新京报：北京九龙山庄车位物权十年之争

　　核心提示

　　今天，九龙山庄小区业委会起诉物业公司擅自出租公共区域停车位一案，将在大兴区法院开庭。

　　在过去的十年，双方关于部分公共设施归属问题一直争执不下———200多个公共区域内的停车位被物业或租或售，小区幼儿园等公共设施变成私人房产，已经被业主大会辞退的物业公司“赶也赶不走”。

　　为了讨要公共设施物权，业委会将物业公司告上法庭。

　　10月1日实施的《物权法》规定，占用业主共有道路、绿地等共有场地的停车位，属于全体业主共有，为这一问题的解决提供了法律依据，但已被开发商或者物业公司租售的停车位能否顺利回到业主手中，成为各方关注的焦点。

　　今年9月27日早晨8时，大兴区九龙山庄，业委会主任杨兆瑞接到一个电话，“条幅又被扯了。”

　　被扯的条幅写的是，“宣传物权法，依法维护业主权益”。

　　按照杨兆瑞和其他一些业主的说法，条幅是被小区的保安扯走的，而负责小区管理的九龙山庄物业管理中心总经理王希阳则否认了此说法。

　　但双方持有的相同意见是，自从2006年4月，小区成立业主委员会以来，业委会就和物业公司有着“不可调和”的矛盾。

　　矛盾的焦点在于小区部分公共设施的归属争执：小区的幼儿园等公共设施成了私人房产；200多个位于公共区域内的停车位被物业或租或售。

　　同时让业委会感觉不可思议的是，业主大会已辞退物业公司，但后者坚守小区。

　　业委会条幅被扯，在杨兆瑞看来已是常事。“这个条幅挂的时间还算长，有十几天，我知足了。”

　　讨停车位案今日开庭

　　“当初还宣传有50亩果园，让每户领养一棵果树。结果果树没见到，都成了收费的停车场。”

　　九龙山庄的业主们说，被扯掉的条幅是为宣传《物权法》实施而作。

　　杨兆瑞则希望借助《物权法》的实施尽快了解自己的四起官司，其中三个和物业公司有关系，分别是“业主委员会诉物业公共区域内擅自出租车位”、“诉九龙物业合同解除后拒不撤离小区”、“行政复议小区内托儿所转为私人房产是否合法”。

　　伴随着10月1日《物业法》的实施，让杨兆瑞感到乐观的，是对小区内停车位的诉讼。

　　今年4月4日，杨兆瑞代表小区业委会，将九龙山庄物业管理中心告上法庭，要求小区的开发商和物业偿还将道路、绿地改造成停车位所收取的费用100万元。

　　该小区开发于1996年，当时，周边的房价在3000元左右，而九龙山庄的售价为5000多元，属于高档小区。

　　房管部门出具的规划书显示，九龙山庄内的规划车位只有17个。然而，据九龙山庄业主委员会最新的统计数字显示，1996年至今，物业中心在二区建了251个车位，卖出近200个，价格为3.8万元到5.4 万元/个。

　　南区建成车位26个，带棚的价格为9万元一个，无棚的为7万元一个。一区、三区及南区在公共道路上划出85个车位，目前以150元每月的价格出租。

　　业主委员会索要100万元车位收益的算法是：85个停车位一个每月收150元，10年就有153万元。比照出卖后车位一个月20元的管理费，扣除85个车位的管理费外，还剩下将近100万元。

　　“钱不是主要问题，关键是物业凭什么收钱？”杨兆瑞介绍，九龙山庄共分四个区，占地10万余平方米。业主委员会保存着当年的售楼书。“当初还宣传有50亩果园，让每户领养一棵果树。结果果树没见到，都成了收费的停车场。”

　　记者在九龙山庄实地查看，发现四个区都存在规划绿地等公共用地上修建车位的现象。

　　让杨兆瑞等业主们感到兴奋的是，《物权法》实施第9天，业委会起诉物业公司擅自出租公共区域内车位一案，将在大兴区法院开庭。

　　他们盼望今天开庭带来好消息。

　　业委会成立一波三折

　　在业委会主任杨兆瑞看来，10多年来，小区一直没有正式的业主委员会，使得小区事务成了物业公司的一言堂。

　　事实上，小区停车难，停

　　车位权属不清等问题，纠结了九龙山庄大约10多年时间。

　　九龙山庄自从1996年便开始租售车位，而在11年之后，业主们才集中起来

　　杨兆瑞称，10多年来，小区一直没有正式的业主委员会，使得小区事务成了物业的一言堂。“直到2006年4月23日，第一届业主委员会正式成立，我们的维权才有了点眉目。”

　　1998年，按照当时的规定，在开发商的牵头下，小区成立了物业管理委员会，此委员会被业主们认为被开发商控制，就决定罢免这个委员会。

　　第二年，小区内一位在中央某机关做法制工作的张姓业主牵头，组成了筹委会，准备成立业主委员会。

　　但这个筹委会刚开了两次会，张姓业主的汽车就被扎了两次。他报警无果后，将5000多一平方米的房子，以4000元的价格贱卖，离开了九龙山庄。业主委员会宣告流产。

　　杨兆瑞也参加了那次筹建。失败后，业主们沉寂了4年。

　　2003年9月起，杨兆瑞又开始发起筹建业主委员会，“那时候，业主跟物业的矛盾更尖锐。托儿所、锅炉房、综合楼等大批共有设施，都跟业主没了关系；售楼书上的果园、绿地、道路、绿地都先后被划建了停车位。”

　　这次筹建，花了两年7个月的时间。小区物业不提供任何办公场所，也没有经费。筹委会想发布个通知都没地方贴，贴了就有人扯掉，宣传横幅也经常存活不到一夜。

　　据杨兆瑞回忆，2006年的春节，小区全体业主为业委会投票。大年初一，他穿着军大衣，脖子上挂着票箱，和同伴一家一家地访问拉票。“没办法，物业不给我们业主的通讯录。”

　　2006年4月23日，以杨兆瑞为主任的九龙山庄业主委员会终于成立，向物业的维权也拉开了帷幕。