第一季：不买地产股

　　-天宁

　　考虑到大部分地产公司集中结算期在下半年，因此上半年业绩一般情况下会表现平淡，因此建议投资者不妨在一季度 之前不要看地产股，而是多关注金融、医药、奥运概念的机会

　　年底是聚会的时节，除了各机构要发布2008年的投资策略报告外，各种聚会式的论坛也渐渐增多，12月中旬在 北京和上海就同时有两个房地产业的论坛。在北京国际展览馆，人们惊异地发现，众多业内大佬出现在免费论坛上，直言他们 的信心。笔者非常赞同财经评论员叶檀的一个观点：原本该低调的人突然表现高调的时候，就需要仔细分析了。

　　平日不轻易示人的大地产开发商突然表示友好，是什么意思呢？房地产市场和房地产股票的2008年，究竟是如各 分析师说的那样：基本面未变、供求矛盾仍然突出、房地产价格仍会继续上涨；还是，房地产业的秋天来了，投资者需要小心 对待呢？

　　深圳和北京的房价近期都有所回落、明年地产商拿地和获得贷款将会更困难、地产论坛上人们开始讨论如何才能融到 资金……在众多力量都在猜测和等待市场更加明朗的时段，在机构资金观望的阶段，个人投资者此时入场房地产股，显然是不 明智的。

　　从市场需求上来说，多数分析师认定，房地产行业求过于供的局面不会改变，所以房价会稳步上涨。但高企的CPI 和家庭收入的有限增长，将会在一定程度上抑制所谓的购房需求。事实上，在统计中并没有细致的需求分层，即使在北京上海 这样的一线城市，购房需求也是“梭型结构”——高端和低价市场大，中间市场小并且很容易消失(房价波动过大时会向两端 趋进)或被替代，所谓的“需求市场”未必会稳定存在，在房价增长超预期和房价未来有可能下跌时，需求会迅速转变为观望 。

　　从大势上看，上一周消息面对股市的打击不小，犹如西伯利亚吹来的冷空气，直接影响了股市气温回升的态势。存款 准备金率大幅上调、11月宏观经济数据过热、房贷新政出台，再加上对明年信贷紧缩的担心，银行和地产股成为抛售对象， 机构减仓态势明显。在此前公布的基金三季报中可以看出，大多数基金对于地产、银行股持仓过重。但其实在11月前，就有 很多基金将相关概念的比例调低，所以可以判断上周的操作是一次明显的减仓行为。显然，这样的大幅减仓是源于机构资金对 明年整个地产行业的担心而不是针对最近几天的短期调整所为。在所谓的机构为王时代，顺着机构的投资思路运作还是抄地产 股的“底”，相信大家是可以做出判断的。

　　就行业和个股机会而言，我相信地产股短期内一定会有反弹的，也许就是本周，但这并不代表是明年机会的显现。同 样，30倍的PE也不应该是买进的理由。笔者建议投资者不妨趁这样的阶段性反弹获利出仓，把资金投入到更有效获益的板 块上去。

　　从地产行业上市公司的财务报表和这个行业的一贯“风格”来说，房地产企业的资金链一向是趋紧的，就连大名鼎鼎 的碧桂圆也不例外。所以，一旦信贷收紧，肯定有部分开发商断粮或进入行业整合(这个现象是几年前就已经有专家断言并有 可能在明年形成事实的行业性变动)时期，虽然大地产商容易寻求到投资资金的支持，但又不可避免的要分一部分利润给投资 资金，所以，从行业的角度看，地产上市公司保持前两年的高速业绩增长几乎是不可能的事，因此行业整体投资价值将会逐步 降低。

　　但这其中仍有亮点：龙头万科的长期投资价值和滨海新区重点开发使泰达重获新生。