受不了为标准。因为土地是人类生存所必需的稀缺资源，所以每个人都不能过多地占用。若将此类所得全部用于廉租房建设，既平均了贫富，又减轻了政府负担，同时也可有效地抑制房地产投机，使房价迅速降下来，可谓一举多得。《中国经济周刊》记者 牛建宏 特约撰稿人 沈晓杰