上海市政重点工程投资20亿5年未完工

　　从2002年启动、预算投资近20亿元的上海松江客运中心，迄今为止依然是一个未完的“市政重点工程”，施工现场杂草疯长，一片沉寂。“烂尾”的背后到底蕴藏着什么样的“玄机”？

　　一块1200亩土地引发的纠葛

　　8月的上海天闷气热。被誉为“上海之根、都市新城”的松江一片繁忙。

　　在上海市松江区嘉松公路与梅家浜交界处，规划建筑面积47万平方米、预算投资近20亿元、号称“松江新城动脉”的上海松江客运中心的施工现场却铁门紧闭，杂草疯长，工地上一片沉寂。

　　8月13日，周建和——2005胡润百富榜排名第29名富豪、庄胜(集团)有限公司(下称“庄胜集团”)总裁、松江客运中心的

开发商上海庄城置业发展有限公司(下称“上海庄城”)董事长，在广州接受《中国经济周刊》专访时面露微笑地说：“经过这个事后，我已经很平静了。生意可以不做，但道义却不能不讲，我现在只想让这个事情有个说法。”

　　而“这个事”就是指此前被广泛议论的“松江土地门”事件。就在周建和讨“说法”的同时，2002年启动的松江客运中心项目依然是一个未完的市政重点工程。“烂尾”的背后到底蕴藏着什么样的“玄机”？一块1200亩的土地到底存在怎样的纠葛？上海庄城股东之间有着怎样扑朔迷离的博弈？与此时高调的周建和相比，上海市松江区有关部门为什么选择了沉默？

　　松江起航

　　7月31日上午，“上海庄城松江交通枢纽项目法律专家论证会”在北京香格里拉酒店举行。庄胜集团有关代表律师和江平、王卫国、尹田三位京城腕级的法学专家出席。30余名国内外知名媒体记者闻讯而来，把会议室填得满满当当。

　　由此，“松江土地门”的冰山一角被揭开。庄胜集团走到了台前。庄胜集团旗下的北京庄胜房地产开发有限公司(下称“北京庄胜”)是上海庄城的大股东。周建和向《中国经济周刊》详述了该事件的前前后后。

　　事件缘起于2002年。

　　2002年3月，赴港招商的上海市松江招商团与周建和会晤并达成合作意向，共同开发上海地铁轨道交通9号线在松江的交通枢纽区，建设“松江客运中心”项目。

　　按照2001年启动的上海城建“十一五规划”，松江客运中心是松江新城的北大门，未来交通蓝图的重要亮点。

　　据介绍，按照当时的规划，松江客运中心将汇集松江陆上客运的43条公交线，与轨道交通9号线大学城站相连，形成一个大型交通枢纽换乘中心，与9号线一期工程同步建成。除交通枢纽外，松江客运中心还包含大型购物中心，包括大卖场、百货商店、美食中心、影视城等。

　　在周建和看来，这是一个“商业发展潜力巨大”的机会。

　　2002年5月，周建和旗下的两家公司北京庄胜、香港建采有限公司(下称“香港建采”)与松江区政府所属的上海城通轨道交通投资开发建设有限公司(下称“上海城通”)以及自然人林敏四方达成“捆绑”式合作协议，成立上海庄城(周建和持股80%，后增持至85.85%)，共同运作“松江客运中心”项目。北京庄胜的法定代表人周建和出任上海庄城的董事长，香港建采的派驻董事沈伟得出任总经理。

　　据上海庄城提供的《中外合资上海庄城置业发展有限公司合同》(下称《合资合同》)显示：为吸引庄胜集团到松江投资，上海城通负责办理1平方公里(约1500亩)交通枢纽区的土地批租手续，其中开发建设用地约1200亩供上海庄城开发，其中包含850亩普通住宅用地，价格为38万元/亩；客运中心及周边配套措施350亩，价格为25万元/亩。

　　为加快推进交通枢纽暨购物中心项目建设的进度，松江区政府于2003年4月23日召开专题会议，松江区陈猛副区长在会上提出：为突破土地审批权的限制，交通枢纽及住宅用地先以市政公建配套和绿化配套用地向市房屋土地局申报，然后通过补地价转为建设用地，一次征地、一次定价、一次批租、分期供地、分期签订合同、分期交出让金。首期除客运中心市政用地285亩外，另报批100亩房地产开发用地，做到边开工边办理土地报批手续。

　　上海财经大学房地产经济研究中心印堃华教授对《中国经济周刊》分析说，这是上海在当时广为采用的“边审批、边办证、边开工”的“三同步”方式，会留下很多后遗症。

　　根据松江区专题会议精神，2003年6月，上海城通等股东四方签订补充合同，明确了地块位置、住宅商品房开发用地计划以及交通枢纽区中心工程的主要节点。

　　由此，北京庄胜按进度向上海庄城到位股东注资6000万元，“松江客运中心”项目于2003年5月正式打桩动工。据周建和介绍，该项目预算投资近20亿元。

　　土地生变

　　一切似乎按照原定的计划向前推进。

　　在松江客运中心项目施工数月之后，上海市的房地产市场就开始了加速上涨，松江的土地价格飞涨。上海庄城这一项目公司，由于拥有上千亩的住宅用地储备，以及客运中心暨购物中心这个巨型项目，顿时炙手可热。

　　此时，更令上海庄城与松江有关方面措手不及的是，在合同签署时，相关土地手续并未办妥，而国家宏观调控随之而来。

　　2002年7月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令)颁行，商业、住宅用地必须采取“招拍挂”方式转让。随后，上海市已全面进入11号令的实施阶段，“协议批地”宣告终结。2003年，国土资源部、监察部等中央多部委联合在全国范围内对土地进行督察，松江也是被督察地区。

　　在松江区政府于2003年4月23日召开专题会议的会议纪要以及上海城通等股东四方签订的补充合同等文件中均透露出上述的政策信号。而知情人士透露，原本许诺给上海庄城的3块普通住宅开发用地已无法通过协议出让的形式获得。

　　那么，如何能保证“松江客运中心”这一捆绑式项目向前推进呢？

　　在2003年12月，上海庄城四股东：北京庄胜、香港建采、上海城通、林敏与土地供应合约方——上海市轨道交通投资开发建设有限公司(注：协议盖的是“上海城通轨道交通投资开发建设有限公司”公章，签字人为王晓群)、上海庄城六方再次签订补充合同(下称“六方协议”)。

　　据六方协议显示，客运中心用地缩减为262亩，仍维持25万元/亩的价格。住宅用地则调整为969.39亩，分别是嘉松南路2号地块(388.58亩)、大学城站2号地块(323.34亩)以及祥和路2号地块(257.47亩)，采用批租的方法，每亩单价由原来的38万元增加至每亩51万元。

　　六方协议约定：由上海城通按照现行规范，通过招投标办法分二期办妥所有的住宅用地批租手续至上海庄城名下。六方协议约定：由上海庄城参加公开招投标，在最终由招标达成的出让价格中，上海庄城按51万元/亩的代价承担，高出每亩51万元的部分，由上海城通承担。

　　随后，上海市政府土地部门对以上三块土地发布招标公告，但由于上海庄城成立仅一年且无开发经验，不具备投标资质，各方商议决定由北京庄胜代替投标。

　　2003年12月，北京庄胜“按计划”中嘉松南路2号地块(388.58亩)第一标，中标价为126万元/亩。上海三湘(集团)有限公司(下称“三湘公司”)中第二标。

　　三湘出现

　　上海庄城现任总经理刘波名向《中国经济周刊》介绍说，按照六方协议，嘉松南路2号地块的招投标整个过程由上海城通负责具体安排，以保证“顺利进行”。

　　此时，上海庄城内部股东之间的关系也变得微妙起来。

　　由于购地价格已达到了5亿多元，而上海庄城这一联营项目公司注册资本金仅为1200万美元，本身支付能力不够。大股东北京庄胜提出各方股东按原股权构成比例进行等比增资建议，但上海城通及股东林敏反对等比增资，关系一度紧张。

　　2004年2月13日，上海庄城董事会通过大股东贷款的决议(下称《“2.13”决议》)，北京庄胜在2月23日之前向上海庄城提供1.8亿的大股东贷款。

　　周建和说，“上海城通还坚持要在董事会决议中加上一条：‘如北京庄胜未能按时履行上述股东贷款义务，则应退出合资公司，其他股东有优先购买权’。这一条款显然有失公允，但我们当时并无其他选择，唯有同意。”

　　刘波名说：虽然周建和认为《“2.13”决议》条件苛刻，但为确保松江客运中心的工程顺利进行，北京庄胜方面仍在尽力按照决议筹措资金。

　　2004年3月18日下午2时，上海庄城各股东再次开会，将股东贷款到位时间延至2004年3月23日；并对资金的投入方式达成一致意见；如出现纠纷，则由上海市仲裁委员会(下裁“上海仲裁委”)仲裁。

　　周建和说：“2004年2月23日前，北京庄胜不但已经分批次向上海庄城汇入了4100万股东借款，并且也已经将1.4亿元存入上海兴业银行，本想等上海城通和林敏签署“股东贷款”协议后就打入上海庄城帐户。但上海城通并未筹集超过51万元部分以上的款项。”

　　周建和接着讲到：“2004年2月底，我亲自拿着银行存单见到了陈猛副区长，直指上海城通违约。于是陈猛副区长出面安排，股东之间又重新达成3.18会议纪要，将最后履约时间延长。之后，北京庄胜再次调1.3亿元资金到上海，考虑到上次出现的问题，虑及资金安全，便先行将该部分资金予以质押。而上海城通一方面拒绝履行超过51万元/亩以上部分的同步付款义务；另一方面不与我方签订‘股东贷款协议’，导致土地款到期无法支付。2004年4月26日，上海市松江区房屋土地局与北京庄胜解除土地出让合同，该笔款项继续留在上海已毫无意义，我集团才将其调回北京。”同时，上海市松江区房屋土地局没收了北京庄胜2800万的土地保证金。

　　同一天，上海市松江区房屋土地局与也曾参与土地招标的三湘公司签订土地出让合同，将嘉松南路2号地块让与三湘公司。

　　由此，三湘公司浮出水面。而据专家分析，按照现行招投标规定，中第二标的三湘公司是不能直接取得嘉松南路2号地块的，需重新公示。

　　而在大学城站2号地块公开招标前的安排中，上海城通以北京庄胜不宜两次出面竞标为由，委托三湘公司为上海庄城“代投标”。在大学城站2号地块“代投标”中，上海庄城时任总经理沈伟得安排从上海庄城账上调拨2260万元打入三湘公司账户，作为后者竞标大学城站2号地块的保证金。三湘公司最终以139万元/亩中标。

　　刘波名称，因上海城通与三湘公司拒不提供与上海庄城签署的《代投标协议》，这块地最终落入三湘囊中。此时，三湘公司已拥有与交通枢纽捆绑在一起的700余亩土地。

　　三湘公司，最初以土建、建材起家，老板黄辉在上海打拼十多年，是沪上小有名气的开发商。而黄辉与周建和为湖南同乡，多有交往，沈伟得即是周建和介绍给黄辉认识的。

　　而据上海庄城提供的一段录音显示：2004年5月24日晚9时，周建和与沈伟得曾经有一次谈话。沈伟得表示，今后组合将以黄辉(三湘公司董事长)为主，周建和出局后，自己愿意和三湘公司以及上海庄城的其他股东合作。沈对周建和说：“对不起你，我和他们的利益捆绑在一起”。

　　而据刘波名透露，上海城通和黄辉为了拉沈伟得入伙，承诺在将北京庄胜踢出局后，将土地增值收益分其两至三成。

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