村集体将地产项目申请为农业项目

　　农业地产的几套外衣

　　在别墅边上搭建温室大棚，将地产项目申请为农业项目，村集体只有在这样的形势下才能继续向城市开发商提供土地，为自己谋得利益。　　

　　《宪法》在1982年赋予了村集体的土地所有权，其中规定：“农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”

　　但是村集体对使用土地的权力，也是受到限制的。

　　1999年，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止，农民住宅向城市居民出售，

　　禁令之后，村集体不向外出售住宅，而改成向开发商出租土地，建造小产权房。并且局势愈演愈烈。

　　到了2007年，风险值升到顶端。

　　2007年4月16日，北京房山青龙头村85栋乡产权别墅被拆，理由是违法占有耕地，另3名涉案人员被羁押。

　　去年6月，建设部发布风险提示：小产权房不受法律保护。之后的11月，国务院常务会议上，明确禁止城镇居民购买小产权房。

　　姚莉最近常会感到不安。她在怀柔区小罗山村开发的“九典种植园”，被指为小产权房，执法部门将其叫停。她担心200万的投资将打水漂儿。

　　当村集体提供的土地变得愈来愈不安全时，“农业地产”的外衣翩然而至，这对于村集体这个土地所有者来说，更像是个妥协。

　　妥协在短时间内形成一套系统。首先，楼盘销售都不刊发媒体广告，若在媒体上出现，也是“都市田园梦”之类的农业投资软文。更多的是通过短信和街头小传单形式，招揽客户。

　　其次，售楼处的小姐不宣称售房，而是强调租房，花费二三十万租用楼房二三十年。同时，别墅也有了一个花名———管护房，管护每个别墅配备的蔬菜大棚。

　　最后，也是最重要的，必须去当地的农业部门进行项目申请。为了不让自己的投资付之东流，姚莉目前正在向怀柔区政府申请“种植园”为农业项目。

　　在新农村建设、城乡统筹等各种政策缝隙中，“农业地产”轻易找到生存空间。

　　“农业地产”在北京找到的政策缝隙是，北京于2006年要求下辖的区县大力发展温室大棚等设施农业，并提供资金补贴。而在重庆，则是城乡统筹和都市农业让“博士农业科技园”———温室大棚配两层别墅的地产项目，获得市、区两级重点农业项目。

　　绿民公司的李飞比姚莉幸运，他在顺义开发的绿民农业园，同样是大棚配备管护房的形式，只是项目早已得到顺义区政府的支持。

　　而在国土资源部有关人士看来，这些做法都属违法，尤其是当农业地产占用大量耕地时。目前中国18亿亩耕地红线面临失守之险。

　　2007年12月11日，国务院会议上指出，中国目前的土地资源处于紧缺状态，禁止城镇居民购买小产权房。

　　清华大学教授蔡继明在《经济观察报》采访时说，国务院做出这个规定是出于保护耕地考虑，但是不能因噎废食。

　　不明朗的出路

　　对于如何处理那些已建成的“农业地产”，国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。　　

　　在蔡继明看来，现有的土地交易现状是不合理的。

　　他在受访时指出，政府利用国家行政权力，用很低廉的价格获得了土地，实际上真实的土地价值并没有反映出来，同时又造成了收益分配的不合理。

　　而国土资源部一位人士说，目前现行法律还跟不上，如果一旦放开土地管理，对国家严控的18亿亩耕地保护目标肯定造成严重威胁。

　　2007年末，曾任职于国务院房改办的资深学者武建东说，未来土地政策肯定趋严趋紧。国务院也计划年末出台有关农村集体建设用地方面政策的通知，至于以何种方式对外发布，还不清楚。

　　2008年1月8日，土地严政出台，国务院办公厅下发通知，明确要求“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

　　对于如何处理那些已建成的“农业地产”，国土资源部政策法规司有关人士也没有给出本报记者肯定回答。

　　北京某个农业项目的“售楼”小姐则向心有疑虑的购买者表达着乐观前途，“你想一想，政府怎么可能拆掉这么多已经建好或者已经入住的房子，这都是社会财富，如果拆掉，也是浪费啊。再说一旦拆除肯定会引起社会不稳定的”。

　　□本报记者 吕宗恕 北京报道

　　政府历年规范农村土地使用的政策

　　1999年，国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止农民住宅向城市居民出售。

　　2007年6月，建设部发布风险提示：小产权房不受法律保护。

　　2007年12月11日，国务院常务会议指出，中国耕地资源紧缺，明确禁止城镇居民购买小产权房。

　　2008年1月8日，国务院办公厅下发通知，明确要求“单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”

　　链接 土地制度的三次重要变化

　　第一时期

　　1950年6月30日，颁布实施的《中华人民共和国土地改革法》形成了自耕农所有制。对拥有的土地“有权自由经营、买卖和出租”。

　　第二时期

　　1955年夏，新中国通过农业生产资料的社会主义改造和人民公社运动，土地制度改造为集体所有制。

　　第三时期

　　1978年，凤阳小岗的“大包干”，揭开了中国农村土地制度从单纯集体所有向集体所有、家庭经营的两权分离模式转变。

　　2003年实施的《农村土地承包法》却从法律层面体现了对于合法土地承包经营权的保护。